銀團貸款未定、保險股繼續跌，萬科債務抵押率怎麼樣？
萬科風波持續擾動資本市場。3月13日，地產、保險板塊均陷入調整，萬科A（000002.SZ）收跌3.10%，銀行板塊也走低，平安銀行（000001.SZ）領跌。保險股中，中國太保（601601.SH）跌超7%，新華保險（601336.SH）跌逾4%，中國人保（601319.SH）、中國人壽（601628.SH）跌幅均超過3%。
此前一日，市場傳言將有12家銀行爲萬科籌措800億元銀團貸款，爲其接下來的公開市場債務釋壓，涉及6家國有大行和招行、中信、興業、浦發、民生、平安6家股份行。
第一財經記者就上述消息求證多位銀行人士，截至目前，尚未給出確切迴應。有股份行人士認爲，市場流傳方案存在可行性，但考慮到抵押物不足且沒有深圳國資委擔保，或還需要非市場因素促進。
從公開市場債務情況來看，Wind數據顯示，截至3月13日，萬科旗下存續的公開市場債券有74只，合計金額865.7億元。其中，2024年年內到期債券有40只，對應金額超過300億元，其中上半年有15只到期，合計金額接近150億元。
隨着近期萬科與新華資管展開債務磋商等消息發酵，市場對保險公司的房地產風險敞口作出新的評估。根據萬科前期發債文件，非公開市場債券中，截至2022年末，萬科銀行借款合計爲1903.66億元，其他借款合計381.32億元（其他借款主要包括保債計劃），以上兩項總計2284.98億元。
所謂保債計劃，是指險資與萬科合作的債權投資計劃。在金額較大的非傳統融資中，萬科借款方包括新華資管（97.82億元）、平安銀行（58億元）、泰康資管（46億元）、中原信託（30億元）、中誠信託（22億元）。其中，中原信託一筆30億元融資在2023年4月3日已到期，新華資管有兩筆合計43.85億元分別將於2024年12月、2025年12月到期。
按照上述約381億元的其他借款計算，除上述幾項借款外，還有約127億元借款資金未列示。
據媒體報道，3月以來，多家險資高管赴深圳萬科總部磋商，萬科高管也曾在2月底赴京與險企商談，包括新華資產、中國太保、太平保險、大家保險等。其中，萬科方面的訴求爲險資不要提前行權，而險企希望萬科增加資產抵押措施。
新華保險去年半年報顯示，公司列示的擁有控制權的萬科項目債權投資計劃有2個，合計金額約爲42億元。此外，在萬科前十大股東中，包括招商銀行、中國人壽、新華人壽旗下金融產品。
從萬科在銀行、信託、保險資管等機構的存量借款擔保結構來看，萬科抵質押及保證貸款佔比相對較少。2020年、2021年、2022年末信用擔保融資佔有息負債比例分別爲70.9%、72.13%、67.94%。
據記者不完全梳理，截至2022年末，重慶龍湖信用借款佔比爲61.78%；截至2020年末，金地信用借款佔有息債務比重分別爲56.8%；截至2023年3月末，華潤置地信用借款佔比43.57%；截至2022年9月末，碧桂園信用借款佔比34.49%；保利地產截至2022年末信用借款佔比25.86%。
以萬科上述金額前十的非傳統融資爲例，10筆借款擔保方式均爲信用擔保。另從金額前十的銀行貸款來看，除招商銀行一筆65.24億元（港幣摺合人民幣）借款爲質押貸款外，其餘9筆爲信用貸款。多位銀行人士對記者表示，導致開發商抵質押貸款佔比差異的主要是集團信用資質和銀行信貸風控策略，也可能受到其他政策等因素影響。
截至2022年末，萬科借款金額前十的銀行包括工商銀行、招商銀行、中國銀行、興業銀行、上海銀行、建設銀行，合計金額396.37億元。其中，上海銀行（17.9億元）、建設銀行（17.75億元）在2023年已到期；中國銀行、興業銀行分別有一筆將於今年10月3日和12月20日到期，對應金額分別爲18.64億元、44.94億元。
從金額較大的未到期貸款來看，工商銀行爲92.41億元（2026年），招商銀行爲65.24億元（2025年），中國銀行爲125.19億元（2024年、2026年、2027年、2029年），興業銀行爲77.89億元（2024年、2025年）。
萬科在上述發債文件中表示，公司貨幣資金和現金流充裕，可有效化解短期償債壓力。財報數據顯示，截至2023年9月底，公司貨幣資金約爲1037億元，對短期債務的覆蓋倍數爲2.2倍。但有業內人士認爲，考慮到房企運營模式的特點，其中有多少爲非受限資金，要看母公司與項目子公司間的財務關係。
2022年末時，萬科仍有部分未發行債券和銀行貸款授信額度可用。截至2022年末，公司獲得主要合作銀行授信總額約爲5095.56億元，其中已使用授信額度約爲3062.15億元，尚餘授信額度2033.41億元。
另外，萬科已在交易商協會註冊280億元中期票據，除2023年6月開始募集發行的第四期中期票據外，公司當時稱其餘額度預計年內完成發行。不過從後續公開信息來看，剩餘額度至今可能未再發行。
包括近期傳言的銀團貸款在內，市場關注萬科融資能力的焦點仍是抵押物是否充足、可出售資產估值等問題。去年財報顯示，截至2022年年末，公司固定資產（包括酒店、房屋、建築物等）及投資性房地產的賬面價值合計爲1150億元，剔除用於銀行借款抵押的資產後未受限部分約爲1143億元。
近期，萬科提前備足資金償還了一筆3月11日到期的美元債。不過當日，國際評級機構穆迪還是宣佈撤銷了萬科的Baa3（投資級別的最低評級）發行人評級，授予Ba1的公司家族評級（高息債/垃圾債）。同時，下調高級無抵押債務評級至Ba2，並把萬科所有評級列入評級下調觀察名單。這或在一定程度上加劇市場對上述保債計劃的擔憂。