解構保利地產"綠色建築戰略"
導讀：房地產告別跑馬圈地，野蠻生長的黃金時代，開始步入巨頭結盟，優勢互補的白銀時代。經濟下行和產業轉型的雙重壓力下，房地產將面對量價齊高，增幅放緩的新常態。鋼筋混凝土的冰冷建築無法滿足人們對綠色健康生活的追求和嚮往。如何完成綠色轉型升級將是決定房地產行業未來的重點。
什麼是“全生命週期綠色”建築？保利的戰略又是怎樣的一個佈局？讓保利地產技術研發中心總經理唐翔總來針對以上疑問，爲大家一一解惑。
什麼是全生命週期綠色建築？
全生命週期綠色建築在學術和業界並沒有一個統一的定義，保利之所以提出這個理念絕不是爲多賣幾套樓盤製造的噱頭，而是要身體力行的踐行全生命週期綠色建築的理念，不斷豐富其內涵，使其成爲行業健康有序發展的標杆和指引。
圖解全生命週期綠色建築
就在全社會還沒能意識到何謂綠色建築時，保利已經在業內先行一步了。“2011年，國家提出綠色戰略，當時的保利地產在全國的開工量非常巨大。保利地產主動提出了綠色地產的發展策略，融入綠色建築理念。同年，保利下發推廣綠色建築的通知，要求2011年9月1日之後，全國範圍內新開工的普通住宅和商業公建項目都要達到國家綠色建築一星級標準。一年後各地方政府纔出臺了相關政策，例如廣州要求所有規劃報建項目都要達到綠色一星級標準。”因此，在唐翔看來，這既是保利地產在主動做綠色建築，也是政府對發展的要求。
二．揭秘保利全生命週期綠色建築戰略
1.材料環保，品質保證
對住戶而言，對綠色建築最直接的感知就是裝修材料。材料環不環保？有沒有甲醛污染？是近些年來被問得最多的部分，而保利地產在早在1997年就意識到要跟優秀的施工企業和材料供應商合作，打造屬於自己的綠色產業鏈。唐翔說到：“1997年，保利地產開始在廣州地區採用全精裝修交樓，通過前期的項目積累後，保利意識到作爲房地產開發企業要把整個產業鏈整合起來，更多做的是資源整合工作。例如，保利地產的集團採購正在逐步擴大比例，木地板、櫃體（衣櫃、收納櫃等）、鐵具等裝修材料都跟國內知名企業簽訂合作，這些企業本身就取得國家的綠色認證，所有材料都滿足環保要求。只有當下遊企業本身的材料質量上來了，才能保證保利的產品是真的環保。”
2.綠色施工，還看保利
唐翔介紹，開發商拿到綠色設計標識只是第一步，真正落實到施工過程管理纔是關鍵。保利在琶洲的大型綜合體項目就真正做到了這一點。該項目由一棟兩百米超高層和一棟三百米超高層寫字樓組成，總建築面積500多萬平方米，是一個非常大體量的綜合建築。整個施工過程都按照綠色建築的要求來施工管理，通過改進施工工藝和推行臨時設施的標準化來實現節材目的。施工方重點做好揚塵、噪聲、水污染、固體廢棄物等方面的控制，保證了項目綠色施工的組織體系。
圖爲保利琶洲大型綜合體項目
3.綠色認證，行業領先
唐翔認爲，保利已經制定了綠色建築的設計標準，各子公司技術部門都要按照這個標準來執行設計和申請標識，但要檢驗綠色措施是否落實、有效則還需要一個後期評估。因此，保利主動制定綠色建築的檢驗標準，並融入產品品質質量體系。這在行業裡無疑又是領先一步的舉措。
三．以人爲本，和者築善
1.保利養老，三位一體
唐翔去日本考察時發現，日本從七十年代進入老年化社會，就把適老化要求強制性地融入日常設計，“即使五星級酒店，它的客房、衛生間都已經完全把無障礙設計融入進去，你絲毫感覺不出它是額外增加的。”
