“滬九條”落地後市場反饋積極！九大焦點追問，權威解讀在這裡
上海房地產新政 “滬九條”自5月28日正式施行，受到市場各方高度關注。“滬九條”落地十餘天來，市場反饋如何？短期內，上海會不會繼續出臺調整優化政策？上海樓市接下來將怎麼走？
帶着這些市民關心的焦點問題，記者採訪了上海市住建委、市房管局、市規劃資源局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等相關負責人，部分房地產開發企業負責人、中介機構負責人，以及專家學者。
從各方反饋看，此次“滬九條”體現了政策優化的整體性、系統性、綜合性，政策力度也比較大，超出各方預期。
記者走訪多家市場主體瞭解到，新政出臺以來，政策效應逐步顯現，一手住房來訪量和成交量提升，二手住房帶看量和成交量明顯增加，成交價格總體平穩。
數據顯示，端午三天假期上海二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交套數增加171%；節後兩天日均成交810套，回升至新政出臺後一週的成交水平。
“總的來說，‘滬九條’針對引導合理住房需求進行了通盤考慮，近階段，上海層面應該不會再次大力度調整政策。”上海社會科學院城市與房地產研究中心主任萬勇認爲，“從上海的社會經濟發展和城市規劃建設等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產市場的穩健發展和住房民生領域的合理改善，是很有信心的”。
問題一，“滬九條”的出臺過程是怎麼樣的？整體政策措施有什麼特點？政策力度有多大？
上海市房管局相關負責人表示，此次調整優化政策是相關部門深入分析研判市場變化趨勢，廣泛聽取專家學者、市場主體等各方面的意見建議，在此基礎上，綜合考量形成的一攬子政策措施。
“政策出臺後，普遍反映此次優化政策體現了整體性、系統性，政策力度也較大。”上述負責人表示。比如，在住房限購政策方面，立足服務安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限，擴大了購房區域，增加了多孩家庭購房套數，支持企業購房用於職工租住。
在住房信貸政策方面，此次調整優化後，個人住房貸款利率下限已降至4%以下；最低首付比例方面，首套房貸已降至20%，滿足合理購房貸款需求。
在住房公積金政策方面，居民最高貸款額度提高幅度在30%左右，首套住房家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度爲160萬元，多子女家庭在此基礎上上浮20%政策不變，最高可達192萬元。
問題二，此次上海優化調整房地產市場政策措施，主要有哪些方面的考量?
上海市房管局相關負責人表示，此次政策優化主要體現了三個方面的考量：
一，綜合施策。統籌供應和需求，促進市場供需總體平衡；統籌市場和保障，綜合考慮總供應和總需求，租購併舉促進住房市場和住房保障兩個體系協同發展；統籌增量和存量，注重提升住房品質，鼓勵建設好房子，加快推進“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善居住條件。
二，分類施策。在供應端，充分發揮城市總規的統領作用，匹配市場需求優化土地供應，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展等，合理把握規劃時序和開發節奏、結構，實現高質量供地；更好滿足改善性住房需求，優化套型結構，提高中小套型住房面積標準，差異化降低中小套型住房比例。在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限，擴大重點區域人才和非滬籍單身人士的購房區域。在信貸端，爲促進重點區域職住平衡，在新城和南北轉型等區域繼續實行差異化住房信貸政策。
三，精準施策。支持多子女家庭合理住房需求，在增購一套住房的基礎上，配套享受首套住房信貸政策，減輕購房利息負擔。支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。堅持需求導向，增存結合健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。支持企業多渠道解決職工居住問題，對企業購買小戶型二手住房用於職工租住的，不再限定購買住房套數。優化限購政策口徑，取消離異購房合併計算住房套數規定，調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。
