二手房買賣糾紛五大類別 如何避免糾紛
二手房買賣糾紛呈現五種主要類型，通過對這些典型類別的分析，讓人瞭解如何避免糾紛，有了糾紛之後，法院如何審理判決，當事人怎樣減少損失。爲此本報推出此組特別策劃，敬請關注。
第一類糾紛
“一女二嫁”起風波
房產證都辦到了自己的名下，可房子卻一直被他人佔用，林小姐爲此傷透了腦筋，而讓她更想不到的是，爲了買這套房子，她還被別人先告上了法庭。
●案情回放
2005年12月，林小姐與賈某簽訂了《房產買賣現售合同》，以60萬元的價格從賈某處購得一處房產，雙方約定先辦理房產的過戶手續，3個月後交房。2006年1月，房產過戶到林小姐名下。
到了合同約定的交房時間，賈某卻不能交房，並透露房產現住戶李女士一直不肯搬離。原來，林小姐所購房產原爲福利房，2003年5月，賈某曾與李女士私下籤訂了一份《轉讓協議》，將該房產以47萬元價格售予李女士，李女士交納15萬元後即可使用該房產，待“綠本變紅本”手續完成後，雙方辦理產權過戶時，一次性付清餘款。
2003年6月賈某收到15萬元後將房屋交給李女士使用。2005年4月，該房產完成“綠本變紅本”的手續，賈某取得房產證。之後，賈某要李女士先付錢再辦房產證，李女士要先辦房產證再付錢，雙方一直達不成一致意見，協議一直不能履行下去。爲此，雙方鬧到了法院，法院經審理認爲該協議有效，雙方應依約履行，但雙方在協議中約定了同時履行的義務，因而未能繼續履行雙方都有責任。該判決於2005年10月生效。
林小姐瞭解情況後認爲，雖然李女士與賈某之間有這樣一份協議，但自己現在已經是房產的合法產權人，按情按理李女士都應該搬出該房產，至於她與賈某的糾紛要另外解決。爲此，林小姐多次與李女士溝通，明確告知自己的業主身份，並要求李女士搬離，李女士一直拒絕。
正當林小姐考慮採用法律途徑維護自己的權益時，她卻接到了法院的傳票，原來，李女士以林小姐與賈某惡意串通爲由，起訴要求確認林小姐與賈某的房產買賣合同無效。
法院經一審、二審審理，均認爲李女士所說惡意串通不能成立，駁回了李女士的訴訟請求。
雖然打贏了官司，可一切又似乎回到了起點，李女士還是佔着房產，拒不搬出，林小姐萬般無奈之下提起了對李女士的侵權訴訟，而李女士也再次起訴，要求賈某與林小姐共同賠償買房不成的經濟損失。
看來，這“一女二嫁”的風波短時間內還不能平息。
●律師點評
廣東國暉律師事務所律師邵秋雯就本案談了自己的觀點，她認爲，本案是一起典型的“一房二賣”糾紛。司法實踐中，對於“一房二賣”甚至“一房多賣”的情形，通常的做法是以物權公示爲準，即已完成房產過戶手續的合同會得以維持；如果幾個合同都沒有辦理過戶手續，則按買賣的先後順序以及實際履行情況做出判斷，其他合同不能履行則只能在分清責任的基礎上以違約處理。
本案中，賈某將其本人的房產先後賣給了李女士與林小姐，李女士購房在先，且已實際使用房產，但因未依法辦理產權過戶手續，實際並未取得房產的所有權，僅對賈某享有因合同而起的債權。而林小姐雖然購房在後，但已按國家法律規定辦理了產權過戶手續，依法取得了房產的所有權。根據不動產物權的公示、公信原則以及物權優於債權的原則，該所有權應受法律保護。
當然，我國法律中也有“惡意串通”的合同無效的明確規定，但是否“惡意串通”，必須要舉證證明，本案中，李女士因無法就“惡意串通”舉證，其關於後一個合同無效的主張未獲法院支持。
第二類糾紛
“陰陽合同”隱患大
現在有少數房屋所有權人，爲達到逃避二手房交易所涉及的營業稅、地方稅等目的，在二手房交易中往往簽訂“陰陽”兩份買賣合同，並以假合同到市房地產交易登記中心進行交易登記。在二手房交易中籤訂“陰陽”兩份買賣合同極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。
●案情回放