在國內各大開發商還沒有這個意識的時候，保利2013年提出進軍養老地產以及養老地產“戰略三部曲”：實現居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”，以機構養老爲核心，以居家養老爲支點，把概念融入社區養老中。至今，保利在全國已經建立起6個專業的養老機構，通過這些專業養老中心，保利地產培養自己專業的管理團隊，爲居家養老和社區養老提供服務。保利地產計劃今年推出一個全生命週期樣板房，把適老化的標準在裡面呈現，讓它慢慢變成公司級的產品標準。今年保利地產還要將社區養老概念落地，在每個社區配備養老設施（稱之爲“健康小屋”）把社區養老功能融入到社區商業之中，將會所、售樓部、超市和養老設施合爲一體做成“四合一”的社區中心，從而讓健康小區的社區養老設施落實到每個保利地產的項目中去。
圖爲保利健康生活館
2.適老適幼化設計成爲標準
2015年保利提出“全生命週期”的概念，唐翔認爲是有原因的。在房價高企的今天，人們換房的頻率決定了房子必須適應更多的功能需求。保利提出全生命週期的綠色建築，加入適老化和適幼化要求，意味着將適老化和適幼化標準嵌入精裝交樓標準上。“經過這幾年養老產品、養老公寓的設計開發，保利地產已經積累了一定經驗。在普通社區裡，從入口開始到小區園林的道路、園建，到回家經過的首層大堂、電梯廳、走廊，這些公共部分的區域，一定要把適合老年人使用的要求加進去，例如入口不能出現臺階，走道有扶手、滿足輪椅通行，並且要有後視鏡方便輪椅使用者。回到家之後，從衛生間到老年人住的臥室，都從材料、布匹上把適老化作爲基本配置來做。”唐翔介紹到。
四．把脈產業 全面佈局
1.洞悉市場需求
當購房需求慢慢從剛需型過渡到改善型，購房者越來越重視生活質量，對綠色建築肯定越來越重視。如果說材料標準、施工管控是對綠色建築材料性能指標的體現，那適老化和適幼化設計的養老地產戰略則是保利最終迴歸人本，踐行“全生命週期綠色建築戰略”的可持續發展之路。“滿足老齡化、無障礙設計的要求本身就是綠色建築其中一個重要指標。綠色建築講求可持續發展，但可持續發展是通過適老化、無障礙等指標來體現的。綠色建築的理解不能只侷限在省了多少水、多少材料、材料甲醛含量和氣味等等，更重要的是體現可持續發展。”唐翔說到。隨着人口老齡化速度加快，中國將面臨“未富先老”和“未備先老”雙重挑戰。保利提前佈局養老地產，推出全生命週期綠色建築理念，賦予建築更多的社會責任和價值。
2.進一步完善供應鏈
國家剛開始推行綠色建築的時候，很多專家、設計院都做了綠色建築成本調研，市面上有很多書和材料分析稱，一星級綠色建築一平方米增加15至20元成本，二星級增加40至80元，三星級增加200元。當集團要求推行綠色建築的規定時，很多子公司第一反應是考慮每平方米能掙多少錢、這個成本能不能賣回來？但是，當保利真正推行實施起來後，子公司紛紛反映，達到綠色一星級標準的成本基本不發生任何變化，因爲根據國家的規劃設計要求，很多指標原本就應該滿足，比如日照、人均居住面積、外牆節能。隨着下游產業慢慢成熟、節能產品增多、節能措施理解加深之後，很多產品的成本會降下來，供應鏈也會更加完善和成熟。
3.既是責任，也是使命
保利地產現在更多是從社會責任感出發，作爲央企，保利要做對社會負責的事情。其次也考慮到要順應社會趨勢。從2013年開始，保利地產逐步建立專業的養老機構，全國共有6個，目前已經投入使用的是北京和熹會，此外，上海西塘的和熹會今年剛開業，廣州和熹會已完成設計將於今年動工，成都和熹會準備開工，這是保利地產跟其他開發商不一樣的。保利先建立專業的養老中心，配備專業管理團隊，並有專業護理單元，它不是針對健康老人，而是對已經失去自理能力的失能失智老人提供專業護理，同時還設置一部分健康養老公寓，爲有活動能力的老人提供租住服務，產品只租不售，持有經營。通過這些專業養老中心，保利地產培養起自己的專業管理團隊，目的也是爲居家養老和社區養老提供服務。
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