看完慶盛TOD“唯一在售新盤” 我對南沙不再抱幻想

（又大又深的坑，買了南沙的業主有感覺嗎？）

先來看一張圖：

再來講今天的故事：

南沙一直都是廣州樓市的流量王，最近它又“火”了。火的理由不是銷量，但也可以說是銷量，因爲它……賣不出去。前幾天一份流出的南沙新盤成交量表格，數據實在慘不忍睹，掛0的項目也不少，過10套的項目並不多。且不看新盤網籤數據，來看8月的二手房成交，全市只有南沙在跌。前幾年入手南沙，如今無人接盤。現在入手南沙，幾年後……

圖源：廣州市房地產中介協會

一直不看好南沙的小編因爲工作原因，也去了不下10次這裡踩盤，蕉門、金州、靈山島、橫瀝……而這一次，我們選擇了慶盛。

港科大（廣州）開學 南沙慶盛又能吹一年？

南沙板塊這麼多，爲何我們要選擇去慶盛？原因有三：

1、 板塊內的香港科技大學（廣州）昨天（9月1日）正式開學，由於其是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈以來獲批的首個具有獨立法人資格的內地與香港合作辦學機構，也是6月《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》出臺後落成的首個項目，所以成爲流量擔當，直接讓南沙再次上熱搜。

2、 慶盛TOD正在打造“大灣區樞紐”，這個樞紐遠遠不止交通，還有商務、科技、教育等。慶盛站有2高鐵+4地鐵+1有軌線路，有包括科大訊飛華南人工智能研究院在內的多個人工智能、科技類知名企業和項目，還有港科大（廣州）、廣州南沙民心港人子弟學校等教育配套。

3、 慶盛TOD旁有一個“板塊唯一在售新盤”，是招商蛇口首進南沙的“傾力之作”，叫價2.8-3萬/㎡，噱頭十足。不過據聞從員工內購到正式開盤後，僅售20來套，8月份成交也只有小兩位數，但這樣的成績在南沙居然還不算差……

正因爲如此，小編產生了濃烈的好奇心，想去圍觀一下這個在慶盛TOD樞紐旁、距離港科大（廣州）僅兩公里、板塊唯一在售的新盤，到底有什麼神奇之處？

“這個樓盤真的把一切紅線不利因素都集齊了”

回到文章開頭那張照片，當天小編一行3人加司機，經過一條充滿貨車的泥濘小路，來到這裡的時候，一度懷疑自己走錯了。

我們的車找不到路開進去，導航也無法識別當前道路，在經過與項目銷售再三確認後，無奈之下小編只能徒步穿越一大片積水的泥地，沿着指示牌繼續走。

小編們穿越了鋼筋水泥、塵土飛揚的工地，繞開了一個個沒有蓋住的沙井，詢問了幾個建築工人，走了接近20分鐘，終於來到了這個“慶盛TOD唯一在售的新盤”——招商·灣區1872。

作爲有職業操守的房產編輯，我們堅持走到了銷售中心，但同時內心有個疑問：如果是購房者過來看房，看到這種情景會不會馬上調頭就走？

這絕對不是誇張，因爲這個項目並不是僅僅只有爛路難走這麼簡單，我們簡單看了看周邊環境，發現這裡幾乎把所有紅線不利因素都集齊了。

我們到達銷售中心的時候已經接近傍晚6點，所幸當天接待我們的銷售小哥還是非常友好和專業的，那項目的品質到底如何呢？

中規中矩的產品 性價比低的定位

慶盛TOD周邊的商務、教育用地較多，住宅較爲稀缺，所以招商·灣區1872的確是周邊“唯一在售新盤”。項目主打剛需至改善，共規劃12棟住宅，屬於中等規模樓盤。戶型面積包括79-105方三至四房，單價在2.8-3萬/㎡。

89㎡的2+1房，戶型方正實用，主臥和次臥都不小，創意空間如果做臥室有點勉強，可以做小書房或者玩具房。

105㎡的3+1房，整個戶型比較方正，這個戶型中間樓層的話總價310-320萬左右。

總體來說，項目的產品戶型跟南沙大部分的類似，都是中規中矩方正實用，但卻從不會讓人眼前一亮。如同整個南沙樓市一樣，這個項目也是相當“掙扎”。

橫向對比的話，靈山島橫瀝島南沙灣這些景觀項目，價格已經突破3.2萬/㎡，改善型買家會選擇這些大戶型，一步到位；而成熟居住片區蕉門-金州一帶，價格基本在2.6-2.9萬/㎡，剛需會買這裡，直接享受配套。

對比之下，招商·灣區1872的定位相當尷尬，2.8-3萬/㎡這個價格既吸引不了剛需，也吸引不了改善。往遠了看，亞運城的價格也不過如此，你有的人家比你好，你沒有的人家都有，這道選擇題相當簡單。

那慶盛TOD樞紐有沒有加分？有，但不多。廣州TOD太多了，能帶旺周邊的卻寥寥無幾。廣州南站周邊的情況有目共睹，可以看之前我們的文章：從千人搶房到暴降轉手，廣州南站是陷阱還是餡餅？

連廣州南站都如此，情況類似、體量更小的慶盛TOD，上限能有多高呢？

香港科技大學（廣州校區）能有加分嗎？其實並沒有，只能作爲一個噱頭。畢竟它是一所大學，附近居民無法搖號入讀，學生住院封閉管理，老師也有宿舍提供，在它2公里外的樓盤，只能蹭一蹭，真的進不去。

南沙還有希望嗎？吹了這麼多年，該醒醒了

南沙從10年前就開始吹，從城市副中心到粵港澳大灣區核心，開發商紛紛在此拿地建樓，10年時間裡把這裡建成了“華南曼哈頓”。從硬件上來說，南沙目前某些地方初成規模，似乎可以看到未來。

從大灣區概念的提出，到19年國務院發佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，再到今年6月的《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》，政策方面在不斷利好南沙。然而從樓市的角度來看，這麼多年過去了，南沙無論是自住還是投資，都不算最優選。近幾年由於投資客瘋狂地涌入，南沙房價達到高位後，一度停滯不前甚至下調、成交量的大幅度萎縮也證明了這點，就算是明裡暗裡放鬆限購也無濟於事。

購房者的金錢和耐心是有限的，尤其在目前的樓市現狀下，小編在此衷心地給想買南沙的人一個建議：近5年內，除非錢多，要麼別買。

當天小編從招商·灣區1872回到慶盛地鐵站的路上，突然明白了一件事：

原來1872，是年份。