回訪|鄭州房票新政80天后，商品房庫存同比下降20%

臨近春節，王成被上級領導告知，其所在團隊，因爲超額完成銷售任務，有望在春節重新獲得年終獎領取資格。

王成是鄭州西郊一家地產公司的項目負責人，他對第一財經記者說，這幾年，因爲（房地產行業）市場下行，客戶的購房意願不是特別強烈，再加上房價不斷下降，其所在地產項目也因銷售低迷、項目虧損，已經好幾年沒發年終獎了。

不過，王成也知道，今年能超額完成的原因，其實並不是來自整個房地產市場的回暖，而是因爲“房票”。

房票

雖然在很多城市，“房票”安置已經不算創新，但令很多人意想不到的是，這項2022年已經推出的房地產政策，卻成爲鄭州樓市在2024年最受關注的熱點之一。

所謂“房票”，是根據鄭州市於2024年10月發佈的《鄭州市徵收安置項目房票安置實施辦法》出臺的一項棚改新政，更通俗的理解，房票是被徵收人（大多爲城中村村民）的原房屋被拆遷後，房屋徵收人（大多爲地方國資平臺）根據原房屋價值評估出具的可用於購買商品房的“代金券”。

2024年11月，第一財經曾以《鄭州房票政策升級：全市通用、契稅減免，或助去庫存提速》爲題，詳細報道了當時房票出臺的背景與內容。

王成說，其所在的地產項目，由於位置在鄭州的四環之外，相對偏僻，再加上週邊配套設施匱乏，銷售也一直不溫不火。

“（房票）之前，大概月銷30多套，好的話可能衝到50套。”王成說，按照這種銷售節奏，他們原本預計，至少還得一年多時間，才能基本完成項目的新房銷售工作。

但是，鄭州市於2024年10月開始加快推進的房票工作，成爲王成所在地產項目的銷售催化劑。

“三天就認（購）了幾百套，幾乎把剩餘房源全部清了。”王成說。

其它參與房票銷售的樓盤也同樣被認購一空。

位於鄭州市中原區的中原華僑城，也是此輪鄭州房票安置的受益者。該項目銷售經理馮夢溪在接受第一財經記者採訪時說，中原華僑城開盤時，恰逢地產下行，該項目的銷售價，一路從每平方米1萬多元，下跌至每平方米七八千元，即便如此，銷售狀況也並沒有變得火爆。到了2024年10月，伴隨着鄭州推出房票安置，中原華僑城因爲央企、現房、單價低等特點，受到周邊村民的青睞。

對於外界曾一度盛傳的開發商借房票漲價的傳言，馮夢溪說，他們不僅沒有漲價，還爲了鼓勵村民使用房票購房，推出了購房送車位、送兩年物業費的激勵措施。

一個月後，2024年12月，中原華僑城收到了中原區撥付的2億多元房票兌付款。

2025年1月1日，已經完成房票兌付的290多套房源被交付給村民。

馮夢溪說，接下來，中原華僑城的工作，已經不是賣房，而是爭取在2025年上半年，把已經被鎖定的剩餘200多套房源，在村民拿到房票後積極完成兌付，然後把房子交付給村民。

“三贏”

鄭州市住房保障局相關負責人在接受當地媒體採訪時說，自2024年10月底啓動房票安置以來，鄭州依託“鄭好房”等交易服務平臺建立房票系統，實現線上選房、購房、資金兌付功能。截至2025年1月9日，已累計核發房票2.37萬張、150億元，通過房票銷售商品住房130萬平方米。

也正是在房票安置等諸多地產政策的刺激下，從2024年8月份開始，鄭州市在當年的8、9、10、11、12月，商品房銷售面積環比實現了五連增。其中12月份，鄭州商品住房銷售面積環比增長10.43%、同比增長22.50%。“截至2024年底，鄭州市商品住房庫存較2023年底減少474.13萬平方米，同比下降20%。去除非市場因素，鄭州市內八區商品房去化週期已降至16個月以內，整體去庫存效果顯著。”這名負責人說。

而一份來自鄭州市住宅與房地產業協會旗下網站360房產網的數據則顯示，2024年上半年，鄭州新建商品房共計成交49766套，與2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%，成交量近乎腰斬，創下近5年新低。

在已經有20多年鄭州地產從業經驗的奚春山看來，鄭州樓市能夠從同比下跌的陰影中走出，諸如房票安置等地產政策，確實起到了推動作用。

王成也說，這幾年，受房地產整體形勢影響，鄭州地產企業面臨的已經不是能不能賺錢的問題，而是賠多賠少的問題，在此背景下，房票政策的適時推出，至少實現了“三贏”：已經近10年沒能安置、到處掏錢租房的村民，通過房票實現了快速安家，而且買到的，不是質量參差不齊的安置房，而是高品質的新房。陷入苦苦掙扎的開發商，也終於能“解套”，通過快速地去庫存實現項目回款，及時止損。對於政府而言，也化解了可能潛在的社會矛盾，促進了社會安定與和諧。

王成告訴記者，鄭州開始實施房票安置後，一些原本觀望的市場客，由於擔心好房源被房票客戶買走，反而加快了決策步伐，進而導致一些市場客戶也加快入場了。

奚春山也說，雖然實施“房票安置”政策是財政吃緊、城市商品房庫存大又不得不改造安置等多重困難擠壓下的一種創新工作推進方式，但推進過程中應注意各方利益的平衡。特別是政府、村民和相關市場主體之間，應共同着眼城市長遠發展，形成合理的利益補償機制，以更好推動政策的落地落實。

未來

馮夢溪告訴第一財經，目前，他們一方面正在做中原華僑城的項目收尾工作，另一方面，也在積極物色新的土地，準備下一個新地產項目的開發。

在1月8日結束的鄭州市城市更新工作推進會上，鄭州市也發佈數據稱，2024年，鄭州市積極應對房地產市場供求關係新變化，通過綜合施策、持續發力，有力促進房地產市場平穩健康發展，止跌回穩向好態勢逐步顯現。在房票安置等一系列政策的“組合拳”下，截至2024年年底，鄭州市商品房庫存同比減少602.97萬平方米。目前（鄭州）城區商品房去化週期已經降至16個月以內。

奚春山說，2025年是落實國家“止跌回穩”要求的關鍵之年，鄭州市城區商品房去化週期的縮短，不僅爲2025年房地產“止跌回穩”開了個好頭，也說明，有效的地產調控政策，會對房地產的整體走向產生正向作用。

同樣正在實施房票安置的江蘇省，今年前三季度，共發放房票超過2萬張，其中已被使用的超過1.6萬套。包括房票安置等在內的房地產政策在江蘇落地的結果之一是，2024年10月，江蘇新建商品住宅、二手住宅成交面積同比分別增長22.3%、15.3%，增幅均明顯高於全國。

鄭州市表示，下一步，鄭州將繼續用足用好存量政策，因時因勢、因地制宜儲備增量政策，多措並舉、精準施策促進房地產市場平穩健康發展，加快構建房地產發展新模式。

最新數據顯示，整個2024年，除了鄭州，全國已有武漢、昆明等40多個城市正在通過落地房票安置政策，拉動市場需求，推動城市更新。

（文中王成爲化名）