理財週刊／正視外國人在臺購買不動產的利與弊
文／莊孟翰
Ｑ：臺灣將步日本後塵？根據內政部公佈資訊，臺灣在今年三月正式步入高齡化社會，並預測2026年全臺六十五歲以上老年人口將超過總人口的20％，正式步入超高齡社會。
然而，面對高齡化及少子化的衝擊與人口結構的改變，勢必衝擊未來整體經濟，這也讓我們必須正視長久以來所忽略的問題，除吸引國際人才外，要如何在中國文攻武嚇之下打開國門，歡迎外資來臺投資？請教莊教授的意見。
Ａ：臺灣面臨少子化及高齡化步步進逼，儼然日本翻版，按日本在2060年將由現在的一億兩千六百多萬人，縮減至八千六百萬人，臺灣高齡化的步伐亦正加速中，惟日本系世界第三大經濟體，臺灣則缺乏這方面的優勢。
開放與限縮並非想像中容易
同樣面臨人口急遽減少的威脅，日本依舊可展現經濟強國優勢，除非對日本有特殊貢獻，否則不輕易開放外國人歸化取得日本國籍，一般面對人口的減少，最簡單的作法就是吸引外來人口，但這無疑是要打開國家大門，臺灣除經濟體較小外，對外經貿過度依賴中國，尤其兩岸關係更存在複雜的歷史糾葛，因此，要談大幅開放顯非想像中容易。
現階段要想全面開放外國人購屋置產，還是得對中國有一定的設限與提防，否則根據各國經驗，包含1997年迴歸的香港，以及因爲中國人到當地購屋置產造成房價狂飆的加拿大與澳洲等國。
依據國發會公佈2061年人口推計，高、中、低分別爲1949萬人、1837.3萬人與1707.4萬人，其中最嚴重的是十五至六十四歲人口的劇減，因此，制定「新移民政策」已是燃眉之急。
即使是世界第一大經濟體的美國，在九一一事件發生前，每年幾乎都有百萬移民，透過投資與技術移民，吸納全球菁英人才，成爲世界超級強國。相較臺灣即便想採取積極開放政策，又逢中國開出優渥條件，甚至國家政策的補貼，導致臺灣的資金、技術、人才早已被掏空。
陸資無孔不入 不可不防
雖然開放外資是件好事，不過難以預防的是中國透過各種手段的滲透或持股、併購等，最近吵得沸沸揚揚的大同公司股權爭奪戰，更是震撼全體國人！試想如果市場派人士從中國「調回」資金，又覬覦大同公司龐大土地資產的開發，那我們從小琅琅上口的「大同大同國貨好」的Slogan豈不就此變了調！
其次，2010年中國最大鐘表零售亨得利集團，以外資名義申請來臺，斥資九億元買下忠孝東路四段安泰銀行忠孝分行店面，五年後再以十二億元出脫，獲利約三億元。
另一最受矚目的是，2011年首件來臺推案位於淡水小坪頂的「萬通臺北2011」建案，有近四成買家爲陸資，且個個都大有來頭。
事實上，小坪頂過去曾有八家建商在此推案，不幸遭遇亞洲金融危機，八家建商陸續出現財務危機，該地因此又稱臺北「八掛山」，因此，當萬通國際與南國建設攜手開發小坪頂建案自是備受關注。根據內政部實價登錄顯示，每坪價位最低與最高落在35.4萬元至65.1萬元之間。
此案因爲陸資過度集中導致爭議不斷，內政部遂於2015年以同一社區陸資買方僅能佔該社區總戶數的10％規範，因而拒絕五十六名當中的四十四名大陸買家過戶，不過，四十四名買家因不服而跨海對行政院提起訴願。
根據規定，大陸人民在臺置產必須備齊的資料，包含只要證明自己並非黨政軍要員，經國防部、國安局及陸委會等單位合議通過後即可辦理過戶，2017年經過審查後內政部地政司表示，由於44名買家當中並沒有黨政軍要員，不影響國家安全而通過本案，這無疑爲日後陸資在臺購屋打開大門，影響至爲深遠。
現階段陸資在臺置產規範
然而，要談開放，只要檢視外國人近年在臺購置不動產的登記資料，例如土地及建物是否作爲長期投資或短期炒作，即可洞悉其動機爲何。
2003年臺灣房價起漲點時出現1395筆的大量土地交易，當時，由於較低的基期使得外資有利可圖，包括外國人取得建物的權利登記也在同時間爆出2628交易件數。
根據土地法第十七條規定，包含「林地、魚池、水源地及要塞軍備區及領域邊境土地不得轉移、設定負擔或租賃於外國人」。第十八條則規定，「因平等互惠原則，外國人在我國取得或設定土地權利，依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國也享有同樣的權利」。
