土地市場生變：上海遇冷 金茂時隔2年北京補倉

“930“樓市新政過後，上海迎來了首場土拍。

10月25日，上海2024年第六批次4宗地塊全部成功出讓。作爲土地市場熱度較高的城市之一，上海此次土拍卻更趨於理性，四宗地並未出現以往的火熱場面，房企對每塊地都出手謹慎。

本次4宗地由9個小地塊組成，總出讓面積約19.68萬平方米，總建面約51萬平方米，最終1宗溢價成交，3宗底價成交，成交總金額約爲148.44億元。

此次土地出讓，共吸引中海、華潤置地、象嶼地產、上海城投和保利置業5家企業參與。從參拍企業性質來看，清一色的央企、國企。

值得關注的是，在土拍市場中，北京、杭州等城市也發生了一些新變化，有的城市拍出了新地王，有的城市則出現了許久未曾露面的企業下場拿地。

中海溢價2.32%競得楊浦東外灘地塊

上海第六批次供地推出的4幅地塊，涉及楊浦區1宗、閔行區2宗、寶山區1宗，共三個區域。4宗地中，除了楊浦東外灘地外中止溢價率是40%外，其餘均爲30%。

其中，楊浦區定海社區地塊吸引了中海、保利置業2家企業競拍，最終到第19輪競價時，保利置業退出，最後中海以32.13億元斬獲，溢價率爲2.32%，樓板價69158元/平方米。

而閔行沈杜公路地塊、閔行華漕地塊、寶山大場地塊分別被象嶼、上海城投以及華潤置地以底價摘得。

從地理位置來看，楊浦東外灘地塊位於內中環以外，地塊距離地鐵12號線隆昌路站在0.5公里以內，周邊有25路、317等公交線路，距中環1公里以內、內環2公里以內。

地塊周邊配套較爲成熟。附近有平涼路第三小學、東遼陽中學、上海市第二十五中學、楊浦區中心醫院、寶龍旭輝廣場、上海國際時尚中心等教育醫療配套。

周邊3公里範圍內有縵雲上海在售，均價12.2萬元/平方米，累計去化63%；附近還有中建壹品·浦江之星，最近一次開盤爲今年5月，認購率121%。

中指研究院上海分析師劉卓維表示，楊浦東外灘地塊緊靠縵雲上海，配套成熟、體量較小但周邊城市界面一般。寶山大場地塊位於南大核心區，靠近熱門項目中環置地中心潤府，周邊有豐翔路和南大路站兩個TOD規劃，相較中環置地中心潤府距地鐵站更近。閔行區的兩塊地中，浦江地塊位置更佳，距地鐵站僅300米，周邊商業、醫療、教育配套能級更高，而華漕地塊距離軌交較遠，周邊配套需要一定時間兌付。

業內人士表示，此次競拍爲多宗子地塊打包出讓，對開發商資金體量要求大，有底氣參拍的房企不多。另外，目前外環外庫存壓力比較大，爲了儘快回籠資金，房企更趨於謹慎。

杭州新地王誕生 金茂重回北京

相比上海土拍市場的略顯“涼意”，本週的杭州土拍卻創造了新單價紀錄。

10月22日，杭州出讓1宗宅地，該地塊地處江灣新城核心板塊，吸引綠城、濱江、華潤、保利、越秀、建杭、中海等國央企及本土實力民企激烈爭奪，歷經77輪角逐，最終被綠城斬獲，攬金34.2億元，溢價率28.5%，成交樓面價50717元/平方米，刷新杭州單價“地王”紀錄。

在此之前，杭州宅地成交樓面價紀錄要追溯至8年前的2016年，彼時，綠城中國以37.35億元競得潮鳴地塊，摺合樓面價爲45368元/平方米，刷新當時杭州宅地樓面價紀錄，而當時破紀錄的也是綠城。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，自9月24日以來，地產不斷迎來政策支持，降首付、降利率、融資白名單等利好持續落地，中央層面高頻表態企穩樓市，對市場預期有較大改善作用。該地塊位於江灣新城核心板塊，發展潛力十足，且板塊內庫存基本見底，客戶厚度有保障。

不僅如此，在本週的北京土拍中，出現了一個闊別已久的“老面孔”。

10月23日，金茂以40.13億元底價拍下豐臺區東鐵營棚戶區改造和環境整治項目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地塊，樓面價約5.57萬元/平方米，銷售指導價10.75萬元/平方米。

這是兩年後，金茂重返北京土地市場，引起了業界廣泛討論。

金茂上一次在北京拿地還是2022年9月。而金茂此次拿的這塊地距離南邊的北京金茂府二期直線距離不過1公里。

從位置上來看，這塊地距南三環直線約400米，西側約900米處是5號線劉家窯站，西南方向還有5號線和10號線交匯的宋家莊站。

周邊在售項目中，地塊東側直線2公里是“分鐘寺三兄弟”，東叄金茂府、合生縵雲和北京天譽網籤均價約爲10.5萬/平方米，所剩不多。地塊西南側3公里是“大紅門三兄弟”，指導價9.5萬元/平方米，其中永定金茂府已經清盤，網籤均價9.24萬元/平方米，中海和瑞叄號院、中環悅府入市較晚，網籤均價也在9萬/平方米左右。

從北京金茂府目前在售價格和這塊地樓面價來看，利潤比較可觀。北京金茂府一期掛牌均價10.46萬/平方米，二期的掛牌均價在9萬/平方米左右。

業內人士表示，近期，房地產政策頻出，政策帶來的市場企穩效果也讓更多房企看到了回暖的信心，對於比較優質的地塊，房企還是躍躍欲試的。