李豪2004年在南山某小區購買了一套商品房，價值75萬元，隨後，李豪準備將該房子轉讓給別人。2005年9月，詹某通過中介找到李豪，表示願意購買該房屋。經雙方協商，李豪同意以103萬元的價格，將這套房產的權益轉讓給詹某。但在簽約時，李豪提出，爲逃避一部分國家稅收，希望做兩份房地產轉賣合同，一份是虛假的房屋價格，在向有關部門進行登記和繳稅時使用，另一份是真實的房屋價格，用以確認雙方商定的交易價格。
於是雙方在同一天簽訂了兩份合同：一份是《商品房權益轉讓書》，寫明李豪轉讓房屋權益的價格是73萬；另一份是《房地產買賣合同》，確認價格爲103萬元，並寫明此《買賣合同》僅是對《權益轉讓書》中約定價格的變更，而不作他用。
隨後，詹某向李豪支付了73萬元，李豪即配合詹某取得了該房的所有權益。但在李豪要求詹某支付剩餘的30萬元時，詹某卻推三阻四，最後乾脆明確表示拒絕。最後李豪向法院提起訴訟，法院判決詹某支付了剩餘的30萬元。
據悉，現在一些房屋買賣中，買家爲了避稅，有時會要求賣家簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。在實際的履行中，買家按價格較低的一份合同支付房款，賣家將房屋的權益轉讓給買家後，買家卻拒絕按價高的合同支付剩餘購房款，雙方容易產生糾紛。
●律師點評
廣東廣和律師事務所律師馬輝認爲，“陽合同”沒有法律效力，即由雙方簽訂向有關部門備案的那一份合同是無效的，這份合同是在於通過虛假降低合同標的的方式，欺騙登記部門，從而達到少交繳稅金的目的。
實際履行的陰合同是雙方私下籤訂，這一份合同充分反映了雙方當事人的真實意願，併爲雙方所實際履行。對此合同，存在有效與無效兩種意見的分歧。分歧的原因在於一是未經登記，是否符合合同成立的形式要件？二是這一合同是否屬於《合同法》中界定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”？但普遍認爲這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況，但合同本身不存在“惡意串通”，目的仍在於約束雙方的權利義務關係，是雙方權利義務關係的真實記載，也爲雙方實際履行。此時的合同已經成立並且生效，是雙方當事人必須遵守的契約，儘管它一開始就留下了製造麻煩的隱患。
雖然陽合同具有合同的效力，可以成爲確定雙方民事權利義務關係的基礎。但是這一做法嚴重違反了我國稅收管理規定。如果發現一般偷稅行爲，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
其次，在陽合同的基礎上再搞一個陰合同，雖然可能一時僥倖納稅，但由於因合同未經登記、很不規範、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發生糾紛，雙方就很難說清誰是誰非，結果只能是搬起石頭砸自己的腳。
第三類糾紛
劉偉東答覆房屋中介公司“我房子沒買成，不能付給你佣金。”房屋中介公司說：“你雖然房子沒買成，但我們的工作人員爲你付出了勞動，應當付費。”二手房交易不成功，中介公司是否要得到10萬元的房屋中介費用？日前一經濟糾紛已經法院一審、二審判決房屋交易不成功，中介公司不得收取佣金。
●案情回放
2004年9月3日，劉偉東、陳溢與某房屋中介公司三方簽訂了一份《房屋轉讓合約》。其中約定：劉偉東通過房屋中介公司向陳溢購買位於南山區後海某花園小區一套房產，該房產的轉讓成交價爲209.38萬元，劉偉東須在簽署正式合同時向陳溢付定金10萬元，這部分定金將自動轉爲第一部分樓款。剩餘的199.38萬元爲第二部分樓款，由劉偉東於2004年9月30日前分別存入深圳市土地交易中心指定銀行賬號79.5萬元，房屋中介公司指定賬號50.35萬元，還有其餘部分款項通過銀行按揭支付。
