海納百川》2023年中國房地產艱難前行（易憲容）

大陸百大房企今年前10個月銷售額年減逾4成。圖爲廈門市民從正在銷售的萬科樓盤旁經過。（圖／中新社）

大陸最近召開的中央經濟工作會議是爲2023年經濟工作定調，會議對房地產給出的具體要求是：要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行爲。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。這就是2023年中國房地產市場發展的基調，而最近央行及銀監會就此召開會議，基本上是對這些精神進一步具體化。

就2023年的房地產工作基調來說，與往年任何一次中央經濟工作會議部署有很大不同。首先，堅持了中國住房市場的基本定位，即「房住不炒」，住房是消費品而不投資炒作投資品，對於着力擴大內需來說，住房需求與新能源汽車、養老服務等消費一樣，同樣是2023年經濟「穩增長」的主要方式。在這一點上，與2016年以來的基調沒有多少變化。

但是，應該看到，「只住不炒」這個對中國房地產市場原則性定位，2016年起已經提出7年了，表面上看是給地方政府有一個指導性原則，但實際上，如果這個原則只在事前在信貸上有所要求（比如購買首套住房的按揭貸款利率及首付比例可享受優惠政策），而不用稅收政策在事中及事後進行嚴格限制（比如，持有一套以上的住房，其住房交易稅、住房交易所得稅都得按照累進方式收取），那麼要避免房地產投機炒作幾乎是不可能的。所以，2021年下半年以來中國的房地產市場出現的週期性下行調整，不在於「只住不炒」住房市場的原則定位，而是城市的房價出現全國性普遍下跌，在許多城市購買住房無利可圖，在於許多居民購買的住房不能夠按時收到住房。

其次，這次中央經濟會議把2023年房地產業的工作部署放在「有效防範化解重大經濟金融風險」的框架下論述。所以，2023年房地產政策的核心目標就是「防風險、保民生」。其中這又包括兩個方面的內容，一方面就是如何讓受到2022年融資政策衝擊的房地產開發企業所面臨的資金鍊斷裂的問題得以化解，這也就是監管部門融資政策調整的「三箭齊發」（即放鬆房地產開發商的信貸融資、債券融資及股權融資的各項政策），並首度提出「有效防範化解優質頭部房地產企業的風險」，以此來保證房地產市場建造的市場主體不至於破產倒閉，防止金融市場引發系統性風險。

可以看到，中國房地產業成了當前中國經濟中最大經濟金融風險，就在於20多年來這種「高槓杆、高債務、高週轉」的模式已經成了金融市場最大的「灰犀牛」（郭樹清語），就在於只要讓這種融資模式回到常態，房地產開發商所潛在的風險立即暴露。就是房地產頭部開發商恆大也無法從債務危機中走出。所以，11月份以來，監管部門爲了化解房地產開發商融資問題，「三箭齊發」，就是要防止由於資金鍊斷裂引發更大風險，先保住房地產開發商這個市場主體。但是「三箭齊發」融資條件寬鬆，並非均等流向所有的房地產企業，而是以市場化、法治化的方式有選擇讓資金流向優質的房地產企業。

另一方面，「保交樓」是2023年房地產工作的最大任務，也是重心。因爲「保交樓」不僅是2023年的最爲重要的經濟任務，也是一項最爲重要的政治性任務。因爲2022年7月爆發的「居民拒絕對爛尾樓還住房按揭貸款事件」，不僅牽涉到300多個項目，具有全國性範圍的影響性，更是把當前中國房地產市場各種制度弊端展現的淋漓盡致。如果這些爛尾樓項目不能夠強制性讓房地產開發商保證交樓，這不僅讓購買住房居民的巨大利益受到嚴重損害及引發社會問題，更是可能引發整個房地產市場的信用崩盤。因爲，在該事件中，這不僅具有全國範圍內的普遍性，如果所暴露出來的300多個樓盤不能夠「保交樓」，那麼該事件還會無限的蔓延與擴大。

按照期房交樓1-2年時間，那麼2020-2021年住房交易額涉及34萬億元以上。如果保交樓不能夠順利完成，如此大的規模與範圍，肯定會引發一場巨大的社會性事件及政治性事件。還有，如果「保交樓」不能夠順利完成，不僅可能引發銀行危機及中國金融市場的系統性風險，更是會讓中國房地產業一蹶不振，房地產市場要想重新復甦肯定是一個十分漫長的過程。所以，政府不得不以強制性方式來完成「保交樓」。2023年的房地產政策的核心就是「保交樓、防風險」。

第三，在「保交樓」任務得以真正落實及順利完成的基礎上，以住房作爲一種重要內需，以此來擴大居民消費。面對這點，中國房地產市場面臨着一個重大的考驗，就是如何在房價下調及居民住房消費需求釋放達到平衡的問題。因爲，在當前高房價的市場，只有讓房價不斷下調，才能讓居民的住房消費逐漸出來，而且房價下調的幅度越大，居民住房需求釋放就越大。當前市場上一個相當大的誤解，認爲中國的城市化進程還有巨大空間，隨着城市化的加速進程，農民的城市化存在大量的住房需求。但是對於月收入在2000元以上的6億中國居民來說，當前的國內各城市的住房均價在1萬元以上，這些居民有支付能力購買這個價格的住房嗎？這隻能是天方夜譚的神話。如果這些農民進城，政府只能通過保障性住房來解決他們的居住條件問題。如果房價調整到絕大多數居民都有支付能力購買，中國房地產業同樣可回到支柱產業的位置上。

但是，當前這種由投資爲主導的住房市場向以消費爲主導的住房市場轉型的過程中，房價的下跌又會影響市場預期，房價下跌得越多，居民購買住房願意越弱。2022年下半年以來，政府出臺那樣的購買住房的優惠政策，按揭貸款利率也下降到歷史最低點，但居民就是沒有意願進入市場，問題就在出這裡。所以，「保交樓」是當前住房市場信心建立的第一步，這一步沒有完成，靠政策上的刺激住房需求可能效果不會有多大。房價逐漸向下調整是房地產市場信心確立及消費需求釋放的第二步。2023年只能完成「保交樓」第一步，其任務肯定是艱鉅的。這就意味着，2023年中國房地產市場只能在「L」型基礎上艱難前行。

第四，中國房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的房地產市場長效機制過渡。2023年要做的就是如何補兩大短板，一是大力發展住房租賃市場，二是加大保障性住房建造的比重。建立住房租賃市場，已經提倡有7-8年了，但是早幾年一直在走彎路，發展保障性住房也是如此，根本的問題在於涉及到地方政府的土地出讓金的利益問題，所以，地方政府沒有動力去發展這兩個市場，今年情況如何，還得觀察。

可見，2023年中國房地產政策的重心就是防範風險（即避免房地產開發商進一步暴雷商），避免把房地產市場的經濟問題轉化爲社會的政治事件，避免房地產繼續陷入「銷售-交付-信用」的惡性循環，讓中國房地產市場逐漸地向「三位一體」的長效機制過渡。2023年中國房地產市場只能在「L」型基礎上艱難前行。（作者爲青島大學經濟學院教授）

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