開年繼續補倉 中海一天內斥資超70億連獲北京、深圳2宗宅地

開年中海地產繼續補倉。1月16日，僅僅一天時間，中海地產先後在北京、深圳斬獲2宗住宅用地，成交金額分別爲40.08億元、30.65億元，總成交額70.73億元。從目前來看，繼2024年年底大手筆拿地之後，中海地產仍在深耕北京、深圳。

業內人士認爲，中海地產在北京拿地再一次驗證了去年10月份其與豐臺區政府簽署戰略合作協議，有着深耕豐臺的想法。在深圳高溢價拿地，則是因爲中海地產在深圳市場表現強勁，因此要繼續補倉。

40億底價摘“京城第一大冰箱”地塊

1月16日，北京市豐臺區西南郊冷庫及周邊城中村改造項目FT00-2404-0005地塊R2二類居住用地（以下簡稱“西南郊冷庫地塊”）出讓，由中海地產以40.08億元底價摘得，成交樓面價5.8萬元/平方米。

該地塊位於豐臺區玉泉營街道，屬於麗澤金融商務區的輻射範圍，土地面積約2.74萬平方米，建築控制規模約6.91萬平方米，用地性質爲R2二類居住用地，容積率2.52，限高80米，可做高層建築。作爲純住宅用地，豐臺區西南郊冷庫地塊無配建，未限地價、未設指導價。

項目靠近地鐵10號線、19號線、大興機場換乘站草橋站，但臨近鐵路可能會面臨噪聲的影響。整體來看，地塊所處環線位置優越，北接京滬線，東臨京開高速，南靠南三環，西界規劃中的柳村路，構成了一張緊密交織的交通網。西南郊冷庫地塊周邊競品項目北京瑞府網籤率超過90%，此時拿地能夠有效補充板塊庫存，時機剛剛好。

值得注意的是，豐臺是中海地產在北京的深耕區域。2024年12月份，中海地產以110.54億元斬獲了豐臺區萬泉寺住宅用地。該地塊是近年來北京首宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，繼中海地產摘得百億萬泉寺地塊之後再度佈局不遠處的西南郊地塊，一方面驗證了去年10月份其與豐臺區政府簽署戰略合作協議，有着深耕豐臺的想法；另一方面推測該地塊將與萬泉寺地塊項目聯合打造，北側地塊以改善大戶型爲主力，南側做成小面積段的剛改產品，以多樣化產品來提升市場競爭力。

“西南郊冷庫地塊是北京首批謀劃的20個城中村改造項目之一，也是豐臺區首批7個超大城市城中村改造項目之一，經過拆遷騰退改造再佈局，相信板塊界面屆時也會煥然一新。”張凱稱。

據悉，西南郊冷庫是今年全國首個城中村改造項目，涵蓋了北京市玉泉營片區的西南郊冷庫、市供銷社果品公司以及紀家廟的集體土地，涉及居住用地、學校、醫療設施、城市道路以及公園綠地等多個功能區域。而曾經的西南郊冷庫，被稱爲“京城第一大冰箱”，自1978年起，在玉泉營地區經營46年。伴隨城中村改造項目實施，2024年9月30日，西南郊冷庫市場正式閉庫、閉市。

此次中海地產獲得地塊是冷庫南側地塊，目前已經全面實現“場乾地淨”，拆除建築物面積約3萬平方米，全部進行綠網苫蓋，成爲北京市首批20個城中村改造項目中第一個啓動上市的經營性地塊。

溢價率超70%拿地，開啓深圳土地“開門紅”

與此同時，1月16日，深圳迎來2025年第一宗涉宅用地龍崗區龍城街道G01045-0200地塊出讓，共有華潤置地、招商蛇口、中海、越秀、綠城、深業、建發、南山控股8家房企參與競價。經過近250輪競價，最終中海地產以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.4%。

該地塊位於龍崗大運中心北側，地理位置優越，建築面積約爲10.35萬平方米，起始價17.99億元，作爲2025年深圳土地市場的首發宅地，該宗地體量不大、地價不高。本宗地塊無此前土地出讓的限制措施，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策（90平方米以下戶型佔70%以上）限制，按照“價高者得”的原則確定競得人。

李宇嘉表示，該宗地的區位優勢比較突出，爲龍崗中心區核心地段，儘管項目供給比較多，但新一代面向改善型的好房子較少。

該宗地建築面積超過10萬平方米，可以做改善型主導的“好房子”的大盤。龍崗作爲2024年新房交易量第二高、二手房交易量第一高的區域，將是2025年改善型買家集中的區域。

另外，“該區域房價相對較低，利於改善需求。而參考周邊同類改善項目，該地塊樓面價/房價大約在50%，開發利潤空間可觀。”李宇嘉稱。

對於中海地產拿地，李宇嘉認爲，2024年，中海地產在深圳的銷售額爲267.04億元，位居深圳銷售榜榜首。這一數據顯示中海地產在深圳市場的強勁表現，尤其是其在豪宅市場的“突破”明顯。因此中海地產要繼續補倉。另外，在這一輪市場企穩過程中，深圳在熱點城市中表現最爲突出，2024年10月、11月、12月，新房銷售同比分別增長56%、191%、228%，中海地產也想趁勢而上。

在中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅看來，該宗地所在的大運片區，2024年11月底誕生的 “日光盤”深鐵閱雲境開盤當日即售罄，爲本宗地的出讓增加了利好因素。深圳2025年首宗宅地的火爆競拍，有望進一步帶動市場預期的修復。

補倉意願強烈，熱衷大體量地塊

值得一提的是，在2024年北京出讓的3宗超百億地塊中，中海地產摘下兩宗。除了以110.54億元斬獲了豐臺區萬泉寺住宅用地之外，2024年10月，中海地產以153億元的價格斬獲了北京市朝陽區組團用地，這一成交金額刷新了北京土地市場總價。

從目前來看，中海地產年底補倉意願強烈，尤其是對大體量地塊情有獨鍾。2024年12月2日，經過295輪競價，華潤置地與中海地產聯合體拿下深圳南山區粵海街道地塊，成交金額達185.12億元，溢價率爲46.3%，該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價紀錄，併成爲2024年的全國總價最高的地塊。

綜合多家機構統計，2024年，中海地產以1777億元新增貨值佔據榜單第一。其中，中海地產聚焦北京拿地，2024年在北京拿地金額達到342億元，位居拿地企業排名榜首，與第二名中建智地123億元相比差距明顯。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 盧茜