連漲15月，成都樓市真“瘋”了嗎？

一則單身人士放鬆限購的傳言，讓成都樓市再次成爲焦點。

此前，成都市規定，符合購房條件的2人及以上家庭可購兩套住房，而符合條件的單身青年只能購一套房。近日網傳成都將允許符合條件的單身青年購兩套房。

“目前圈子裡都傳瘋了，但能否落實還要看官方文件，可能會在部分地區先行試一下吧。”對於單身人士放開限購的政策進展，電建地產成都公司的一位人士稱。

今年一季度以來，成都新房成交熱度持續飆升，不僅成交量升到了1.5萬套，同比增長16%，部分新盤甚至又出現了罕見的“萬人搖”，把線上登記系統擠爆了。

但讓更多人吃驚的還是二手房市場。成都住建局數據顯示，今年3月，成都二手房成交量超過2.8萬套。這不僅創下成都市的成交紀錄，更是超越了北京、上海這些一線城市，成爲全國二手房市場的扛把子。

這樣的交易熱度，出乎許多人意料。作爲一個西部二線城市，成都的人均GDP並不突出，但房價卻已經實現了15個月連漲，更是以“成都房價排名上漲第一”的話題，登上了微博熱搜。對比今年3月和一季度數據來看，成都的新房同比漲幅分別爲8.5%和8.6%，而排名第二的杭州則分別爲5.8%和6.2%。

然而，在各項繁榮的數據背後，成都樓市也呈現出一些“割裂”的狀況：一方面，普通買房人搖不到的“網紅盤”，撐起了新房市場的火熱；另一方面，二手交易量創下新高，更大規模的二手掛牌量卻同步襲來，目前已超過18萬套。

撲朔迷離的樓市表象背後，成都樓市又會走向何方？

少數人的“搖號”狂歡

憑藉熊貓、火鍋、春熙路、太古裡等網紅標籤，成都在社交媒體上賺足了流量。在房地產市場，成都樓市熱銷，也是從這些有着套利空間的“網紅盤”開始的。

網紅盤來源於此前成都樓市新政的產物：雙限地，這些地塊不僅設置了土地限價，還設置了清水限價（即毛坯房的上限價格），如果新盤限價跟周邊二手房形成巨大的價格差，那這個盤就必紅無疑。

許多成都買房人都品嚐過 “網紅盤”帶來的幸福和煩惱。這些網紅盤往往自帶投資屬性，低於周邊二手房的巨大價差，讓購房人蜂擁而至。然而，面對極低的中籤率，絕大部分購房者仍舊是陪跑，真正入圍者寥寥。

在成都工作生活了多年的陳麗就是如此。今年29歲的陳麗，是一家麪包房的主理人。在愛美食愛娛樂的成都，陳麗的麪包店生意做得很火紅，但在買房這件事兒上，卻總是差了點兒運氣。

陳麗目睹了成都樓市的興衰漲跌，潮起潮落。

成都房價的高速增長期始於2016年。2016年3月，成都房價開始全面上漲，投資客和炒房團爭相涌入，一次性買入上百房源，直接把樓市的新房庫存量，壓降到了4個半月的規模。而那一年，成都的新房均價才7983元/平米。

到了2017年，成都樓市開始調控時代，二手房市場也被納入調控體系，但這並未完全撲滅樓市的高燒。那一年，抱着“買漲不買跌”信仰的購房者，還是拿着全款衝進了市場，成都樓市從千元時代邁入了萬元時代，至年底新房均價已漲至1.2萬元。直到2017年底，“搖號”政策正式推出後，市場逐步迴歸理性。

此後，成都樓市房價上漲幅度終於變得可控，越來越多的市民開始加入“搖號”的隊伍。自2020年以來，陳麗已親身經歷了5場新房“搖號”，可一次也沒有搖中。到今年3月，陳麗決定再賭一把運氣，再次加入高新區一個網紅盤的搖號大軍。

陳麗深知，在新房搖號市場裡，光有購房資格和“鈔能力”還不夠，關鍵還得靠運氣。然而，這一次好運還是沒有眷顧她，“買房的人太多了，搖號的人也很多，市場整體還是很火的”。

