新政後北京土拍平淡 金茂、招商、越秀底價齊入場

觀點網 近兩日，北京房地產市場討論度最高的便是三宗宅地的出讓。但不同於杭州土拍市場的火熱，這三宗地塊報名企業並不多，最終都爲底價成交。

觀點新媒體獲悉，在10月22日、23日兩天時間，北京完成昌平、通州、豐臺共計三宗宅地的出讓。

其中，越秀地產聯合未來科學城置業競得北京昌平小沙河村及周邊地塊棚戶區改造和環境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊，底價25.33億元成交，成交樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.6萬/平方米。地塊土地面積67880.774平方米，建築控制規模110585.393平方米。

通州、豐臺地塊分別由招商、金茂底價摘得。其中通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6001地塊土地面積15992.79平方米，規劃建面34704.36平方米，地塊以底價9.92億成交，銷售指導價6.2萬/平方米

豐臺區東鐵營棚戶區改造和環境整治項目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地塊土地面積爲33303.12平方米，建築控制規模約7.21萬平方米，銷售指導價10.75萬元，按上下浮動8%計算，銷售區間可達9.89萬元/平方米-11.6萬元/平方米。

據觀點新媒體統計，今年下半年以來，北京已成交14宗住宅用地，總成交金額357.925億元。於上半年成交19宗，成交金額732.3575億元，截至目前，全年土地出讓金額共計約1090.28億元。

而接下來，國慶假期前北京發佈的第四輪擬供宅地清單中，9宗地塊都將在10月底前完成出讓。總價153億的“酒仙橋+十八里店+小紅門”新一組巨無霸地塊也在近期轉正，預計11月底開拍。

可以預見，未來兩個月北京將進入一個土地出讓相對集中的時期。

新政後的土拍市場

近兩天成交的三宗地塊中，顯然豐臺東鐵營地塊的討論度更高。

這是金茂時隔兩年再次拿地。尤其在今年3月，中國金茂正式發佈了“金（府）、玉（璞）、滿（M）、堂（棠）”四大產品線。對於這宗地塊將會以哪條產品線亮相，引起了市場的諸多猜測，其中不乏一些聲音認爲，北京南城將再誕生一座“金茂府”。

從位置來看，這次拿下的豐臺區東鐵營棚戶區改造和環境整治項目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地塊臨近地鐵5號線宋家莊站，位於2018年入市的北京金茂府北側，距離約兩公里，與金茂府一路之隔的是項目二期，於2020年8月開盤。

地塊東側不到三公里的位置則是東叄金茂府，項目一期、二期於2020年12月末和2021年9月先後開盤。

如若再誕生一座“府系”項目，雖然也能形成品牌合力，但畢竟濃度過高，對於區域市場來說失去一些新鮮感。此外，距離年初發布全新產品線不過半年多的時間，或許這次更是一個在北京市場亮相新產品的機會。

據悉，首座“璞系”落地西安，於成都也有“璞系”項目入市，“棠系”在天津首發，上述項目均實現首開清盤。今年9月，金茂成都宣佈攜手越秀地產打造“滿系”首作越秀金茂天鷺滿園。至此，三條升級後的新產品線都有了相應落子。

這宗底價入手的新地塊將以怎樣的名字亮相，還有極大懸念。在得到官宣之前， 能夠確定的是金茂再次出手也釋放出了一些積極信號。有投資者表示，至少側面反映公司現金流問題不是很大。

與金茂同一日斬獲地塊的是招商蛇口。相較於東鐵營地塊40.13億元的成交價，招商蛇口拿下的通州梨園地塊便宜得多。該地塊土地面積15992.794平方米，規劃建面34704.36平方米，以底價9.92億元成交，銷售指導價6.2萬/平方米，浮動8%。

項目周邊同樣有招商的住宅項目招商璀璨公元，爲2023年4月成交的通州東小馬6009號地塊，彼時房企拿地積極性較眼下要高出不少。

該地塊共有8家企業參加現場競價，在12輪現場競價達到地價上限後，又經33輪現場競報現房銷售面積程序，最終招商局地產（北京）有限公司以搖號方式競得，成交價23.2億元，溢價率15%，現房銷售面積3.3萬平方米，住宅銷售指導價6.2萬元/平方米。

然而，拿地的風光在一年後換了模樣。今年清明假期期間，璀璨公元因“買一送一”的促銷刷屏網絡。市場消息稱，凡是購買77平方米兩居室的客戶，將免費獲得一套位於煙臺的108平方米海景現房。

促銷的背後，自然是樓市下行過程的去化壓力。不過隨着北京通州限購政策的放鬆，以及房貸利率等多項調整，目前項目去化已達八成。

以8%的浮動計算，這次新拿的地塊銷售價格在5.7萬元-6.7萬元/平方米。地塊三公里範圍內，新房項目還有京玥蘭園、頤瑞府、國譽未來悅、帥府京彩世界等在售，單價在5.6萬-6.2萬元/平方米。後期，招商在產品上可能還需繼續打磨優勢。

“別樣”的土拍道路

近期成交的另一宗地塊則是昌平區小沙河村及周邊地塊棚戶區改造和環境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊。由越秀地產的附屬公司武漢康景與北京未來科學城置業有限公司組成聯合體，以底價25.33億元摘得，銷售指導價6.6萬/平方米，同樣浮動8%。

地塊用地面積6.78萬平方米，規劃建面11.05萬平方米。南側同樣有2023年的項目，爲越秀星樾，該項目可能爲越秀自2021年進京以來，去化表現理想的項目之一。據悉，目前已接近清盤。昌平小沙河地塊能否延續優異表現，還要拭目以待。

其實從這三宗地塊成交情況來看，企業更青睞於在熟悉的板塊佈局。類似的還有華潤紮根海淀，中海加倉石景山，通過鞏固品牌的區域優勢，形成項目合力。但這也意味着，企業需要在產品上多下功夫，滿足主力客戶的需求，並形成一定的差異化。

而放眼全國，北京土拍市場還是相對冷清。在昌平區小沙河村地塊成交的同一天，杭州誕生了新地王。

經77輪競價後，由綠城集團旗下公司以溢價率28.55%斬獲，成交金額34.22億元，摺合成交樓面價50717元/平方米，超過杭州此前的宅地單價紀錄，成爲杭州新的單價地王。

更早之前的8月，上海徐彙區斜土街道xh128D-07地塊溢價率觸頂達到30%，最終由綠城在搖號階段摘得，總價約48億元，樓面價13.1萬元/平方米。刷新2016年融信中國在上海創下的國內最貴地王紀錄。

事實上，北京土拍走出了一條不一樣的路。

繼上半年酒仙橋“巨無霸”組團地塊後，10月15日晚，北京市規自委發佈了朝陽區酒仙橋舊城區改建項1019-0014地塊、小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊的用地預申請公告，並在三天後“轉正”上架待拍。

項目總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起始價153億元，由3個項目組成。

其中，酒仙橋項目建設用地面積約2.8公頃，規劃建築規模約7.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地。小紅門項目建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地。十八里店項目建設用地面積約9.35公頃，規劃建築規模約25.8萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地。

除此之外，在今年底前，北京還有若干住宅地塊待上架出讓。其中，在10月底前將完成今年第四輪擬供宅地清單中9宗地塊的出讓。

可以預見，北京接下來會進入一個土地出讓相對集中的時期。

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