官方喊話，廣州公寓或將走向終結？

廣州開始對公寓“下狠手”了。

本月，市規自局發佈了一份有關“停止審批商務公寓等類住宅項目”的通知，明確將嚴遏變相改造“類住宅”建築的行爲。

官方明文禁止新建，廣州的公寓是否很快將成爲歷史？

圖源 南方房地產雜誌

工程規劃審批加嚴

原有項目不受影響

除了禁止新增公寓，通知裡還有大篇幅內容說明接下來會“嚴格規劃許可審查審批”。從項目建設工程規劃的依據，到平面功能標註、設計形式、衛生間設置等，具體要求分得很細。

其中，文件着重強調了“平面功能標註不得出現‘公寓’‘臥室’‘客廳’等住宅類功能描述”，也“不能採用單元式或住宅套型設計形式”，可以說是在規劃階段就遏制了公寓建設的可能性。

文件內容截圖

通知中還提到，已出讓且規劃審批通過的公寓等類住宅項目，依舊可以按照原來的規定繼續辦理後續的審批手續。也就是說，目前在售的公寓不受這份通知的影響，還是可以繼續售賣。

文件內容截圖

於是，許多項目就順勢以此作爲賣點進行營銷。據中房報報道，在這份通知流傳出來後，不少在售公寓項目打出與“稀缺”相關的海報，也有銷售人員向客戶通知“重磅利好，公寓將成絕版，且買且珍惜”。

擦邊產品硬傷難除

公寓限令步步收緊

爲什麼這次廣州要從源頭開始禁止新增公寓？

細究來看，“類住宅”畢竟不是住宅，商辦類物業原本也不被允許用於居住，公寓更像是打着擦邊球在擠佔住宅市場的份額，一些公寓項目的低價也擾亂着一手市場。

雖然它在價格和購買門檻上佔有不小的優勢，但說起落戶、學位、明火等問題，公寓的缺點依舊難以彌補，始終比不上正式的住宅。

最近幾年，廣州的公寓政策幾經波折，這次的“嚴厲禁止”也不是橫空出世，而是在以往政策的基礎上加碼。

2017年的“330新政”，被稱作“廣州史上最嚴限購政策”，當時政策規定，商服類物業的銷售對象應當是法人，並且不能用來居住。那是對公寓市場的一次重大打擊。

2018年解禁了“330新政”前的存量公寓，給公寓市場鬆了口氣。

2019年“商改租”，廣州的商服類項目再次得到盤活。

2020年廣州公寓限購全面解禁，公寓市場逐漸恢復了活力。

直到2024年的現在，住宅市場壓力驟增，廣州再次給公寓下禁令，或許也是在通過間接減少供應的方式，緩解樓市供大於求的窘境。

去化週期超過兩年

公寓末路任重道遠

禁止新增公寓，無疑將會利好商品住宅和存量公寓。

但這並不意味着現有公寓已經開始“稀缺”。實際上，在過去一段時間裡，廣州的公寓市場同樣冷清。

克而瑞數據顯示，近三年廣州公寓成交量逐年下滑，2023年僅成交9647套，是近五年來首個供求套數都不足萬的一年。

成交量低，市場流通速度減慢，公寓產品的庫存量也就居高不下。據克而瑞統計，截至上個月，廣州公寓庫存套數高達28155套，去化週期長達31個月。

回顧過去十三個月的數據可以看到，廣州公寓的去化週期基本都在31個月以上，公寓市場的壓力依然很大。

即使政策不再變動，公寓市場也還有很長一段路要走。

此前廣州雖然禁止商服類物業作爲居住使用，但在審批上偶爾會有鬆動。

然而這次發文表態，從源頭上嚴格執行審批，引導商服類項目迴歸本質，防止其被變相改造爲類住宅項目，各類用地“各司其職”，房地產市場才能更好地發展。

本文封面圖：本站房產攝

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