律師解讀案例：賣家售房後買家不付款，如何起訴實現房屋執行

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在房地產交易與執行領域，涉及多方權益博弈的複雜局面屢見不鮮。本案聚焦於A公司（化名）、劉某輝（化名）與賈某妍（化名）之間圍繞一套位於北京市密雲區房產的執行爭議，核心要點涵蓋房屋產權歸屬、合同效力、執行異議判定等，對處理同類房地產執行糾紛極具參考價值。

二、案件詳情

合同簽訂與履行糾紛

2015 年 7 月 3 日，A公司與賈某妍簽署《北京市商品房現房買賣合同》，約定賈某妍購置A公司位於北京市密雲區（縣）x 街 x 號院 x 號樓 x 層 x 號房屋，總價 1672891 元。賈某妍支付首付款502891 元后，申請提前裝修並承諾房款補齊前不入住，實則未經A公司許可擅自入住，且後續未支付剩餘款項。

A公司多次催款無果，於2018 年 12 月 27 日起訴賈某妍，訴求解除合同、騰退房屋，訴訟中變更訴求爲要求賈某妍支付剩餘房款117 萬元及其他費用。經法院調解，雙方於 2019 年 7 月 31 日達成協議：賈某妍應在2019 年 8 月 31 日前支付剩餘房款。然而，賈某妍未依約履行，A公司遂於2019 年 9 月 6 日申請強制執行，密雲法院依申請在 2019 年 11 月 19 日查封涉案房屋，彼時房屋仍登記在A公司名下。

房屋二次買賣爭議

2018 年 12 月 29 日，賈某妍與劉某輝簽訂二手房買賣合同，將涉案房屋以200 萬元轉賣給劉某輝，同時約定購房款給付方式、期限、產權過戶等細則，並於2019 年 4 月 11 日簽訂補充協議，進一步明確房產證相關事宜。

劉某輝自2018 年 12 月 29 日起至 2019 年 4 月 11 日，通過其本人及妻子賬戶分多次向賈某妍轉賬支付共計140 萬元，賈某妍出具收條並交付房屋鑰匙，劉某輝稱已入住至今。因房屋未過戶，劉某輝依約尚有60 萬元房款未付，後在執行異議審查期間，於 2021 年 1 月 13 日將該 60 萬元交付至法院用於執行。

三、各方訴求

A公司訴訟請求

請求依法撤銷W號執行裁定書，判令繼續查封並繼續執行涉案房屋。

要求被告承擔訴訟費。

其主張賈某妍僅付首付款，未獲完整產權無權轉賣；劉某輝購房行爲疑點重重，轉賬未明確房款用途，明知房屋抵押、手續不全且價格偏低，未依規網籤覈驗，雙方疑似惡意串通，損害公司權益。

劉某輝辯稱

否認與賈某妍惡意串通，稱雙方交易前互不相識、無利益關聯，以合理價格購房。

強調已付140 萬元房款，若賈某妍用於償還A公司欠款綽綽有餘，自身購房行爲無損反利。

堅稱房屋買賣真實有效，簽有合同與補充協議，已按約付款併入住，A公司訴求無法律依據，請求駁回。

賈某妍辯稱

不同意A公司訴求，稱簽約時不知已被起訴，不存在惡意串通。

表示入住經A公司准許，購房時不知房屋抵押情況，認爲A公司售房行爲不合法，願繼續支付剩餘房款。

四、法院認定與判決

法院查明事實

確認A公司與賈某妍的購房合同、首付款支付、入住糾紛、訴訟調解及執行申請等系列事實。

查明賈某妍與劉某輝的二手房買賣流程，包括合同簽訂、轉賬付款、收條出具、房屋交付及尾款處置等細節。

法院觀點

依據相關執行規定，案外人提起執行異議之訴需舉證排除強制執行的民事權益。

劉某輝雖與賈某妍簽有合同、支付價款併入住，但簽約時賈某妍僅持抵押標註的購房合同，劉某輝明知房屋抵押仍低價購買，未審慎審查，不符常理，判定其對未過戶存在過錯，不享有排除強制執行權利。

對於A公司撤銷裁定書訴求，依據民訴法解釋，判決准許執行涉案房屋時，原執行異議裁定自行失效。

判決結果

准許執行北京市密雲區人民法院W號案件，繼續查封登記在北京A公司名下位於北京市密雲區（縣）x 街 x 號院 x 號樓 x 層 x 號房屋。

駁回原告北京A公司的其他訴訟請求。

五、案件分析（從律師角度）

證據審查與運用

A公司：購房合同、首付款憑證、催款記錄、訴訟文書等構成完整證據鏈，夯實房屋初始產權及債權基礎，對揭露賈某妍違約、反駁劉某輝異議起到關鍵作用。但在證明劉某輝與賈某妍惡意串通環節稍顯薄弱，多依賴間接推斷，缺乏確鑿直接證據，如能深挖雙方通訊、資金往來異常細節，證據將更具說服力。

劉某輝：買賣合同、轉賬記錄、收條及入住證明等，有力支撐房屋買賣真實性與履約情況。然而，面對房屋抵押、低價交易質疑，未能充分舉證盡到審慎義務，如查詢抵押詳情、市場價格調研報告等，使自身交易合理性存疑。

賈某妍：以不知被訴、入住許可、不知抵押抗辯，一定程度分散責任，但缺乏實質證據支撐，如入住許可書面文件、購房時抵押告知缺失證據，削弱抗辯力度。

法律條文適配

法院精準援引執行異議、查封扣押凍結財產及民訴法相關規定，依據案外人過錯判定執行走向。律師處理此類案件，需吃透法條細節，如“足以排除強制執行的民事權益” 內涵、過錯認定標準，爲當事人找準法律依據。

A公司依據合同違約、產權未轉移主張執行有理；劉某輝欲以善意取得抗辯，卻因未滿足審慎審查、合理價格等要件而敗訴，凸顯準確把握法律要件在訴訟成敗中的關鍵地位。

訴訟策略剖析

A公司從源頭梳理產權脈絡，借訴訟、執行程序層層遞進維權，策略穩健。但在執行異議應對上，可提前預估劉某輝證據，針對性反駁，避免庭審被動。

劉某輝以真實交易、付款入住切入，卻忽視核心風險點應對，未提前化解抵押、價格爭議，致訴訟失利。應在交易全程留存合規證據，遇糾紛優化抗辯策略。

賈某妍被動應訴，未主動化解矛盾，未在購房、入住環節固定有利證據，陷入三方糾紛困境，提示當事人糾紛預防與證據固定意識的重要性。

總之，房地產執行糾紛考驗律師全方位素養，從證據收集、法律運用到策略謀劃，精細打磨每一環，方能在法庭交鋒中穩操勝券，維護當事人合法權益。