《房屋轉讓合約》還約定，無論在任何情況下，若陳溢或劉偉東未能依本合同之條款賣出或買入該物業，則毀約方必須即時付房屋中介公司10萬元，作爲賠償房屋中介公司之損失。
合同簽訂後，劉偉東向房屋中介公司支付定金10萬元。陳溢也於約定日期辦理好房產抵押注銷登記手續，並取回房地產證書，當日將證書交付給房屋中介公司。這之後，劉偉東因生意突遇變故，不能按合同約定進行購樓，便想從中介公司要回10萬元定金，中介公司的答覆是，要把這10萬元定金轉爲中介服務損失費。遂發生了劉偉東與房地產公司見諸法庭之事件。
一審法院認爲，該《房屋轉讓合約》系房屋居間合同與房地產買賣預約合同的混合。根據相關法規：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。遂判定，中介公司不得收取中介服務費10萬元。一審宣判後，某房屋中介公司不服，向深圳市中級法院提起上訴，二審維持原判。
●律師點評
廣東融關律師事務所律師馬越認爲，本案中《房屋轉讓合約》規定，無論在任何情況下，毀約方必須即時付中介公司10萬元，作爲賠償損失的規定，其實質內容是某房屋中介公司通過約定違約賠償的形式，在交易不成功的情況下要求委託人支付居間報酬。這一約定違反了《合同法》規定，因此，法院不予支持。
當然，在相關法規中還規定，如果中介公司確實拿出了在服務過程中實際支付的費用憑證，是可以要求毀約方給予實際補償的。法院判決，中介公司不能收取10萬元費用，是由於該房屋中介公司無證據證明，其實際支出中介服務費用10萬元。
第四類糾紛
炒樓：賠了夫人又折兵
股票上漲炒股票，樓市火爆又炒樓，阿東跟風賺錢的本事在圈內朋友中是出了名的。沒想到，阿東竟然在最近一次炒樓中栽了，賠了夫人又折兵。
●案情回放
陳先生要去外地發展了，他委託中介公司尋找買家，想把自己的一套商品房賣掉。沒幾天，中介公司就帶着買家阿東來看房。雙方沒用多久就談妥了價錢，並在中介的參與下籤訂了《房地產經紀合同》。
合同約定：房價爲60萬元，阿東須先付6萬元定金給陳先生，陳先生收取定金後30日內交付房屋，阿東收樓後30日內再支付另54萬元。陳先生收到全部房款後5日內，雙方正式簽署《房地產買賣合同》，同時委託中介公司辦理過戶手續。合同並且約定，若賣方遲延交付房屋交樓或者買方遲延支付任一期房款，經催告後90日內仍不履行的，對方可以解除合同。賣方導致合同解除的，須雙倍返還定金；買方導致合同解除的，賣方可以沒收定金。
合同簽訂的當天，阿東就付了6萬元定金給陳先生。其後，陳先生也按時向阿東交了樓。可是，合同約定的54萬房款交付期到了，卻不見阿東履約。陳先生催促阿東付款，阿東說這幾天太忙顧不上，請陳先生等一等。
其實，阿東這段時間一直在給這套房子找下一個買家。阿東是個精明人，自己手上沒多少錢，可看着這一段樓市暢旺，盤算着跟風炒一把。陳先生開出的房價在他看來偏低了，他覺得這是個機會。
收樓後，阿東通過朋友找到一位急着買房的李先生，李先生對房子很滿意，也沒看房產證，很快就以72萬的價錢與阿東談好了買賣。阿東的計劃是，把李先生付給他的房款轉付給陳先生，這樣兩個交易就都完成了，自己還能賺上一筆。
買賣眼看就要做成了，李先生那邊卻出了問題。他通知阿東說自己一時週轉不開，房子不要了。這可急壞了阿東，陳先生那裡已經在催了，拿不出錢來怎麼辦？
這些天陳先生一邊操心阿東的錢何時付過來，一邊也有些後悔，周圍的朋友都說房子賣得太便宜了。可是合同已經簽了，定金也收了，總不能反悔吧，只能等到有權解除合同的時候再說了。
3個月過去了，阿東還是沒能付款。這時陳先生馬上通知阿東解除合同，並沒收定金。雙方談不攏，陳先生便向法院提起訴訟，請求判令解除合同、收回房產。
法院經審理後做出判決：解除《房地產經紀合同》、被告阿東退還房產並承擔本案訴訟費用。
●律師點評
廣東華途律師事務所律師孟晉燕認爲，合法有效的合同應當得到嚴格履行，違約方應當承擔相應的責任。