問題三，“滬九條”正式施行以來，市場反應怎麼樣？新房二手房成交量有沒有增加？房價有沒有出現反彈？
記者走訪多家市場主體瞭解到，新政出臺以來，政策效應逐步顯現，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，端午假期成交水平明顯高於“五一”假期的水平，成交價格總體平穩。
從記者採訪的房企反饋看，在售新房項目的諮詢量和來訪量出現積極變化。
整體來看，5月28日至6月10日，上海一手房認購總體平穩，全市共有10個樓盤完成認購，認購水平略高於同板塊平均水平。一手住房項目來訪量明顯增加，部分有一定市場熱度的續銷項目，預定量增加比較明顯。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2萬平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82萬平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。
具體樓盤中，5月27日至6月10日，金地嘉峰匯項目來訪增長30%，成交增加256%，新政以來成交共計80套。中華企業在上海的在售項目諮詢量和來訪量數據均出現上升趨勢，新增來訪量增長三成以上，成交認購量也同步環比增長。
二手房方面，6月1日和8日分別是“滬九條”施行後的兩個週六，記者走訪了多家中介門店，經紀人帶看量明顯增長。上海規模最大的中介機構鏈家的數據顯示，新政出臺至6月10日，諮詢量與前兩個月對比，日均上漲約50%，帶看量上漲約30%，“新政出臺後，購房人的需求明顯釋放，在端午節期間，客戶諮詢量、帶看量較新政前的日均上漲30%”。
“二手房方面，市場反應比前面幾輪政策更加積極。”上海太平洋房屋相關負責人表示，外環外區域的二手房成交變化最爲明顯，新政後兩週周均成交套數較新政出臺前四周周均成交上漲79.58%。購房羣體方面，該機構成交最多的人羣是受益社保5年改3年政策的非滬籍人士，以及多子女家庭。
整體來看，自5月28日至6月10日，上海二手住房市場成交量大幅提高，日均成交700套，比5月1日至27日的日均成交量增加38%；端午三天假期二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交增加171%；節後兩天日均成交810套，回升至新政出臺後一週的成交水平。成交價格保持平穩，跳價、降價成交情況較少。期間，二手住房的先行指標明顯提升，新增購房委託比政策出臺前一週增加約45%，帶看量增加約30%，居間合同量增加約70%。
問題四，本次住房信貸政策調整力度較大，首套和二套個人住房貸款利率下限較調整前均有較大幅度下降，請問可以爲居民家庭節約多少利息支出？銀行已受理尚未發放的個人住房貸款，是否可以適用新利率政策？
記者從人民銀行上海市分行了解到，本次上海個人住房貸款新政對個人住房貸款利率政策下限調整幅度較大，充分讓利於民，首套房利率下限較調整前下調35個基點，二套房下調35個基點。其中，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的二套房貸利率下降幅度更大，下調了45個基點。按照100萬元貸款，30年等額本息測算，首套房貸款每月還款最多可以減少197.63元，總利息支出減少7.11萬元。
各家銀行充分考慮了在途貸款的實際情況，本着讓更多貸款購房人享受新政好處的原則，銀行執行新政時按照貸款發放時間爲界，5月28日（含）以後新發放的個人住房貸款按照新政策執行，銀行已受理尚未發放的在途個人住房貸款，均可以適用新政策。
問題五，上海公積金政策調整後，貸款額度可提高到160萬元，多子女家庭最高可貸192萬元，貸足需滿足哪些條件？已申請還未發放的公積金貸款，是否可以根據新政提高額度？
記者從上海市公積金管理中心瞭解到，繳存人家庭在上海購買首套住房的，申請最高貸款額度要同時滿足三個條件：兩人及以上家庭申請貸款，且均滿足當前正常連續繳存住房公積金滿6個月的條件；按30倍的住房公積金存儲餘額倍數以及10倍的補充公積金存儲餘額倍數計算，申請人員在申請時的住房公積金賬戶存儲餘額合計達到4.34萬元，補充公積金賬戶存儲餘額合計達到3萬元，可申請最高貸款額度160萬元；多子女家庭住房公積金賬戶存儲餘額合計達到5.2萬元，補充公積金賬戶存儲餘額合計達到3.6萬元，可申請最高貸款額度192萬元；具有償還貸款的能力及良好的信用。
據介紹，相關政策實施以受理時間爲界，5月28日（含）以後受理的公積金貸款按此政策執行，尚未發放的公積金貸款，經房屋交易雙方協商一致需進行重新受理的，可向相關貸款受理機構進行諮詢。
