萬科獲200億銀團貸款，多筆抵押貸款陸續到賬，知情人士：“行裡針對萬科特別溝通過”

《鳳凰WEEKLY地產》獲悉，萬科已於近日和招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，抵押物爲萬科旗下萬緯物流股，截止目前已到賬100億，成爲2020年以來中國房地產單筆金額最大的一筆貸款。

萬科方面確認了此消息並表示：“有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。

加上近期從中國銀行、農業銀行、北京銀行、中國郵政儲蓄銀行抵押而來的總金額爲85.39億元的貸款。今年5月，銀行馳援萬科的總數已達285.39億元。

5月17日還有市場消息稱萬科與某國有大行達成初步協議，預計貸款提取金額不超過500億元，萬科方面未對此事發表評論。有分析稱，此次招行200億銀團不在這個傳聞中的500億銀團內。

據自媒體“路數”撰文稱，萬科內部重組小祖在5月11日開了一次視頻電話會議，500億銀團可能會分成三批融資，約六成用於定向置換，主要是債券。

285億銀行貸款均有資產抵押

今年3月29日的萬科2023年度業績會上，萬科總裁祝九勝透露萬科在銀行方的信用融資已被暫停，從“總對總”信用貸變成了項目制融資。也就是說，萬科每從銀行那裡拿一分錢，多要做出相應的資產抵押。

在這之後的一個月裡，監管層通過組建住建、金融監管等在內的三方聯合工作組，督促商業銀行儘快給白名單上的項目放款。

5月中旬以來，萬科的銀行貸款逐步落地。

工商信息顯示，最大的這筆招行銀團的抵押時間爲2024年5月20日，抵押出去的萬維物流的股權比例爲81.62%，出質股權數額爲269.76億股，質權人爲招商銀行股份有限公司深圳分行。

“此次200億銀團貸款有助於公司進一步提升流動性，體現了招商銀行等金融機構對公司的大力支持。公司一直與金融機構保持了良好的合作和信任關係，各類融資合作均在積極推進中。下一步，公司將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。”萬科方面表示。

萬緯物流與普洛斯不同，它是萬科旗下獨立物流品牌，2015 年開啓全國倉儲網絡佈局，目前冷鏈倉儲規模全國第一。萬科2023年年報顯示，2023年，萬科的物流業務（含非並表項目）實現經營收入 41.8 億元，同比增長17.2%。

萬科此前已利用萬緯物流做過證券化融資。今年3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT進入發行階段，底層資產是萬緯物流的佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建築面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

5月14日早間，萬科A發佈公告，公佈了從中國銀行深圳分行、農業銀行深圳分行、北京銀行深圳分行、中國郵政儲蓄銀行深圳羅湖區支行4家銀行獲得了總計73.39億元的貸款。抵押物分別是西安、武漢、深圳、廣州、常州、宿遷等地的項目公司股權。

5月20日，其再發公告，又向中國銀行股份有限公司深圳分行申請銀行貸款人民幣12億元，抵押物爲江蘇常州項目公司100%股權。

“萬科的貸款報的是總行審批，行裡針對萬科這筆貸款開了會，行領導將萬科的情況仔仔細細公佈了一遍。針對萬科的貸款，行裡確實特別溝通過。”一名已對萬科發放貸款的股份制銀行員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

這些資產在萬科體系內都屬於較爲優質的項目，以中國銀行最新拿到的常州項目爲例，抵押物爲江蘇常州項目公司100%股權，對應項目是常州萬科·瑧灣匯，均價29500元/平方米，定位豪宅，最近一次開盤是2024年3月9日，2023年至今成交83套大戶型，銷售額4.6億元。

5月16日，萬科還在深交所成功發行一筆規模14.35億元的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。

或還有500億銀團落地

萬科總裁祝九勝在3月的業績會上還提到了一個數據，過往萬科80%的融資通過總部融資團隊就能幹成。也就是說，萬科一下子失去了過去八成的融資額度。以2022年萬科的銀行貸款額爲參照，截至2022年底，萬科的銀行貸款是1903.7億元，八成大約就是1500億，目前看來，285億還遠遠不夠。

5月17日有市場消息稱，萬科與銀行就銀團貸款的抵押品達成初步協議，預計貸款提取金額不超過500億元。萬科方面未對此事發表評論。對於此次招行銀團是否被納入500億銀團內，萬科同樣沒有官方回覆。

值得注意的是，市場消息中牽頭500億銀團的是國有大行，並非招行這樣的股份制銀行。有分析稱：“招行200億銀團要麼是額外新增的，要麼只是500億的先頭部隊，後續預計仍有銀團貸款會陸續落地。”

自媒體“路數”撰文稱萬科內部重整小組在5月11日開了一次視頻會議，會議內容是”500億銀團貸款落地”事宜。萬科框定了一批抵押物作資產包用作500億銀團，很可能會分成三批融資，約六成用於定向置換，主要是債券。

據萬科的披露，截至4月30日，萬科擔保餘額爲285.82億元，佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重爲11.40%。

此前祝九勝曾向外界釋放信心稱，“白名單會更多的拿到開發貸，經營性物業貸是我們平衡提款、還款矛盾的雙離手，前三個月經營性貸款新增了100個億。我們的資源是豐富的，資產是足夠的，目前經營貸的餘額還不高，我相信芝麻開花節節高，會給資源提供新增的來源。”