房地產買賣合同關係中，支付購房款是買方的主要債務。本案雙方所籤合同，對被告支付房款的期限有明確的約定，被告本應按期履行，其不按期履行的行爲已構成違約。
根據《合同法》的規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍不履行的，對方當事人可以解除合同。本案中，合同約定經催告後履行債務的期限爲90日，已屬合理。原告在被告未能按期付款的情況下對其進行了催告，而在這之後的90日寬展期內，阿東仍不能履行債務。鑑此，原告提出解除合同、退還房產的訴訟請求，應當得到支持。在此情況下，原告收取的6萬元定金，亦不必退還。
第五類糾紛
中介代收的定金要不要雙倍返還？
賣房，誰都想賣個高價，但是就像炒股票一樣，誰都難以賣到最高價。當賣房人的心理價位隨着市場行情上漲時，毀約是必然的。而在人們都知曉用法律武器保護自己時，賣房人肯定要爲自己的毀約付出代價。
●案情回放
2005年7月，周先生夫婦在深圳市南山區通過深圳市某地產經紀有限有限公司選中了一套面積爲140平方米的二手住宅，買賣雙方經協商，該房屋轉讓價格爲110萬，由於賣方新買的房子正處在裝修的過程中，因此雙方約定2006年春節前辦理該物業的相關產權過戶手續，並於2006年3月20日前交房。買賣雙方協商後通過該中介公司，三方簽訂了《房屋轉讓合約》，並約定：買房周先生夫婦一次性付定金5萬元，中介方代收定金4萬元，賣方王先生收取1萬元，並由賣方在合同尾部寫明：茲收到合約規定之定金人民幣5萬元，已收1萬元，餘額由紀經方監管至買賣成交後一天內轉給賣方。買賣雙方及中介公司均在合同中籤字或蓋章。王先生還給周先生夫婦打了一張收定金1萬元的收據。
衆所周知，幾年來，全國房屋價格不斷上漲，深圳的房屋價格更是不斷飆升，賣方王先生物業在短短的幾個月之中上漲了四十幾萬，考慮到價格上漲的因素，賣方毀約，不同意以原約定的110萬價格出賣。買方周先生也考慮到房屋的增值因素，因此願意在協議基礎上多出10萬元，即以120萬的價格成交，由於買賣雙方成交價格分歧過大，多次協商，終不能達成一致，周先生夫妻一紙訴狀把賣主王先生告上法庭，希望按照三方簽訂的協議，賣方王先生夫婦雙倍返還定金10萬元。
此案經深圳市南山區人民法院兩次開庭審理，並追加了中介公司爲第三人。法庭審理中的爭議焦點是，被告王先生雙倍返還定金的基數是按他們實收的1萬元，還是按照《房屋買賣合約》協議中的5萬元計算？此案經合議庭審理，法庭認定買賣雙方經中介簽訂的協議合法有效，因此，判決被告按照協議上約定的且原告也已經實際交付的定金5萬元爲基數，雙倍返還定金10萬元，由被告王先生返還給原告周先生夫妻6萬元，中介退還替被告王先生監管的定金4萬元。
●律師點評
廣東國暉律師事務所律師馬靜認爲，本案的焦點在於定金的基數認定，即中介監管的4萬元，是屬於原告主張的定金，還是屬於被告方所辯稱的房屋訂金？根據我國《擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”第九十條：“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效。”本案中，在《房屋轉讓合約》中，約定買方交定金5萬元，又有二被告簽字確認，因此無論被告將該5萬元放置何處，按照我國《擔保法》及原、被告的合同約定，都不能改變其餘4萬元定金的性質，因此法院判決把中介代監管的4萬元屬於定金，不僅符合國家的法律，也符合在簽訂協約時雙方當事人的真實意圖。
中介方在促成買賣雙方的合約簽訂後，爲確保其自身利益，幾乎形成了行規，替賣方監管買方的定金，一方面爲確保雙方按協議成交後，其佣金的獲取，另一方面如一方或雙方違約，按其協議約定的違約金能夠從監管的定金中扣除。目前本案的第三人中介方又把賣方王先生告上法庭，請求王先生賠償由於其毀約行爲而導致中介方的損失。