誠意金交了一個又一個，就是上不了車。最終，陳麗決定不再把買房希望寄託在搖號上，而是選擇了龍泉驛區的二手房，“價格雖然沒有網紅新盤的香，但我總歸能買到”。

陳麗只是衆多搖號大軍的一員。今年以來，在巨大的“房價差”面前，成都搖號人數屢創新高，中籤率屢創新低，造就了一個又一個搖號狂歡。

3月中旬，成都恆大天府半島6期開盤時，更是出現了戲劇性的時刻。由於項目售價1.35萬元/平方米，與周邊二手房相比，存在超過8000元/平方米的價差，許多購房人都爲此心動了。

▲（成都恆大天府半島售樓處。圖片來源:項目官方）

最終結果顯示，超5.2萬人加入搶房大軍，一度造成了報名系統網絡堵塞的情況。而由於樓盤推出的房源量只有180套，實際買房人的中籤率只有0.3%，相當於291人搶一套房。

這也是“網紅盤”的普遍特徵，它們都是典型的房價倒掛項目，銷售均價明顯低於周邊市場均價，對購房人吸引力十足。

據「市界」不完全統計，自2023年以來，成都多個新房房源一開盤就遭到瘋搶，如川發天府上城、恆大天府半島、麓湖林語、建發央璽等。

憑藉着“搖號”的超高性價比，成都樓市主城區的新房熱度持續回升。買房人不是在售樓部交資料，就是在通往售樓部的路上。

克而瑞數據顯示，一季度成都樓市去化率90%以上的項目全部位於一圈層（指天府新區、高新南區）核心優質板塊，8成以上爲央國企開發的項目，基本都是120-200平方米以上的改善和深度改善產品。

然而，並不是所有買房人都有機會參與這場盛宴。

“開發商在2020年起拿到很多設置了銷售限價的雙限地，這種樓盤一般都沒有利潤空間，所以普遍質量一般，如果這些樓盤售價跟周邊二手房比，沒有價格倒掛或價差不大，一般購房者不太願意去買這種新盤，這導致真正火的新盤不會太多。”上述電建地產成都公司員工表示。

一位成都高新區的本地中介對「市界」表示，“雖然新房目前的成交熱度看上去不錯，但實際上分化很明顯。真正有熱度的只是那些有巨大價差的網紅盤，剩下的那些新盤，如果位置偏，品質差，性價比也沒啥優勢的話，去庫存會非常難。”

與此同時，在大戶型產品佔主流的主城區，買房人蔘與新盤搖號的入市門檻也跟着提升。“成都主城區的新房上車總價都得有400萬，低於400萬的房子只能去郊區新房或者二手房市場選了。而對於成都人來說，400萬算是一個買房的門檻，高於400萬的，對普通工薪階層來說，就有點超出預算了。”上述中介表示。

最終，那些“買到就賺到”的網紅盤房源，成了少數人的投資遊戲。

二手房去化壓力仍大

面對新房首付門檻高、戶型大、熱門盤難搶，大量剛需購房者們不得不轉向二手房。

今年4月份，王麗也開始走上了看房之路，她的要求是“小戶型，總價兩百萬以內”。然而，新房市場卻無法實現她這個簡單的買房願望。

“200萬以內在主城很難找到符合要求的新房，想要在市區內買新房，買到交通方便一些，配套也齊全的房子，真得很難。”王麗對「市界」說道。

最終，王麗不得不轉戰二手房市場。與王麗一樣，整個成都二手房市場，有越來越多的剛需羣體涌入。

在成都，二手房市場的交易主體，已經變成了總價100-200萬的剛需買房人。成都貝殼找房數據顯示，100-200萬總價的房源合計佔比約40%，是當前成都二手房供應的絕對主力。

▲（圖源：視覺中國）

隨着整個交易市場的回溫，大量剛需客涌入二手房市場，加之房東們以舊換新需求的釋放，推高了交易規模。數據顯示，今年一季度，成都二手房成交量已經突破5.6萬套，比新房要多出1.6倍。

