舊改大變天，房票安置怎麼玩？
近日（10月24日），《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》（以下簡稱“專項規劃”）經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。
最矚目的是，“專項規劃”明確：廣州將探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題。至此，廣州成爲首個官宣“探索房票安置政策”的一線城市。
早在8月中下旬，就有消息稱廣州市住建部已討論用房票安置代替回遷房安置；緊接着，《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》流出，點明瞭房票安置的含義和路徑，引發越來越多的猜測和熱議。近兩月過去，官方終於發佈“專項規劃”，正式坐實了房票安置促進城市更新改造的決心。
珠江新城，高樓與平房共存 本站房產攝
房票安置究竟是什麼？
近期官方發佈的“專項規劃 ”暫未對“房票安置”展開具體 的闡釋，業內普遍參考8月流出的“建議稿”。
圖源網絡
據“建議稿”的說法， 房票安置就是徵收人將計劃安置的房屋轉化爲貨幣，以房票形式出具給被徵收人，由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房（住宅、商業、商辦、工業和車位）的一種房屋安置方式。
實施房票安置後，城中村改造項目原則上不再新建安置房。
另外，“建議稿”也附上了房票安置的許多靈活優惠措施，如：
（1）選擇房票安置的給予政策性獎勵，同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的臨遷費。 （2）使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數。（3）據規定，被徵收人使用房票購買的商品房，價格不超過貨幣補償的，可免徵契稅。（4）在新購房屋交付前，被徵收人子女保留原被徵收拆遷住宅片區所在學區的入學資格。（5）房票使用期限內未使用的；已使用但未超過面值的85%；已使用且超過面值的85%（含），都可分規則兌換成現金。（6）滿足一定條件可轉讓房票。（7）房票面值不足以支付購房款的，不足部分可按現行規定辦理商業性個人住房貸款或公積金個人住房貸款……
本站房產攝
房票安置，不免讓人聯想到2015年的“棚改貨幣化安置”，即拆遷人按照市場評估標準對被拆遷人給予一定貨幣補償從而取得房屋產權，當年帶來了房價飛速升溫高企的“副作用”，擠兌了普通居民在購房上的需求平衡。
除了貨幣化安置，棚戶區改造的安置模式還有實物安置，其可進一步劃分爲異地安置和原地安置。貨幣化安置的優勢是資金週轉迅速，安置週期短，有效去除樓市庫存，但也容易帶來資金壓力大、房價迅速升溫高企的劣勢。與之相對，實物安置的成本較低廉，資金壓力小，但建設週期長，庫存量增大。
“棚改”時期，國內其實也有許多城市同步推出房票安置制度。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，與當年相比，今天各地的房票政策本身並沒有太大變化，截然不同的是房地產市場的供求關係發生了重大轉向。
定性而言，如果說當年的房票制度是房地產市場規模快速做大的助推劑，今天的房票制度更像是短期內地方政府穩樓市的定心丸。一方面是爲了提高推進舊改的效率，另一方面也是爲了活躍商品住房市場，以及實現定向去庫存。
作爲首個官宣探索房票安置政策的一線城市，同時也是率先執行“認房不認貸”、調整限購政策的一線城市，廣州相比北京、上海、深圳而言，其城市更新改造的壓力更重、更迫切。
某“開拆”區域 本站房產攝
據克而瑞監測，至2023年第三季度末，廣州全市共有451個整村改造項目正在推進，“專項規劃”更是明確，至2035年要累計推進155平方公里的城中村改造。這也是本次“探索房票安置政策”的提出受到廣泛關注的根本原因。
房票安置大趨勢 村民觀望濃厚
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經濟報道採訪時表示，在房地產存量時代，房票安置政策是一個大趨勢，其他一線城市也會跟進。
廣州村民選擇房票安置的約爲30%，更多的是觀望。一方面，村民習慣了原有的生活模式，“住一套、租兩套”，租金收入穩定，也對原住址有鄉土情結；另一方面，房票安置兌換的商品房面積要比安置房面積少，一般會打六折，居民對此接受度可能不高。總體來講，不應過高預估房票安置政策對廣州的效果。
目前，有媒體稱全國已有近60個城市出臺房票安置制度，重點城市包括廈門、南京、鄭州、貴陽、溫州、鄂州等。
如南京、鄭州都提到，被徵收人選擇房票安置，可獲得一定比例購房獎勵。
圖源南京市人民政府官網
圖源財聯社
貴陽提到，被徵收人購買商品房可按規定減免稅收。
圖源 貴陽市政府辦公廳
廈門則在今年4月底已經發行首張房票，8月首批憑房票購買國企資產的業主實現交房。
圖源廈門市人民政府官網
誠然，每個城市對房票安置的探索都各有側重。但同時，各城也明確表態，房票安置是作爲一個選項，與貨幣化安置、實物安置等模式一起供被徵收人靈活選擇，充分尊重他們的安居意願。
某舊改小區 本站房產攝
在回遷和現金補償之外，房票安置被有關部門和企業寄予厚望，而村民則更多的只是觀望。如何達成多方共贏？被拆遷戶迅速有房子住，不用長時間在外租房；房企的商品房庫存去化率提升；政府前期對城中村改造的鉅額資金投入減少……就看各界如何博弈了。
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