恆大物業上市在即 23家基石將認購7.9億股
11月22日，恆大物業公佈IPO發行定價，即每股8.5港元~9.75港元，招股時間11月23日至11月26日，預計12月2日在港交所掛牌交易，股份代碼6666。華泰國際、瑞士銀行、農銀國際、建銀國際、中信證券及海通證券爲聯席保薦人和聯席全球協調人。
據悉，此次IPO基礎發行規模約16.2億股，香港公開發售和國際配售分別佔本次發行規模的10%和90%，在基礎發行以外，還有標準的15%超額配售權。以此計算，恆大物業上市預計募資137.83億港元~158.1億港元。
正式掛牌上市前，已有23家基石投資者提前確認參與本次發行。以價格區間終端計算，基石投資者合計將認購約7.9億股，相當於總髮行規模的48.7%。
從九月末披露招股書到通過聆訊，恆大物業推進上市的節奏極爲迅速。
中信證券指出：“三道紅線下，房地產企業都急於推動物業管理公司分拆上市。通過股權融資的方式補充權益，將會顯著改善企業槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。”
上市在即，恆大物業還表達了極強的擴張野心。“要把公司打造成爲全球規模最大、佈局最廣、業態最全、效益最好的物業管理集團。” 恆大物業總經理胡亮表示。
數據顯示，截至2020年6月30日，恆大物業佈局覆蓋超過國內280個城市，已簽約且服務項目1354個，合約管理面積爲5.13億平方米，在管面積爲2.54億平米。
2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日，恆大物業收入分別爲43.99億元、59.03億元、73.32億元和45.63億元，淨利潤分別爲1.06億元、2.39億元、9.3億元和11.47億元，過去三年淨利潤複合年增長率爲195.5%。
不僅如此，恆大物業過去三年毛利率大幅提高，於2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恆大物業毛利率分別爲9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。
毛利率之所以提高，主要因物業管理費相對較高的項目比例增加，及恆大物業自2019年起加大力度收取車位物業管理費。同時通過人工成本逐年下降，簡化決策流程，採用科技賦能手段管控項目等，提升整體利潤率。
與此同時，恆大物業社區增值服務收入佔比從2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%，今年上半年收入已接近去年全年，毛利達65%。“隨着集團三大核心業務持續增長，以及科技賦能的手段不斷提升，力爭將淨利潤維持在行業領先水平。”
值得注意的是，在往績記錄期，恆大物業絕大部分業績增長來自恆大集團所開發物業提供的服務。2017年至2019年及截至2020年6月30日，來自恆大集團的在管面積分別爲1.38億、1.83億、2.34億以及2.51億平方米。
據悉，自2019年開始，恆大物業纔開始關注對外拓展及收併購市場，今年6月份正式成立投資拓展團隊，6至9月份完成5家區域型獨立第三方物業公司的收併購工作，總在管面積爲772萬平米左右。
“恆大物業作爲恆大集團下屬公司，是單獨獨立運營的，過去更多專注於管理現有項目。”胡亮稱，公司上市後將加大第三方外拓力度，募集資金的65%左右將用於收併購。
擴大規模的同時，胡亮還表示，物業公司把控着數以千萬計或者更多業主的私域流量，這種流量在目前階段是非常寶貴的資源。通過輕資產運營，能夠實現物業公司增值服務的提升、以及業主生活更加便捷的雙贏局面。
如何把這種資源進行變現？胡亮表示，恆大物業與很多互聯網公司有以及戰略投資人等在各方面進行業務探討和合作，力爭打通從互聯網到社區最後一公里的私域流量鏈條，開展包括家裝美居、房屋租售、教育培訓、社區傳媒以及社區新零售等增值業務。
譬如，在科技建設管理方面，恆大物業將加強與互聯網巨頭的合作，包括智慧客戶畫像、智能AI服務系統、智慧企業決策等，以打造最前端的企業管理平臺、高科技的社區生活綜合平臺，實現由傳統物業向科技型服務公司升級。