解讀｜如何理解住建部提出的“有力有序推進現房銷售”？

十四屆全國人大二次會議於2024年3月9日（星期六）下午3時，在梅地亞中心新聞發佈廳舉行記者會，邀請教育部部長懷進鵬、人力資源和社會保障部部長王曉萍、住房和城鄉建設部部長倪虹、國家疾病預防控制局局長王賀勝就教育、就業和社會保障、住房、醫療疾控等相關問題回答中外記者提問。

對於如何構建房地產發展新模式，住房和城鄉建設部部長倪虹在會上指出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。同時，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。

倪虹還提到，新模式應是下力氣建設好房子。住房發展，歸根到底，還是要讓人民羣衆住上好房子。什麼是好房子？不同面積、不同價位都有不同的好房子。我們將引導建築師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓羣衆能夠住得健康、用得安全方便。

對於“有序推進現房銷售”的表述，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現房銷售是整個開發制度和銷售制度裡面很重要的一個環節。現房銷售是解決商品房保交樓和業主權利得到保障的一個政策選擇。當前，住房更加強調保民生，現房銷售更有利於保民生，也有利於商品房的高質量發展。

李宇嘉認爲，現房銷售應有序推進。“現房銷售相當於是對開發商去槓桿的一個過程，因此也會導致行業的波動和調整。對地方政府賣地也會造成衝擊。同時，現房銷售會增加開發企業的週期、財務成本，運營成本，最後也會轉化到房價上面，因此從這三個方面考慮，現房銷售應該是有序推進。”其認爲，完善土地供應流程、加強房企融資支持、保障住房價格穩定等基礎性制度應同步跟進，也可根據不同供求關係在不同的區域進行現房銷售的試點。

值得一提的是，今年3月7日，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱在大會發言中提出，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

根據易綱的測算，如果允許房企主體按照公司治理結構，依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用。這一機制可以“四兩撥千斤”幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，伴隨着房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進，一方面，現房銷售試點是重要方向，此前住建部也指出“有條件的可以進行現房銷售”，至今已有多地明確將進行現房銷售試點。另一方面，進一步完善預售資金監管也是重要舉措之一，如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好地減弱資金監管對企業資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率等，可能是未來完善預售資金監管需要探討的方向。設立房地產預售資金保險機制，一定程度可以增強預售資金提取的靈活性，也有利於擴大預售資金的保障範圍，但機制的建立需要多個部門協同，還需要更多細則落地配合。