買家在連環買賣房屋拒交房糾紛中，得以成功收房的核心關鍵要素

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在房產交易的複雜環境中，房屋交付與產權登記相關糾紛頻繁出現。本案聚焦於一起回遷房多手交易引發的爭議，涉及複雜的合同條款、未明晰的產權狀態以及多方當事人的不同訴求。此類案件對律師的專業素養、法律知識運用以及庭辯技巧提出了全面挑戰。律師必須精準把握案件事實，清晰梳理法律關係，依據相關法律法規，全力爲當事人爭取合法權益。

二、案件詳情

（一）人物關係梳理

原告爲周某強與楊某麗，作爲購房方，他們迫切期望順利獲得房屋交付並完成產權登記。被告爲劉某明，其從第三人處購入房屋後，又將房屋轉賣給原告。第三人是王某剛，作爲回遷房的最初獲得者，在整個房屋交易流轉過程中佔據關鍵地位。

（二）房產交易歷程

回遷房購置：2010 年 9 月 9 日，王某剛與北京市某單位簽訂《北京市住宅房屋拆遷補償安置協議》，隨後與北京S公司簽訂《北京市拆遷定向安置房選房協議》，購置了包括北京市石景山區W室在內的6 套定向安置房。

首次交易：2013 年 5 月，經北京R公司居間服務，劉某明、陳某秀與王某剛簽訂《北京市存量房買賣合同》，約定王某剛將石景山區W號房屋以133 萬元售予劉某明、陳某秀。彼時房屋尚未取得所有權證書，預計2016 年 1 月取得，且合同中對房屋交付時間等重要條款的約定存在爭議。此後，雙方簽訂補充協議，對付款方式、改名手續等細節進行了明確約定。劉某明按照協議約定，足額支付了133 萬元購房款。

二次交易：2016 年 8 月 2 日，周某強、楊某麗與劉某明通過金地來公司居間服務簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某明將涉案房屋以160 萬元出售給周某強、楊某麗。同日，三方簽訂補充協議，詳細約定了房款支付方式、房屋交付條件等關鍵內容。周某強、楊某麗嚴格依照約定，分階段向劉某明支付了全部160 萬元購房款。

房屋交付與爭議：2021 年 12 月 18 日，北京S公司通知王某剛辦理包括涉案房屋在內的6 套房屋的交付手續。王某剛完成接收後，卻拒絕配合周某強、楊某麗辦理入住手續，並提出增加50 萬元購房款的無理要求。這一行爲引發了嚴重糾紛，周某強、楊某麗無奈之下，將劉某明、王某剛訴至法院。

（三）各方主張

原告主張：周某強、楊某麗向法院提出多項訴訟請求，要求第三人王某剛、被告劉某明交付北京市石景山區W號房屋，並協助辦理入住手續；判令王某剛辦理該房屋的初始登記；要求王某剛、劉某明協助辦理房屋的產權變更登記手續；同時，請求法院判令被告承擔訴訟費用。他們認爲，自己已依約支付全部購房款，理應獲得房屋及相關權益。

被告主張：劉某明辯稱自己並非糾紛的源頭，只是因交易關聯而成爲被告。他表示完全同意原告的訴求，願意全力協助原告辦理交房和過戶手續。他強調自己在整個交易過程中，從始至終沒有欺騙原告，如實告知了所有情況。他還解釋稱，自己出售房屋是爲了籌集資金挽救配偶的生命。

第三人主張：王某剛則稱涉案房屋爲回遷房，2021 年 10 月左右才交房，目前還無法辦理房產證。他認爲自己與原告不存在直接法律關係，房屋是出售給劉某明的，且出售價格較低。他提出希望增加房屋交易款項，之後才願意配合辦理過戶手續。同時表示，房屋應先辦理至自己名下，待與劉某明的房款事宜處理完畢後，再給劉某明過戶。

三、法律爭議焦點

合同效力認定：劉某明、陳某秀與王某剛簽訂的《北京市存量房買賣合同》及補充協議，以及劉某明與周某強、楊某麗簽訂的《北京市存量房買賣合同》及補充協議是否有效，這涉及到合同是否符合法律規定，是否爲各方真實意思表示。

房屋交付義務：王某剛是否應向劉某明交付房屋，以及劉某明是否應向周某強、楊某麗交付房屋，關鍵在於合同約定的交付條件是否成就，各方是否履行了相應義務。

產權登記協助義務：王某剛是否有義務辦理房屋的初始登記，以及王某剛和劉某明是否應協助周某強、楊某麗辦理產權變更登記手續，需依據合同約定和法律規定來判斷。

價款變更請求：王某剛提出增加購房款的要求是否合理合法，這關係到合同的穩定性和當事人的預期利益。

四、法律依據闡釋

合同效力相關法律：根據《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規定，依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。本案中，各方簽訂的房屋買賣合同及補充協議，只要不存在法定無效情形，如欺詐、脅迫、違反法律法規強制性規定等，就應認定爲有效。

