杭州土拍冷靜成交45.2億元 綠城、萬科各下一城

觀點網 杭州十二批次土拍的最大漣漪，綠城獨佔。

9月20日，杭州上架3宗涉宅用地，總出讓面積14.63萬平方米，掛牌起始總價約42.9億元，地塊分別位於西湖區雲谷、蕭山區市北西、餘杭區良渚板塊。其中雲谷地塊保持限價不變；市北西地塊容積率調低，限價略上漲；良渚則地塊取消限價。

最終，三宗地塊全部成交，1宗底價、2宗溢價，共收金45.2億元。

其中，萬科聯合杭州地鐵集團底價落子；建杭置業則摘餘杭區良渚地塊，溢價率1.84%；綠城則溢價16.58%拿地，競得市北西地塊。

本地房企打頭陣

事實上，此次杭州放出的地塊熱度並沒有上一批宗宗溢價成交的效果。唯一實現超15%溢價率的市北西蕭山城區市北單元XS070102-32地塊起始價爲12.06億元，建設用地面積2.68萬平方米，規劃建築面積4.82萬平方米，建築限高54m。該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於3.73萬元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於4，.1萬元/平方米。

經過21輪競價，綠城旗下杭州浙凡置業有限公司最終以總價約14.06億元摘下該地塊，成交樓面價2.91萬元/平方米，溢價率16.58%。

市場最關注的，是該地塊突破此前保持的3.95萬元/平方米新房限價，漲到4，.1萬元/平方米。從地理位置來看，地塊位於蕭山市北板塊，與杭州熱度較高的奧體板塊相鄰，保利、濱江都曾落子板塊內。

目前，地塊周邊還有三個在售項目，包括濱江奧印潮觀府、中海璞翠雲集，以及綠城桂月雲翠園，綜合下來三宗項目限價3.4-3.95元/平方米之間，對比綠城此次拿到的地塊還要稍低一些。

不難看出，綠城近年對於杭州大本營的蕭山板塊喜好依舊。以綠城桂月雲翠園爲例，該項目便是綠城2023年8月以34.68億元底價競得的；另早在2017年，綠城就已在板塊圈內落地了綠城九龍倉錢塘明月，綠城九龍倉桂語江南，綠城雄凱國際等項目，該年年底，其還挺過175輪報價，7輪競持，以39.38億元的價格溢價70%摘得了蕭山首宗網拍宅地。

與綠城相似的是，拿下餘杭區良渚東單元YH030502-13地塊的建杭置業，近幾年同樣在杭州發力頗多。此外，其作爲本地“老大”濱江的老合作伙伴，也格外吸引市場注意。

建杭置業此次摘得的地塊起始價爲16.34億元，建設用地面積5.94萬平方米，規劃建築面積14.85萬平方米。地塊經過4輪競價，最終以總價16.64億的價格成交，成交樓面價1.12萬元/平方米，溢價率僅1.84%。

巧合的是，一年前的9月20日，建杭置業通過搖號搖中四堡七堡單元JG1405-40地塊以及東新單元XC0607-R21-13地塊，耗資約50億元。其中，四七堡單元地塊位於新晉豪宅板塊錢江新城二期；而東新單元地塊爲2021年融創以52億元拿下的東新單元巨無霸地塊拆分後的宅地。

2023年2月，建杭置業還聯手濱江，以16.11億元的價格競得杭州良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊，與本次所摘地塊同屬一個板塊內，或許由於過往雙方合作經驗較多，土拍結果出爐後不乏建杭或者再度合作建設項目的聲音。

萬科拿地信號

本場土拍中，萬科的出現也格外亮眼，其聯合杭州地鐵開發有限公司底價14.51億元摘得雙橋單元XH020203-03地塊，成交樓面價9660元/平方米。據瞭解，這是杭州雲谷板塊上架的第二宗宅地，臨近阿里巴巴雲谷園區，建設用地面積60萬平方米，規劃建築面積15.02萬平方米。

值得注意的是，此次拿地是萬科與杭州地鐵的第二次合作。此前雙方於杭州餘杭區聯合打造了約134萬平方米的TOD項目五常天空之城，項目涵蓋約23萬平方米寫字樓辦公、約2.5萬平方米商業、約4500平方米體育中心、約8600平方米文化中心、3所幼兒園1所小學，涵蓋商業、辦公、文化、體育、住宅等多種業態。

而此次雙方拿下的地塊，依舊具有TOD基因，地塊位於地鐵4號線西湖大學站上蓋，商業商務與住宅建築計容面積比例爲3：7；住宅配套公建面積不大於地上住宅總建築面積的10%，且計入住宅建築面積比例。

觀點新媒體還從地塊掛牌時披露的信息得知，地塊內不得設置別墅、聯持，住宅建築層數不得低於四層。商業商務用房中不得建設公離式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房。

地塊毗鄰熱門項目，卻爲底價成交，或許還是與其商辦類物業比例有關，有業內人士表示，地塊底價成交的原因或由於含4.5萬平方米約30%比例的商辦類物業。

不過，萬科公開在土拍市場上拿地，也應和了其在流動性壓力背後的補儲需求。2024上半年以來，萬科僅僅新增了4宗新項目，分別位於瀋陽、徐州及上海，其中上海項目爲位於寶山區的曼城二期楊泰東地塊，萬科擁有地塊35%權益，支付權益地價約合10.84億元。

幾度進場土拍外，觀點新媒體還查閱資料得知，9月初，萬科地產旗下的深圳萬海啓佑投資公司以3001.5萬元的價格功競得頤和地產所持的廣州啓佑房地產公司45%股權，該標的物起拍價450萬元，資產評估價約450萬元。

據瞭解，該項目經過407輪加價，溢價率達567%。45%股權交易背後，其實萬科看準了廣州啓佑房地產公司旗下廣州市番禺區大石街涌口村南圍舊改項目，即番禺區計劃在2035年之前完成的40箇舊廠改造項目之一。此前，廣州啓佑由萬科持股55%，拍賣完成後，萬科完全持有廣州啓佑100%股權。

本文源自：觀點網