海納百川》房地產金融16條的基本內涵及政策效果（易憲容）

中國人民銀行及中國銀保監會11月11日發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出16項改善當前房地產市場融資及資金流向的措施。圖爲福州房地產樓盤。（圖／中新社）

中國人民銀行及中國銀保監會上星期五（即11月11日）發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。《通知》圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16項改善當前房地產市場融資及資金流向的措施。

比如，《通知》需求，對房地產企業的開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權人安全下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業原則協商，通過存量貸款展期、調整還款安排等方式支援。自《通知》印發之日起，未來半年內到期的存量貸款，允許超出原規定多展期一年，並可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。同時，《通知》也要求，堅持「兩個毫不動搖」，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁；支援個人住房貸款合理需求、穩定建築企業信貸投放，保持債券融資基本穩定、保持信託等資管產品融資穩定。

這些需求既是對今年以來所出臺的房地產融資政策的具體化，以保證這些政策更具有操作性，同時也對今年房地產信貸投放過程中所採取的歧視性做法糾偏。比如，即商業銀行對民企的支持力度偏少、對聚焦地產主業的地產企業支持較少等。中國的房地產業是以民營企業爲主導，商業銀行對民營企業融資的歧視性，實際上會影響整個中國房地產業。就中國房地產業來說，《通知》的這種糾偏具有重要的意義。

提振信心 房地產股價飆漲

可以說，房地產金融16條，不僅重新修正了當前房地產市場的融資規則，以此來保證在未來的一年裡房地產開發商有足夠的流動性，保證政治性的「保交樓」能夠順利完成，圓滿落幕，而且也希望通過這些措施能夠重建中國房地產市場的信心。所以，《通知》的資訊公佈，不僅引發了市場熱烈討論，也重新泛起了投資者對中國房地產市場的信心。11月14日在香港股市及中國A股市場，房地產開發商上市公司的股票價格即刻暴動式的飆升。比如，中國房地產龍頭企業碧桂園的股價曾上漲50%以上，而且該公司的股票價格僅11月，就由1元上漲到3.48元，上漲幅度248%。

可以說，金融16條的核心是重啓房地產金融市場的融資管道，現實政治性的「保交樓」，及避免房地產市場爆發系統性風險，實現房地產市場的軟着陸，提振房地產市場信心。作者早就指出，「保交樓」作爲一個政治性事件，政府能夠完成是沒有疑義的，否則中國房地產市場一定會崩塌。現在的問題是，房地產金融16條能夠救起正在崩塌中的中國房地產市場嗎？因爲，就當前中國的房地產市場形勢來說，房地產市場的弱勢是十分嚴重的。這不僅表現爲房地產開發商的過度債務問題，並非是靠外部融資力量可解決的（根據測算，歷年來，中國房地產企業去年的資金來源有52.9%是靠住房銷售獲得，銀行貸款僅11.6%。而且，在前20年房地產業金融過度的槓桿模式下，房地產開發商過度債務問題早就是無以復加了。

根據彭博的測算，到 2023 年底，中國房地產業至少有 2920億美元的境內和境外借款到期，包括2022年的 537億美元以及2023年第一季到期的 723億美元。也就是說，房地產金融16條表明了政府對開發商支持的力度是超市場預期的，在短期內，商業銀行也會加大對房地產企業融資的支持力度，緩解房地產企業的流動性，但是長期而言，這些房地產融資政策有可能會把金融風險轉移到國內商業銀行，增加國內銀行的風險，中國房地產市場的確定性關鍵在於重建市場之信心，激發房地產市場需求。

但是，對於2021年年銷售額達18萬億元的中國房地產業來說，今年房地產市場的弱勢下行越來越來嚴重。這不僅在於房地產開發投資持續下降（1-10月負增長8.8%）、土地交易持續下跌(房地產開發沒有意願進入土地市場)，更在於住房的銷售持續量價下行（1-10月住房的銷售金額負增長在28%以上），當前中國房地產市場的預期已經完全逆轉。比如，中國指數研究院10月31日發佈的銷售資料顯示，今年1月至10月，中國TOP100房企銷售總額爲60954.6億元，同比下降43.4%；國家統計局公佈資料顯示，9月份的房價下跌是歷年來最大的。中國央行最近公佈資料也顯示，10月份中國住戶貸款減少180億元，其中，短期貸款減少512億元，中長期貸款增加332億元。而居民的中長期貸款基本上是個人住房按揭貸款。2021年個人住房按揭貸款月均達3000億元，而今年10月份只有332億元，減少幅度高達90%。這些資料都印證了當前房地產市場的形勢是十分疲弱和悲觀的，居民對中國房地產市場基本上沒有多少信心。

在這種態勢下，房地產市場各方當事人（房地產開發商及居民）都在規避風險，他們由以往的「金融過度加槓桿」逆轉爲「金融快速減槓桿」，這自然會導致房地產市場需求突然消失。這也是爲什麼今年以來出臺了大量寬鬆政策以扶持企業合理融資、併購和「保交樓」，刺激居民住房消費融資，但這些政策效果都是不明顯的。對於房地產金融16條來說，重點是放鬆房地產開發商各種融資條件，這當然有利於化解當前房地產開發商的流動性風險及債務危機，有利於讓「保交樓」樓盤項目順利完成（「保交樓」僅是居民已經購買過的住房得以交付，保證居民的購買住房的權益不受到損害，而不是居民進入購買住房市場），也在一定意義上可提振一點房地產市場的信心，但是這些政策根本無法救起正在持續下行的中國樓市，因爲這些政策根本就無法讓中國14億人口中潛在的住房消費需求激發出來。

房價仍高 長期風險未緩減

因爲，就目前中國房地產市場形勢來說，弱勢的二線城市，及三四線以下的城市，住房的嚴重過剩是不爭之事實。在當前預期逆轉的房地產市場，房地產消費需求完全取決於購買者可支付能力，由住房的實際供求關係來決定。在住房嚴重過剩的情況下，調整住房供求關係唯一方式就是通過價格調整，讓房價水準適應居民購買的支付能力。就市場的本性來說，住房作爲一種消費性商品，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。如果房價能夠不斷地向下調整，在房價的下降過程中，作爲一個住房收入支付水準無限多層次的住房消費羣體來說，總有不同收入支付水準的住房消費者進入市場對價，住房的潛在消費需求也會在房價不斷下行調整過程中激發出來。

面對性質已經發生的重大轉變的中國房地產市場，如果房價只是些許的調整，甚至於所謂的「穩定」，那麼想讓不同層次的住房消費需求釋放出來是根本不可能的事情 。而房價下行的幅度越大，釋放出來的潛在住房消費需求就越大。就目前中國房地產市場現實情況來說，因爲政府的房地產調控目標是「穩房價」，政府可以降首付、降按揭貸款利率、降稅費，以及給購買住房補貼等，可以不同的方式來保證房地產開發商的融資管道暢通（如房地產金融16條），但是就是不準大幅度降低房價。也就是說，就當前的房地產市場形勢來說，政府是不希望通過降低房價達到市場供求關係的均衡，達到房地產市場出清。如果這樣，房地產市場的住房消費性需求是無法釋放出來，房地產開發商也無法恢復造血功能，房地產市場的信心當然也是無法重建的。所以，房地產金融16條的實際效果如何，還有待觀察，就得看是否能夠重建房地產市場信心，是否能夠讓絕大多數中低收入居民的住房需求釋放出來。

（作者爲青島大學經濟學院教授）

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