國際旅遊島光環下的海南樓市 且行且珍惜
建省設特區爲海南帶來了第一輪房地產泡沫熱潮，也在破裂後留下幾百棟爛尾樓，2010年海南國際旅遊島規劃審批通過再次將海南房地產推現了另一個熱潮，全國樓市調控力度的加大給市場潑上一盆冷水，然而“躁動”的海南樓市在政府政策和思路的調整下，能否走上健康發展道路依然令人擔憂。
“三亞停建80平方米以下小戶型”，“百萬將爲無法在三亞買房”，近期網絡盛傳海南三亞將在近期叫停80平方米以下小戶型商品房的審批，近日得到官方證實，《加強三亞市商品房戶型管理的決定》已經在三亞城鄉規劃委員會2014年第二次會議上通過，確定三亞市域範圍內的居住類項目戶型設計建築面積應達到80平方米以上。按照三亞今年3月份均價超2.2萬/平方米的情況，以後100萬要在三亞買房將會越來越難，沒200萬將難以下手，進入門檻大爲提高。
作爲目前唯一一個熱帶島嶼，擁有國際旅遊島國家級戰略利好的海南島是包括投資者在內衆多置業者的購房目的地。三亞市規劃局建設規劃科科長何大哲在接受媒體採訪時表示三亞現售商品性住宅以度假型產品爲主，8成以上被島外居民購買，用於投資、養老及旅遊等，市場戶型集中在50-70平方米的之間。
小戶型由於總價較低，吸引了大批島外的購買者，也正因爲此，小戶型成爲衆多開發商的主打產品，市場被過度開發，已經形成供應過剩局面。據相關報道數據顯示，目前三亞在售新房中，小戶型存量房達到200萬到300萬平米，而在二手存量房中，包括所有戶型在內高達130萬平方米，其中小戶型佔多數。海南省統計局統計信息顯示，三亞2013年全年的銷售銷售面積爲182.88萬平方米，這意味着按照去年的銷售速度，單是小戶型的存量就需要接近2年的去貨週期，庫存壓力不小。
供應過剩進而導致市場開始出現惡性競爭苗頭，低總價成爲主要招牌，有項目小戶型被曝在年前出現成交均價低於萬元/平方米，遠低於與區域均價。
房地產從瘋狂到再度瘋狂
2010年，海南國際旅遊島規劃出臺，國家級戰略帶來的政策再次引爆海南成爲全國關注的焦點。沒有錯過海南任何一次“狂歡”的房地產行業，又一次走在前列，在2009年提出申請規劃國際旅遊島時已經提前發力升溫。
從2010年至2013年海南開始打造國際旅遊島的這四年間，房地產的開發投資速度一直是海南固定資產投資快速增長的最重要推動力之一。海南統計局數據顯示，2010年房地產開發投資爲467.87億元，同比增62.5%；2011年爲663.05億元，同比增41.7%；2012年同比增33.7%至886.64億元，而到2013年已經達到1196.76億元，增長35%。可以看到即使由於受到國家樓市調控政策影響，房地產市場一度較爲被動，增速出現過下滑，然而房地產開發投資額一直保持着高速增長。
1988年海南島成爲中國第31個省級行政區，更一躍成爲面積最大的經濟特區，全國各地淘金者蜂擁而入，政府無節制批地，銀行無控制放貸，炒房炒地開始狂熱起來，1992年初鄧小平南巡，隨後提出的加快住房改革步伐讓這個島嶼全面瘋狂起來，房價也從1988年的1350元/平方米猛漲到1993年的7500元/平方米。1993年6月23日，時任國務院副總理朱鎔基宣佈終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入房地產行業，次日國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施出臺，銀根全面緊縮，瘋狂玩着“擊鼓傳花”投機行爲的海南房地產熱愕然而止，房地產泡沫破滅。
這一輪的房地產泡沫給海南帶來了高達600多棟，超過1600萬平方米的“爛尾樓”，閒置土地大18834公頃，也給海南經濟發展沉重一擊。從1999年開始，海南省用了整整7年時間才基本處置完積壓房地產的工作。
經過10多年的修整，2006年前後，隨着全國房地產市場升溫，海南房地產市場纔開始恢復增長。2010年1月海南國際旅遊島的規劃通過審批，海南再現往日瘋狂，衆多投機投資者涌入，短短几個月時間，不少樓盤價格上漲了幾千塊，三亞樓盤更是出現“一週一價”，有錢都搶不到房的地步。有民間機構統計數據稱幾千億的資金在幾個月內涌入了海南房地產市場。
海南省統計局年度公報顯示，2009年海南全省房屋銷售面積爲560.34萬平方米，到2010年已漲至854萬平方米，最新2013年達到1191.23萬平方米，銷售額1032.65億元。
調政策 降純商品房增經營性房地產
經歷過一輪房地產泡沫破滅的海南面對此狂熱不敢大意，爲防止新的泡沫，海南在2010年1月中宣佈暫停土地出讓，此後全國樓市調控不斷加大力度，海南市場也不免受到波及，2011年和2012年海南樓市銷售面積增幅縮小到只有5%以內，市場有所回落。2013年隨着全國市場開始回暖，樓盤價格的調整，海南市場成交量再次大幅上升，而均價則同比微跌，漸回理性。
“海南是國際旅遊島，但不是移民島，也不是候鳥島，也不是養老島，更不是炒房島”，在接受媒體採訪時，海南現代管理研究院院長王毅武表示海南房地產主要存在兩大問題，一是把民生房地產和旅遊房地產混爲一談；二是政府在房地產發展方面的思路不清。
去年10月，海南省政府出臺《關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》（瓊府〔2013〕68號），針對房地產市場存在結構不合理、產品品質不高、市場監管不到位等問題，爲促進房地產市場持續健康發展，出臺多個指導意見。
文件中針對市場結構問題，要求“適當降低純商品住房開發的比例”，要從2012年的84.4%，到2017年末降至70%，並納入市縣考覈指標體系，並提出積極發展與旅遊業、當地特色產業及產業園區結合度高的度假酒店、療養、康體養生等經營性房地產，適度發展酒店式公寓等高端旅居型產品，培育發展各種特色經營投資型房地產。另一方面，文件也強調了保障房的建設。
近期，海南政府宣佈純房地產項目不再列入全省重點項目，房地產項目原則上不享受省重點項目的特殊政策傾斜。
作爲海南經濟發展重要支柱之一的房地產，如何更好地促進海南國際旅遊島的發展，政府的政策調整似乎暗示着政府思路的改變，在頂着國際旅遊島的光環下，能否走向健康發展之路還有待時間的考驗，套用最近的流行語，海南樓市要且行且珍惜。