問題六，對於那些暫時沒有購房能力或者達不到購房條件的人羣，政策方面是否有所考量？
記者瞭解到，“滬九條”強調統籌兼顧“市場和保障”，是要以需求爲導向，增量和存量相結合，加快保障性住房和保障性租賃住房的籌措和建設，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。
有業內人士表示，“滬九條”中的相關政策，更加貼近實際居住需求。在支持居住困難家庭改善居住條件方面，政策提出對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。對於暫不具備購房條件的羣體來說，“滬九條”提出，支持企業購房用於職工租住，這是上海在支持住房需求多元化方面的探索，是一個亮點。
“‘滬九條’是全體系、多維度的政策，不僅覆蓋的人羣廣，針對差異化的住房需求也做了細分，後續各類羣體都可以享受到新政帶來的實惠。” 上海中原地產分析師盧文曦表示。
問題七，6月7日，上海發佈了“滬九條”出臺後的首批商品住房用地出讓公告，在推出4幅地塊的同時，也明確了取消商品住房用地溢價率10%上限等要求，這是如何考慮的？
上海市規劃資源局相關負責人表示，結合今年第三批次商品住房用地出讓公告發布，明確有關工作要求，是細化落實“滬九條”中關於“優化本市土地供應”的具體舉措。
自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。
在出讓條件確定階段，市級部門通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質建設要求，將需要落實的綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等要求作爲出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產開發企業優化產品，提升住宅建設品質。
後續，上海將持續完善商品住房用地交易工作，進一步加大區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區的優質地塊供應，通過土地開發更好落實和強化城市功能。
問題八，我們注意到，不少城市近期都出臺了房地產調控政策，其中不少城市力度還很大。購房者們也關心，後續還會不會出臺力度更大的購房支持政策？
業內人士表示，在全國層面，“因城施策”“一城一策”的總基調沒有變，各地結合自己的實際情況，必然會呈現出不同的政策特點。
“從上海本身來說，由於市場趨於穩定、購房人趨於理性，一些在市場過熱時採取的從緊政策措施，這次得到了及時、全面的調整優化。”易居研究院研究總監嚴躍進說。
多位專家判斷，隨着“滬九條”的落地，近階段上海層面支持剛性和改善型需求的相關政策基本到位，未來重在消化吸收。
“總體看，‘滬九條’不是短期刺激市場的政策，而是立足滿足市民多樣化、多元化住房需求，既聚焦解決當前問題、又着眼長遠發展，因城施策、綜合施策，促進合理住房需求有序釋放的政策。”上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦說。
問題九，“滬九條”出臺時間不長，對於市場的影響顯現還需要時間，一些市民關心，房價是否已經見底。應該怎麼看上海房地產市場走向？
據多位專家觀察，“滬九條”發佈後的市場反饋整體上是積極的，對市場的長效作用將逐步顯現。
“一方面，購房對一個家庭來說是重大決策，家庭成員之間進行磋商、做出決策需要週期，置換羣體從賣房到買房有一定的操作週期；另一方面，政策出臺後時間尚短，政策消化和市場傳導，反映在認購率或二手房的網籤數據上，還需要一定時間。”上海社會科學院副院長幹春暉表示。
從企業角度來看，有頭部房企營銷部人士指出，對未來走勢的判斷，關鍵還在於前兩週的存量客戶陸續釋放後，新客進場的數量和持續度。本次“一攬子”政策力度明顯強於去年9月和12月兩次新政。
有房地產經紀機構相關負責人表示，本次政策出臺釋放了相當比例的客戶資格，也帶活了市場，特別是對“剛需客”的效果比較明顯，對市場信心有明顯提振作用。預計6月市場能夠逐步改善，價格企穩，成交放量。
萬勇強調，總體而言，從上海的社會經濟發展和城市規劃建設等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產市場的穩健發展和住房民生領域的合理改善，是很有信心的。
（上觀新聞記者 戚穎璞 澎湃新聞記者 欒曉娜 計思敏 龐靜濤）