沒搶到越秀·星樾？可以衝大華朱辛莊了

這是嚴肅君的第615篇推送

4個月前運氣爆棚的大華，終於在上週末揭開了朱辛莊地塊的面紗。

疑似確定案名爲「啓宸府」，已經在昌發展萬科廣場和回龍觀華聯二店開展巡展，登記意向客戶。

正式售樓處位於朱辛莊TBD萬科底商，尚在裝修，預計7月底或8月對外正式開放。

從已流出的產品信息來看---

姍姍來遲，但誠意很足。

1.

80-116㎡左右兩居三居，按照銷售指導價6.2萬/㎡計算，總價約496萬起，首套首付約200萬起。

大家最關心的戶型圖，據說可信度很高，當然最終以官方發佈爲準~

80平兩居，南向兩面寬，主臥和客廳均帶飄窗，乾溼分離明衛，洗手檯外置，緊鄰洗衣機位，U型廚房，獨立玄關，目測設計了不少收納區。

89平三居，南向三面寬，同樣全部帶飄窗，南北通透，餐客廚一體，U型廚房，洗衣機挪入衛生間，玄關處有開窗這個設計比較少見。

107平三居，各功能間佈局相似，北向多了一個客衛，主臥套間設計，同樣是明衛，但留給衣帽間的空間不算大，以及餐廳位置略尷尬。

116平三居，最大亮點是大面寬橫廳，據說超5米，主臥套也有了正經的步入式衣帽間，真正的餐客廚一體，避免了餐廳與客衛對視，設有獨立的玄關和家政間。

另外，補充幾個網傳信息點~

共計6棟樓，北側樓棟20層，兩梯兩戶，南側樓棟10或11層，一梯兩戶，兩居戶型位於西南和東南角，高得房率的同時，高單價；

沒有一居室，也不做東西向，最小戶型80平起，最大也只有116平三居，婉拒剛剛需，也沒有大改善；

各戶型佔比由小到大，分別是20%，10%，50%，20%，得房率在75%到79%之間，小戶型依然不好搶啊；

等寬飄窗，三居室全部做成三面寬，全明方正通透，迎合當下多數購房者的居住需求。

大華集團產品線主要有三條，公園系、錦繡系和最高端的府系。朱辛莊地塊定名「啓宸府」，作爲北京新房市場的首開之作，調子起的很高。

2.

先天地段+戶型產品加持下，啓宸府基本已預定下半年昌平新房市場明星項目。

其實剛剛過去的2023年上半年，整個昌平新房賣的都很不錯。

從總量上來看，以3446套拿下半年區域銷冠；細化到項目來說，成交套數top15中，昌平一區就佔去6個。

除國譽燕園是典型的剛需價格邏輯外，其餘5個項目成交均價集中在5-6萬之間，產品面積段也基本覆蓋了60-140㎡左右的一至四居。

從西到東，基本可以劃分爲生命科學園、北清路沿線、北七家三個板塊；成交均價上，也存在6萬+，5.5萬/平，5萬/平左右三個梯度。

作爲海淀購房外溢首選區域，距離海淀尤其是幾大產業園區遠近，能多大程度上“沾光”，決定了昌平新房項目的價格梯度。

生命科學園板塊，包括朱辛莊幾個項目在內，無疑是前排首選。

距離永豐產業園5.2公里，到中關村軟件園直線距離3.8公里，但房價卻比海淀便宜2萬/平；配套規劃和建設上，大型商業和醫療不缺，像朱辛莊萬科TBD都已經處於開業狀態。

唯一存在的問題是，交通太割裂。跨越高速和鐵路的智航橋，修通後可能會部分解決目前存在的繞路問題。

處於第二梯隊的北清路沿線項目，仰仗的是去往各大產業園區的通達性，比如小米產業園、生命科學園、宏福科技園、環保科技園等。

作爲橫跨海淀昌平的巨無霸路線，北清路正在積極拓寬，目前西側路段進展要更快。

最後是北七家板塊，也是昌平新房市場前幾年供應最多，熱度最高的板塊，但由於區域內一直有企業缺人氣，新房價格漲幅一般。

地鐵17號線今年底全線貫通後，還可以寄希望於17號支線進展。

3.

從未來昌平土地市場供應來看，有向北部轉移的跡象。

今年初首開拿下的南邵地塊，已確定案名爲梧桐山語，主力戶型爲62-127平兩居至四居，預計開盤均價4.6萬/平左右。

其所處的昌平新城東區板塊，未來也還將會有住宅用地入市。

除此之外，除了常規的北七家、朱辛莊等板塊，北邊的高教園板塊也有住宅用地排隊上架中。

即將於7月20日出讓的兩宗宅地，就有一宗位於高教園四期。

地塊距離昌平線沙河高教園地鐵站僅600米，臨近六環路和京藏高速，周邊多高等院校，銷售指導價期房部分5.5萬/平，現房部分5.7萬/平，上下浮動8%。

控規來看，總佔地約6.15萬平，建面約12.73萬平，容積率爲2.5、2.3、2.0、2.4、2.0等，控高45米。

每個住宅地塊建控規模都不大，住宅容積率最低2.0，預計高板小社區，其中CP01-0302-0002地塊實施超低能耗建築。

截至目前，該地塊已收到十多家房企繳納的預申請保證金。

另一宗地位於北七家東二旗，緊鄰定泗路，在東方普羅旺斯和首師大附中昌平學校之間。

期房銷售指導價6萬/平，現房6.2萬/平，上下浮動10%。相較於目前周邊在售新房項目，這個價格是擡了一手的~

地塊容積率1.3，佔地約11.01萬平，建面約13.24萬平，控高24米。

競拍達到土地合理價格上限後，轉入“現房銷售”面積競拍，上限2.2萬平，再次觸頂後將通過搖號方式確定競得人。

互動時刻

2023年的昌平新房市場，註定是“卷”到飛起的一年。

對於上文中提到的新房項目，你怎麼看？會出手買房嗎？歡迎在評論區留言討論~