名家觀點》易憲容：大陸房地產市場的3個根本性轉變

大陸青島大學財富管理研究院教授易憲容撰文指出，受經濟放緩、政策變化等因素影響，大陸房地產市場正在出現3個根本性轉變。（中新社資料照片）

大陸房市低迷，青島大學財富管理研究院教授易憲容撰文指出，受經濟放緩、政策變化等因素影響，房地產市場正在出現3個根本性轉變，包括市場預期、市場性質及以二手房佔主導的轉變，而如何讓這些城市房地產市場轉變爲住房消費市場，是改變這種住房結構性問題的癥結所在。

大陸國家統計局原副局長賀鏗日前表示，現在房地產供應過剩，「14億人可能住不完」。住建部原副部長仇保興也說過，中國住房空置率已達15％，有的省分達到25％甚至30％。據此，易憲容在9日刊登於《環球時報》的專文提問，當前大陸房地產市場存在供給過剩的結構性問題嗎？

中國人民銀行2020年發佈的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，中國城鎮居民家庭的住宅擁有率達96％；《中國人口普查年鑑2020》披露，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方公尺。易憲容指出，由此來看，中國城鎮居民並不缺少住房，基本居住條件已經大體得到解決。

易憲容說，在住房擁有率這樣高、人均居住面積這樣大，如果住房還屬金融資產時，房地產市場不存在供給過剩的問題。但是，受到經濟放緩、政策變化等因素的影響，房地產市場正在出現3個根本性轉變。

一是房地產市場預期的轉變。此前20多年認爲房價只漲不跌、居民搶購到住房就是賺錢的市場預期，逐漸轉化爲房價也會有漲有跌；二是以往購買住房不少是以金融投資爲主，如今以消費居住爲主。住房市場性質的轉變，導致房地產市場的供求關係也隨之發生變化。

三是城市二手房市場掛牌量大增，意味着房地產市場由新房佔主導的市場逐步轉爲以二手房爲主導的市場。而當住房成爲消費品，可以說，當前中國房地產市場基本處於供應過剩狀態，只不過不同城市住房供應過剩的程度有所不同。

當前城鎮住房的供應過剩是結構性問題嗎？易憲容認爲，二線以上城市，特別是一線城市的住房供求失衡問題，並非住房供給過少，而是如何讓這些城市房地產市場轉變爲住房消費市場。這既是現代國家居住正義的核心所在，也是改變這種所謂的住房結構性問題的癥結所在。

對此，他認爲，一個立竿見影的對策或許是，用稅收政策遏制住房的金融炒作，讓持有過多住房的人把手中的閒置住房流向市場。同時，房地產政策的重點應是重建大陸房地產市場發展新模式，或可把新建住房分爲30％的保障性住房、50％的消費性住房及20％由市場定價的住房。