控股股東廣州拍地，中交地產公告“不參與”，中交系背後有怎樣的淵源

中交地產(000736.SZ)放棄了一大盤地塊的開發機會。

8月21日晚間，中交地產發佈公告稱，放棄廣州市海珠區AH10314地塊的商業機會。該地塊位於廣州市海珠區，土地面積67128平方米，土地用途爲二類居住用地，計容建築面積約151,700平方米。

中交地產表示，通過對上述商業機會的考察，結合公司目前經營情況，擬放棄本次商業機會。控股股東中交房地產集團有限公司，將對該項目進行後續開發建設，地產集團與公司將簽訂代爲業務培育協議，該項目條件成熟時，再由公司決定是否行使優先收購權。

在公告發布前一天，上述地塊剛完成出讓。8月20日，中交房地產集團有限公司和廣州交投睿郡置業有限公司聯手拿地，以底價47.4億元摘得廣州海珠三滘立交地塊，樓面價3.1萬元/平方米。

本次拿地的中交房地產集團有限公司，成立於2015年，是央企中交集團旗下負責房地產業務的子集團，其中還包括中房集團、中交地產、中交置業、綠城中國、中交海外、中交鼎信、北京聯合置業等多家地產公司，中交地產則是唯一A股上市平臺。

母公司作爲拿地方，下屬上市平臺爲何聲明放棄開發？這與“中交系”過往重組問題有關。

中交地產前身爲重慶實業，早在2007年時，中房集團曾通過資產重組及定向增發，使重慶實業成爲旗下上市公司，並開具避免同業競爭的承諾書。2010年，中房集團併入中交集團，經過漫長的內部整合，2015年中交房地產集團成爲中交地產的間接控股股東。

公告表示，中房集團在2008年曾就同業競爭問題承諾：在中交地產開展房地產業務的地區，如中房集團或中房集團控制的其他企業有任何商機，或參與從事可能對中交地產構成競爭的房地產業務，中交地產享有取得商業機會的優先權。

控股股東轉爲中交房地產集團後，中交地產就前述承諾事項向股東問詢，後者表示：對中房集團尚未履行完畢且適用於地產集團的承諾，集團將予以承接並繼續履行相關義務。

實際上，過往幾年，中交地產已多次放棄地塊的競拍或開發機會，由控股股東中交房地產集團進行培育，理由均是不符合投資標準。僅2023年，中交地產就將長沙、三亞等地項目，交給控股股東進行培育。

此次，中交地產再度放棄廣州地塊的商業機會，並解釋稱：公司目前以控總量、控總價、差異化定位、注重週轉效率爲投資重點和產品定位原則，海珠區地塊預計投資金額較大，項目投資收益率及週轉效率存在一定不確定性，對該項目進行建設開發，存在較大不確定性風險，不符合公司目前的投資要求。

“現階段，該項目由地產集團代爲培育，地產集團與公司將簽訂相應的代爲業務培育協議，約定在該項目條件成熟時，再由公司股東大會決定是否行使優先收購權，公司保留未來條件成熟時該業務和項目納入的機會是目前更好的選擇。”中交地產表示。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強告訴第一財經，中交地產放棄該地塊商業機會，主要與其經營策略有關，一方面受制於房地產市場銷售下降帶來的資金流動性不足，企業投資謹慎；另一方面該地塊投資額較高，項目投資收益率及週轉率存在一定不確定性，對於企業發展存在一定風險性。

回看這塊地的基本情況，該地塊系海珠區今年賣出的首宗宅地，位於海珠三滘立交上蓋，北側爲河涌及南洲路，南側爲廣州環城高速，地塊用地面積6.7萬平方米，計容建築面積15.2萬平方米。

雖然交通條件便利，但該地塊是被多條主幹道包圍的不規則地塊，還被高架路穿過，三滘立交沿東西方向穿過該地塊，將該地塊分爲南北兩部分，此外地鐵廣佛線也從地塊下方穿行而過。業內看來，地塊開發難度並不小，建成後周邊高速路帶來的噪聲、粉塵干擾難以避免。

本次土地出讓合同也表示，“受讓人須合理優化建築佈局，並採取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建築室內噪聲達標。”此外，6.7萬平方米的用地面積中，規劃僅有3萬平方米可用於建設，剩餘1.7萬平方米爲市政道路用地，2萬平方米爲綠地用地。

中交地產放棄上述地塊的商業機會，也有自身經營業績及資金實力因素。過去的2023年，中交地產罕見錄得虧損，期內實現營業收入324.68億元，同比下降15.6%；歸母淨利潤-16.73億元，同比下降5029.65%。自2019年起，這已是中交地產歸屬母公司淨利潤連續第5年下滑。

到2024年，中交地產的業績情況仍未改善。7月5日，中交地產發佈2024半年度業績預告，公司預計上半年淨利潤虧損約10億元，與上年同期的5.69億元虧損相比有所增加。

中交地產表示，公司歸母淨利潤較上年同期下降的主要原因爲：受公司結轉項目結構變化等因素影響，房地產開發業務本期交付項目的毛利率較上年下降較爲明顯；隨着竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。

值班編輯：雨林