然而，伴隨着交易量的提升，一些令房東不安的信號也開始顯現，二手房的掛牌量在飆升。

不久前，家住成都的李成就經歷了一段艱難的賣房歷程。李成有一套二環邊上的“老破小”住宅，雖然房齡近30年，但南北戶型，緊鄰地鐵。他本想借着這波樓市“小陽春”能賣一個好價格。然而，現實與預期卻有很大的差距。

“房子掛了快8個月怎麼也賣不掉，最後降價30萬纔出掉”，李成因此對當前的樓市熱度產生懷疑。但對比二手房總體的去化週期來看，他的賣房週期已經比多數人短多了。

貝殼數據顯示，2023年一季度末，成都二手庫存去化週期26.2個月，相比2022年年底減少了11.9個月，但這一數據仍遠高於北京二手房同期平均13.4月的去化週期。

長期在主城區工作的本地中介對「市界」說道，“成都二手房的成交量雖然很大，但帶不動房價，價格像主城區和天府新區成交價格會有一個上漲，多數板塊保持持平甚至降價。”

目前，成都二手房掛牌均價約1.77萬元/平米，相比往年平均1.8萬/平米的價格還要略低，整體還保持着平穩價格。

而更讓人心憂的是，二手房的掛牌數量還在上升。鏈家網數據顯示，目前成都二手房掛牌量爲18.19萬套，而南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量分別爲14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

10年人口增了600多萬

少不入川，老不出蜀。成都這座被譽爲“天府之國”的城市，一直給人一種悠閒、舒適、愜意的印象。

最近幾年，隨着產業升級，成都展現出強大的虹吸效應，越來越多年輕人開始涌入這座城市。

▲（圖源：視覺中國）

在成都工作兩年後，今年年初，霄雲搞定了買房這件人生大事。北漂期間，她一直沒有考慮過買房，但回到成都後，她終於有機會圓了自己的買房夢。

2023年1月，霄雲在玉林板塊看了幾套房子後，迅速確定了自己心儀的目標，是一套不到70平方米的小兩居，房價也從110萬元談到了89萬元。雖然房子不大，但它卻讓霄雲對未來生活充滿憧憬。

“在快節奏的北京待久了，到了慢節奏的成都，人整個鬆弛下來了。”她告訴「市界」。

2022年，成都GDP已破2萬億，總人口2126.8萬，當年新增常住人口7.6萬人，常住人口直逼北京上海，相比十年前，人口淨增了近616萬。

此外，政策利好也爲成都樓市添了把火。近兩年，成都進一步優化了區域限購政策，在保持高新南區限購不變基礎上，將核心限購區域進一步打通，讓更多購房者參與進來。

與此同時，來自金融層面的支持，也讓買房人有了更多信心。目前，成都首套房貸款利率從之前的4.3%下調至4.1%，第二套房則下調至4.9%。

購房的政策環境迎來了罕見的寬鬆期。不過，許多業內人依然心存疑慮，一季度樓市中脫穎而出的成都，是否能延續火熱行情。

4月18日的成都土拍，爲許多人遞上了一顆“定心丸”。當日，50多家房企競相爭奪成都中心城區的三宗土地。結果，3宗地均達到土地最高限價，進入抽籤環節。

房企爭奪最激烈的“青羊金沙街道清江社區地塊”，在32家房企抽籤的情況下，中建三局下屬子公司以約11.17億元總價成爲幸運兒，成交樓面價18900元/㎡。尤其值得一提的是，該地塊清水限價35000元/㎡，爲目前成都最高的住宅清水限價地塊。

成都本地的一位房企投拓人士對「市界」說道，“從今天土拍的表現來看，成都土地價格面臨馬上斷檔跳升的情況。目前也確實需要一些政策，來支持開發商進一步漲價。”

不過，再多的支持政策，也只能作爲撬動樓市的支撐點，而不是發力點。畢竟，經濟復甦、老百姓收入的持續增長，纔是樓市回暖的真正動力。

（ 注：陳麗、王麗、霄雲、李成均爲化名）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運營 | 解一帆