事實上，臺灣於2002年便開放大陸居民來臺置產，不過當初限制較嚴，實際來臺購產的並不多，直到2009年，臺灣修訂「大陸地區人民在臺灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法」，才逐漸鬆綁陸資在臺置產限制，及至2010年兩岸簽署「海峽兩岸經濟合作框架協議」，交易量才又逐漸升溫。
臺灣開放陸資來臺，除房產外，對於大陸居民在臺，只要領有居留證明文件，並在臺居留滿四個月後即可參與全民健保。2015年，對於中資來臺買房規定，除前述臺北萬通條款外，再新增加「總額限制」，即陸資每年取得土地上限爲十三公頃(約3.9餘坪)、建物四百戶。長期總量土地一千三百公頃，建物兩萬戶爲限。
此外，過去也有「五四三條款」規範，規定大陸居民在臺置產僅可貸款五成，在臺置產後雖出入境不受限制，惟一年最長可停留四個月，並且三年內不得出售。未來，擬再增加限制，可能將三年的出售期限延長到五年，並規定置產以自住爲主，且不得有出租或其他營利行爲，此外，將以行政命令明文規定中國人士只能一人購買一戶，取代現行以解釋令方式施行，明確訂定審覈要件。
臺灣房價基期低 港資陸資覬覦已久
事實上，臺灣房產於2008年全球金融海嘯後，在錢多利率低情勢下，出現不少利基點，不過2016年房地合一稅施行前，2015年外國人取得之建物曾出現大量移轉情事，一般鹹認系假外資的節稅運作。至於2016至2017年外國人取得土地出現大量移轉情事，應與政府積極導引臺商迴流息息相關，這應是產業界五缺建言之後，政府積極提供土地，創造就業的正面迴應，對於國內經濟應是好事一樁。
其次，如將臺灣房價與香港對照，顯然是小巫見大巫，以臺灣精華地段的臺北市房價，於1988至2017年間飆漲後再回跌，前期香港與臺北市房價互有高低，但在1997年出現分水嶺，就2017年房價加以比較，香港160平方公尺高級住宅每坪房價已飆漲至326萬元，臺北市則爲83.3萬元，雖然臺北房價在全球已算很高，但相較香港於2017年排名全球最貴房價城市的第三位，臺灣排名二十，還是便宜許多。
歸咎其原因，1997之後中國大量移民，以香港現有747萬人已夠擁擠，更何況就業、就學與醫療資源的排擠效應，對此，臺灣應該要有所警惕！臺灣現在僅二千三百五十多萬人，如放任陸資透過各種途徑移民，後果不堪設想！
與香港相比，臺北房價遠低於香港，也因香港與臺灣地理位置相近，生活型態類似，也讓不少香港人選擇來臺置產，惟仍應格外注意的是，除政治問題之外，如何有效抑制房價之飆漲，以資保障國人之基本居住權益。
雖然臺灣房價對香港人來說還算很低，但對於臺灣民衆而言，仍大喊吃不消，因此，自2014年起，政府祭出打房稅制以致近年房價持續下滑，其中，2016年實施邊際稅率高達45％的房地合一稅，不僅直接衝擊國內經濟，對外資來臺投資影響也很大。
根據內政部資料，近年外資取得不動產的數量急劇下滑，實與35～45％的房地合一稅率息息相關。
其次，從建築開發業角度而言，臺灣中推計人口即將於2025年出現負成長，因此鹹認唯有自由化、國際化纔有可能帶動經濟好轉，但房地合一稅上路，雖有利打擊短期投機，卻不利於投資環境，更何況64倍的房價租金比高居全球之冠，此外，租金收益率只有1.57％又是全球最低，加上邊際稅率45％的房地合一稅，三者不利因素加總也都使得臺灣房地產處境更加艱難。
其次，如再就經濟學的拉弗爾曲線(Laffer Curve)加以探討稅收與稅率之間的關係，當稅率在一定限度以下時，適度提高稅率能增加稅收，但超過這一界限，再提高稅率反而會導致政府稅收減少，美國經濟學家阿瑟．拉弗(Arthur Laffer)在1970年代提出這理論點時，即認爲當時美國的邊際稅率(約50％)已經超過了此一限度，這也正是臺灣目前面臨的兩難問題。
對於房地產大幅增稅之後，雖然成功抑制房價上漲，不過五箭齊發的結果卻適得其反，近年稅收已出現短徵情事。因此，今後要如何取得平衡點，併兼顧經濟成長，仍有待政府官員多加深思熟慮！