在二手房買賣合同中，作爲買賣雙方，一定要充分注意中介方提供的格式條款合同，詳細審閱條款中的每一條，對有歧義的一些條款要求明確，對格式合同中免除了對方的責任、加重了己方的責任、排除了自己的主要權利的“霸王條款”要求廢除。
本案的合約在定金條款上和定金收取上買賣雙方均存有歧義，並因中介提供的格式條款合同中有霸王條款，引起兩場訴訟。因此，在二手房買賣中，爲避免日後糾紛，馬靜律師建議，首先，找一些信譽良好的中介公司合作，其次自己不明白的條款可以找業內人士或法律相關人員諮詢，切不可草率在合同上簽名，引發日後糾紛。
“二手房糾紛一而再、再而三地出現，關鍵問題在於，目前解決糾紛的法律手段還不明晰。”深圳大學法學院副教授肖又賢表達了上述觀點。就如何解決二手房交易糾紛問題，肖教授建議，應儘快從立法的角度着手，對二手房交易進行法律規範，並先從房地產中介入手，規範二手房交易程序，建立二手房交易風險基金。
法律對二手房買賣的
規定較少
在接受記者諮詢時，肖又賢稱，二手房交易市場的問題，說白了，就是誠信問題。誠實信用原則，被奉爲現代民法的最高指導原則，被學者稱爲帝王條款。這在《民法通則》和《合同法》中多處體現。
如何實現二手房交易市場的誠信呢？還得靠制度。到目前爲止，涉及商品房買賣的法律法規有不少，如《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等。爲了規範商品房買賣合同出現的法律問題，最高人民法院於2003年又發佈了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。從法律適用的角度來看，這些法律規範對某一法律關係的規定不盡完善或存在衝突，如規範居間行爲的法律規範相對不足，僅在合同法中有幾條原則性的規定，很難滿足市場經濟發展的需要；再如，房地產管理法第37條，籠統地規定一方共有人未經其他共有人書面同意的，轉讓房地產的行爲無效，這一規定與共有關係處理的民法基本原理有衝突。儘管有上述法律法規和司法解釋，但直接針對二手房買賣的規定又很少。所以，深圳可以考慮制定規範二手房交易市場的法律法規。
從房地產中介的
規範入手
肖又賢認爲，要解決二手房交易市場的誠信問題，首先得從房地產中介的規範入手。根據法律實務經驗，提出以下制度建設的建議，以期減少二手房交易市場的法律糾紛。
首先提高房地產中介從業人員的門檻，加強從業人員的業務及法律培訓。現在的房地產中介從業人員，可以說沒有任何門檻，人員素質良莠不齊，魚龍混雜。建議對房地產中介人員實行考試和持證上崗制度。
其次是加強對房地產中介公司的管理。現在的房地產中介公司可謂“遍地開花”，一個住宅小區裡面可能有數家房地產中介公司，這些房地產中介公司投資規模小，隨時可以關門走人，在激烈的市場競爭壓力下，難以維持長久誠信。
規範交易程序建立風險基金
談到規範二手房交易的程序，肖又賢表示，二手房交易應當實行“陽光交易”，應當讓買賣雙方獲得對方的詳細資料，這樣可以防止房地產中介吃差價、一房多賣及囤積房源等不誠信的行爲。
一個重要的手段是所有的二手房買賣合同，應當使用政府管理部門統一印製的合同，可以在網上提供下載，房地產中介不得向客戶提供手寫合同，或私自編制的合同。成交的二手房買賣合同，應當向政府主管部門備案。這就避免了有些房地產中介爲了幫助客戶逃稅，搞兩套合同，一套由買賣雙方持有，記載實際成交價；一套虛假合同交給政府部門，用於辦理產權證書。
肖又賢還建議，規範二手房交易程序應該建立交易風險基金。肖說，由於二手房交易中的信息不對稱，房屋買賣雙方都處於弱勢地位，而且一般市民的法律意識不強，很容易上當受騙，爲了行業的規範和發展，可以考慮由所有的正規房地產中介公司作爲會員，建立二手房交易風險基金。任何會員給客戶造成損失，由該風險基金先行賠付。