龍湖首四月：高能級城市持續補倉與“向上”的經營性收入
觀點網 5月10日，龍湖集團發佈2024年4月未經審覈營運數據及新增土地儲備公告。
截至2024年4月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額323.9億元，合同銷售面積223.4萬平方米。
4月單月，實現總合同銷售金額89.1億元，合同銷售面積59.4萬平方米。單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額62.3億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積44.5萬平方米。
相比較而言，去年1-4月龍湖集團累計實現總合同銷售金額671.6億元，合同銷售面積391.3萬平方米。以此計算，龍湖今年前四個月合同銷售金額同比下降51.77%，合同銷售面積同比下降42.91%。
不過據觀點指數發佈的“2024年1-4月房地產企業銷售表現”研究報告，1-4月份，前100房企累計實現權益銷售金額8157.79億元，同比下降47.97%。其中，龍湖集團位居榜單第八位，與去年持平。
而如萬科、保利、越秀等代表性房企，同階段也取得四成左右的下降。
分區域來看，於4月份，長三角地區爲龍湖集團貢獻了最多的合同銷售金額，爲27.5億元。其次，西部地區單月實現合同銷售金額26.2億元；環渤海、華中、華南地區則分別實現合同銷售金額17.8億元、9.4億元、8.2億元。
來源：企業公告、觀點指數整理
就前四個月的整體表現，西部、環渤海、長三角、華中、華南分別實現合同銷售金額94.5億元、66.1億元、85.3億元、35億元、43億元，分別佔合同銷售總額的29.2%、20.4%、26.3%、10.8%、13.3%。
各地區不同的銷售表現，也與龍湖集團的土儲分佈，及新增項目鋪排等相關。
相關數據顯示，於2023年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積爲368萬平方米，權益面積爲266萬平方米。西部、環渤海、長三角、華中、華南的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的41.8%、11.4%、26.3%、11.0%及9.5%。
截至2023年末，龍湖的土地儲備合計4539萬平方米，其中有接近80%的土儲佈局在一二線高能級城市。
基於這樣的土地儲備，龍湖此前表示，今年將“以銷定支”，主動把握好投資節奏。同時嚴守投資刻度，優中選優。“在投資的城市選擇方面，還是會高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場的變化。”
事實上，龍湖今年以來已經在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州等城市共計獲取6宗項目，合計土地面積16.5萬平方米，權益地價約53.99億元。
來源：企業公告、觀點指數整理
僅4月單月獲取的上海、成都、北京、杭州4宗項目，權益地價就達44.45億元，總建築面積27.1萬平方米，權益建築面積19.9萬平方米。
放在當下的市場環境中，龍湖集團可能算是爲數不多拿地積極的企業之一。不過同比來看，龍湖的動作也顯得“剋制”了許多。
2023年前四個月，龍湖分別於2月、3月、4月獲取2宗、3宗、8宗土地儲備，合計建築面積133.87萬平方米，權益建面91.07萬平方米，權益地價125.59億元。
但值得注意的是，在這13宗項目中，僅有4月獲取的武漢理工大學北地塊權益比爲100%，權益地價爲16.83億元，平均單價14103元/平方米。這一單價水平在去年同月獲取的8宗項目中，僅高於長沙新聯路兩安地塊的5220元/平方米，並且低於4月平均單價15872元/平方米。
今年1-4月獲取的6宗項目中，100%權益比的項目有3宗。這在爲龍湖降低項目獲取壓力，減少資金佔用的同時，也適當分擔去化清盤變現的風險。顯然，龍湖在風險與收益中找到了一個認爲合理的平衡點。
而按照既往節奏，銷售去化方面將會根據市場情況靈活應對，積極去化。在主力項目上，會保持產品力優勢，穩住售價，同時快速清盤變現。
確實，龍湖今年以來的合同銷售均價表現，雖有波動，但也算是相對平穩。
2023年全年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%。運營+服務組成的經營性收入是龍湖集團利潤的重要組成部分，2023年，這兩項加一起的收入佔比達到14%，利潤佔比超過60%。
在之後召開的業績會上，龍湖管理層也表示：“經營性業務對集團的收入及利潤形成了持續的貢獻，在整個行業下行過程中爲龍湖穿越週期提供了底氣，也成爲公司穿越週期的壓艙石。”
進入2024年，從目前的數據來看，龍湖穿越週期的底氣也更足了。今年前四個月，龍湖集團共計實現經營性收入85.9億元（含稅金額約91.5億元），其中運營收入約爲44.8億元（含稅金額約47.9億元），服務收入約41.1億元（含稅金額約43.6億元）。
去年同期，龍湖集團累計實現經營性收入約77.9億元（含稅金額約83億元）；其中運營收入約40.1億元（含稅金額約43.0億元），服務收入約37.8億（含稅金額約40.0億）。
相比之下，雖然受市場環境影響，龍湖今年前四個月的合同銷售表現有所下降，但經營性業務的價值更得以凸顯。
今年1-4月，經營性收入取得10.27%的同比增長，運營收入的增幅則超過11%，服務收入的同比增幅暫未達到雙位數，不過也十分接近，約爲9%。
顯然，這一表現已經距離管理層此前在業績會上所預期的，運營和服務這兩個板塊將迎來雙位數以上的收入和盈利的增長，更近一步。