樓市“大招”快要來了

說一下最近的熱點話題——萬科這個房地產行業的優等生目前也深陷困境了，那到底是這屆“學生”不行？還是“老師”或者“學校”不行？此外，如果萬科管理層被合作方舉報的涉嫌違法違規的事項被最終坐實，那問題將更爲複雜。

儘管以上問題深究起來比較敏感，但至少有一點可以肯定的是，房地產行業出現了超預期的下跌，目前的債務風險也已傳導到城投平臺並衝擊着金融行業。

也正是上述原因，在國家的經濟發動機還無法實現轉換和替代的背景下，目前市場更篤定地認爲房地產行業必須要拉起來，因此國家的“大招”或許呼之欲出，爆雷房企也還有一線生機，市場各方也不需要太過焦慮，畢竟現在“上面”比“下面”還要着急。

根據國家統計局公佈的數據，3月份製造業PMI回升至50.8%，比上月上升了1.7個百分點，並高於臨界點，這意味着製造業景氣度明顯回升。儘管很多人依舊會對統計局的數據充滿疑慮，但至少這種回升的走勢已非常確定，股市的反應也一定程度上印證了市場信心的迴歸。

今年國家的重點是什麼，肯定是搞經濟，但大家也要很清醒地認識到發展和安全之間的關係，甚至在國際地緣政治衝突加劇的情況下“發展”還得讓渡於“安全”，因此在中美脫鉤斷鏈趨勢不變的背景下，中國全方位刺激經濟以及放手大幹經濟的情況大概率不會出現。

關於普通市民對經濟回升的懷疑，主要是源自目前各行各業的極致內卷，包括當前大量企業的破產倒閉以及失業率的持續攀升。事實上，當前宏觀數據與微觀感受之間的“溫差”確實有加大的趨勢，不過背後卻是經濟結構本身的一些調整，比如3月份，高技術製造業、消費品行業、裝備製造業PMI分別爲53.9%、51.8%和51.6%，均高於製造業總體水平，其中高技術製造業生產指數和新訂單指數均高於55.0%。說得再直白一些，雖然總體上還是不太景氣，但局部其實非常火熱。

3月份，深圳的二手房成交突破了5100套，創下了近三年來的新高。儘管成交量的上升是“以價換量”的結果，而且深圳現在整體的房價仍在下跌，但至少這已經是一個很積極的信號。

換言之，如果“以價換量”的效果能夠繼續鞏固和擴大，然後從一二線城市慢慢溢出到三四線城市，房地產的流動性一增加，市場情緒一被調起來，樓市後面的企穩回暖就能比預期的更快一點實現。

當然，大家首先需要看清的是赤裸裸的現實，誠如百強房企1-3月的銷售額，和去年同期相比下滑了47.5%，如果市場依舊不回暖，不僅是萬科，連中海、保利、華潤都照樣扛不住。

因此，在“以價換量”出現成交效果並且能帶動市場情緒的情況下，因目前整體房價還在下行，因此政策層面必須再添一把火，鞏固和擴大戰果，如此房地產行業才能抓住最後一次的救市窗口期實現救贖，否則可能很難再被救起。

近兩週，很多地方國企、城投平臺都在找我們溝通城市更新、城中村改造以及保障性住房建設項目的前期實施以及與社會資本的合作模式問題，我們注意到他們很多都是帶着任務去推進項目，真正的目的則依舊是爲了穩住和拉昇房地產。

以4月2日的《無錫市樑溪城市發展集團有限公司商品房“以舊換新”公告》爲例，當地城投回收舊房主要用於保障房、人才公寓的建設和補充，也有部分收購的舊房是列入拆遷計劃進行整體改造，推出的可供置換的新房則都是原來的爛尾樓盤活項目，真可謂是一舉多得的高明舉措。

因此，不管是從局部還是整體來看，房地產行業的救市腳步不會停止，且會持續到樓市企穩回暖時止。

鑑於上述分析，考慮到房地產的救市已臨近最後一次的窗口期，因此我們認爲房地產行業更大的救市“大招”即將到來，也建議大家拭目以待。

更準確地說，如果不趁現在的情勢力挽狂瀾，以後恐怕不會再有更好的機會救起地產。

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