海納百川》臺商需關注《民法典》物權四大變化（陳芳、程楚然）

大陸《民法典》自2021年1月1日起施行。圖爲瀋陽玖伍文化城的工作人員展示架上擺放《中華人民共和國民法典》畫面。圖／中新社

2020年對大陸的法律界和商界震動最大的毫無疑問是《民法典》的出臺，而在向我們服務的包括臺商在內的客戶不斷宣講《民法典》之重要性的過程中，接到諮詢最多的可以說是已在大陸置產的臺商和普遍接受不動產融資的金融機構了。因而藉此機會，將大陸《民法典》中對物權影響最甚的四大變化，與諸君分享。

首當其衝要和大家聊聊的是僅有六條卻引起各界廣泛討論的「新」規定—居住權。居住權的意義可以參考大陸《民法典》第366條規定：「居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要」。簡單來說，居住權是指居住權人有權對他人所有房屋行使佔有、使用的一種權利。而因居住權制度是爲了貫徹居住權人的居住利益，居住權的設立除非另有約定一般爲無償，設立了居住權的房屋原則上是不可出租。且因爲居住權是屬於物權的一種，所以必須透過在不動產登記機關登記設立或以遺囑方式設立。因居住權鮮有發生在陌生人之間，往往是具有特殊性的，如父母等親屬關係或離異配偶之間，以解決「離婚不離家」「父母居住」「以房養老」等社會性問題，也是因此，居住權的權利人僅能爲自然人，且僅能適用在住宅之上。

居住權的規定出臺後，增加了實現房屋權益的途徑，但也產生了些許疑問，舉例而言，居住權和租賃有什麼區別，對此議題，除了前述的設立方式、權利人範圍、適用不動產的範圍等區別外，十分重要的便是，居住權根據合同約定期限，最長可至權利人終身，而租賃則最長不超過20年。由上可見，居住權訂入大陸《民法典》，無疑對在交易或融資過程中合同文本的擬寫提出了更高的要求。另外，不動產設定居住權，可能會影響銀行核貸的意願以及金額，因居住權影響不動產的佔有、使用權利，理論上對於該不動產的使用效益是比一般未設定居住權者爲低，銀行可能會因此調整擔保金額或貸款金額。然因居住權需登記設立，故具體實施情況和銀行的貸前、貸後處理方式仍有待持續觀察。

其次，讓我們來看看有關物的所有權方面的變化。可能大家會疑惑，不動產的所有權清楚明確的寫在產證（即建物謄本），有何猶疑？引發這個問題的是大陸《民法典》第388條：「擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同」之規定及最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》對讓與擔保等非典型擔保效力的確認。爲什麼非典型擔保之一的讓與擔保會對物的所有權產生影響呢？簡單來說，甲乙雙方買賣交易過程中，甲方爲擔保貨款的支付，將其在大陸的一處房產名義上轉讓到了乙方的名下，以擔保未來款項的支付。如果甲方真的到期未付，乙方也不能宣稱房產歸他所有，只能按照如一般擔保一樣，對拍賣變賣後的價款優先受償。但讓與擔保這一行爲本身卻造成了乙方雖不是房產的所有權人，而有一張寫着它名字的產權證書。此種實際所有權人與登記所有權人不同的情況，是有不動產擔保需求的臺商們應特別注意的。有鑑於目前大陸地區針對不動產讓與擔保尚沒有統一的登記系統可做查詢，房產交易或融資中徵提擔保品時，對所有權人是否爲「真正權利人」和前手交易的核查變得尤爲重要。

提到了擔保就不得不說一說抵押，在大陸過去的法制下，不動產能擔保多少債權需依其評估價值確定而不可超過，這是源自於大陸《擔保法》及相關司法解釋的規定。此規定在如今經濟發展和法治進步的背景下，會一定程度有違民法意思自治和物盡其用的原則。然而此規定，於大陸《民法典》頒佈施行後有重大變革，根據《民法典》第213條之規定，登記機關不得要求對不動產進行評估，且沒有沿襲《擔保法》有關超額抵押的禁止規定。可見《民法典》體現出來的精神，是不再讓登記機關的強制干預成爲增加交易成本和阻礙登記效率的原因，超額抵押在雙方意思自治的前提下不再是法規層面禁止的事項，且實踐中上海、福建等地區也不再強制要求提交評估報告轉以雙方簽署的《抵押物價值確認書》代之。

最後要提到的《民法典》物權編的一大顛覆性變化是抵押物的轉讓，《民法典》第406條將原有的「抵押期間，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產」直接修改爲「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的按其約定」。可以見到，民法典時代，自由轉讓成爲原則，不能轉讓纔是例外，貫徹着物權編物盡其用的道理。同時抵押財產轉讓的，抵押權不受影響之規定也體現了抵押權的追及效力，即無論抵押物最終流轉於何處，抵押權人均可對其行使抵押權。這在一定程度上也體現了大陸社會信用體系的逐步健全，從傾向於保障抵押權人的權益轉變爲更重視財產的市場流通性和意思自治。

（作者陳芳爲上海君倫律師事務所執行合夥人、資深律師，程楚然爲上海君倫律師事務所資深律師）

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