合同履行與交付義務：《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在房屋買賣合同中，出賣人有義務按照約定的時間、方式交付房屋，買受人有義務支付購房款。若一方未履行義務，另一方有權要求其承擔違約責任。

產權登記相關法律：《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。因此，辦理房屋產權登記是實現物權變更的關鍵步驟，相關當事人有義務協助完成。

價款變更的法律限制：根據《中華人民共和國民法典》第五百四十三條規定，當事人協商一致，可以變更合同。但在本案中，王某剛單方面提出增加購房款的要求，未經對方同意，不符合合同變更的法定條件，其請求不應得到支持。

五、案件裁決結果

房屋交付與協助義務：法院判決王某剛於判決生效後七日內將位於北京市石景山區W室房屋交付劉某明，劉某明在接收房屋後七日內將房屋交付周某強與楊某麗。同時，王某剛、劉某明需協助配合周某強與楊某麗辦理入住手續。這一判決基於合同的有效性以及各方的履行情況，確保了房屋交付的連貫性和合法性。

駁回部分訴求：因涉案房屋所在樓座尚未辦理權屬登記，法院駁回了周某強、楊某麗要求王某剛辦理房屋轉移登記及王某剛、劉某明協助辦理產權變更登記手續的訴訟請求，並告知待符合條件後可另行主張。這一裁決體現了法院對案件事實和法律規定的準確把握，既保障了當事人的合法權益，又遵循了產權登記的法定程序。

六、辦案心得

證據收集與整理：應該深入挖掘與房屋交易相關的各類材料，包括購房合同、補充協議、付款憑證、房屋確認單等。仔細覈對每一份證據的真實性、關聯性和合法性，確保形成完整的證據鏈條。例如，對周某強、楊某麗支付購房款的憑證進行詳細整理，按照付款時間和金額進行分類，清晰展示其履行合同義務的過程。同時，對金地來公司提供的房屋確認單進行重點審查，確認其來源合法、內容準確，爲證明原告對房屋的合法權益提供有力支持。

法律策略制定：精準分析案件所涉及的法律問題，依據不同時期的法律法規，制定合理的訴訟策略。在主張合同效力時，緊扣《中華人民共和國民法典》中關於合同成立和生效的規定，強調各方簽訂的合同是真實意思表示，不存在法定無效情形。針對王某剛提出的增加購房款要求，依據合同變更的法定條件，明確指出其要求缺乏法律依據。在處理房屋交付和產權登記問題時，依據民法典中關於合同履行和物權變更的規定，清晰闡述被告和第三人的義務。通過對法律條文的準確運用，爲原告的訴求提供堅實的法律基礎。

庭審應對技巧：在庭審過程中，保持清晰的邏輯和嚴謹的表達。首先，向法官詳細陳述案件事實，按照房屋交易的時間順序，逐步闡述各方的行爲和合同履行情況，使法官能夠快速瞭解案件全貌。在舉證環節，有條不紊地展示證據，對每一份證據的證明目的進行詳細說明，增強證據的說服力。對於被告和第三人的抗辯觀點，提前準備充分的反駁意見。例如，當王某剛以房屋價格低爲由要求增加購房款時，及時引用合同約定和法律規定，強調合同的穩定性和嚴肅性。在辯論過程中，始終圍繞案件的爭議焦點，避免偏離主題，以堅定的態度和專業的素養爲當事人爭取最大利益。

七、案件啓示

合同簽訂的嚴謹性：在房屋買賣過程中，合同條款的嚴謹性至關重要。當事人應明確約定房屋交付時間、產權登記時間、付款方式、違約責任等關鍵內容，避免模糊不清或存在歧義的表述。同時，對於可能出現的特殊情況，如回遷房的產權辦理問題，應在合同中進行明確約定，以減少糾紛的發生。

證據留存的重要性：無論是購房者還是售房者，都應重視證據的留存。在交易過程中，保留好所有與房屋買賣相關的文件、憑證、溝通記錄等。這些證據不僅在糾紛發生時能夠證明自己的主張，還能爲解決糾紛提供有力支持。例如，付款憑證可以證明購房者已履行付款義務，聊天記錄可以反映雙方的協商過程和約定內容。

法律意識的提升：房產交易涉及大量資金和重大權益，當事人必須提升法律意識。在簽訂合同前，仔細閱讀合同條款，瞭解自己的權利和義務。如有疑問，及時諮詢專業律師。在交易過程中，遵守法律法規，按照合同約定履行義務。當遇到糾紛時，通過合法途徑解決，避免採取過激行爲，導致自身權益受損。

中介機構的責任：房地產中介機構在房屋交易中扮演着重要角色。中介機構應秉持誠信原則，爲買賣雙方提供準確、全面的信息，協助雙方簽訂合法有效的合同。同時，在交易過程中，中介機構應積極履行居間義務，協調雙方解決問題，確保交易順利進行。若中介機構存在失職行爲，應承擔相應的法律責任。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！