萬科：堅定降槓桿，未來兩年削減付息債務1000億元以上
3月28日晚，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）發佈2023年度業績報告。
數據顯示，2023年萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲121.6億元。
報告期內，萬科全年經營性現金流淨額爲39.1億元，連續15年爲正，剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%連續5年下降。同時，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債。
全年銷售額3761億元，新增項目43個
開發業務仍是萬科的基本盤。2023年，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%和9.8%。根據第三方機構統計，萬科2023年銷售規模保持行業第二；全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。
同時，數據顯示，2023年，萬科保質交付28.9萬個單位，191個批次實現交付即辦證。
在投資拿地方面，2023年萬科新獲取項目43個，已有33個在年內實現開盤銷售，從拿地到開盤的週期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兌現度達88%。針對庫存可售資源，萬科進行集中攻堅，通過產品調整、配套完善、靈活定價策略和精細管理，提升市場競爭力，2023年去化比例超過60%。隨着城市房地產融資協調機制的實施，項目開發建設資金將會得到更加有效的保障，這也有利於存量項目的盤活和轉化。
除了開發業務，2023年，萬科的經營服務業務實現全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。在收入規模增長的同時，經營效益也得到提升。其中，物業服務淨利潤增長高於收入增長；長租公寓業務首次實現成本法下的報表盈利。
年報顯示，2023年租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%。作爲全國最大的集中式公寓提供商，報告期內泊寓新獲取房間2.28萬間，淨新增開業1.35萬間。截至2023年底，泊寓共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業18.01萬間，業務佈局全國31個城市，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個城市排名前三。
物業服務方面，2023年，萬科旗下萬物雲實現營業收入334.2億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長10.2%，其中社區空間居住消費服務收入189.3億元，佔比56.6%，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務收入117.0億元，佔比35.0%，同比增長4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入27.9億元，佔比8.4%，同比增長16.9%。
堅定降槓桿，未來兩年削減付息債務1000億元以上
萬科在年報“致股東”一節中提到，公司利潤承壓，資金存量、現金短債比等指標出現下行，向高質量發展轉型的短期壓力仍然存在。一是，規模過快擴張時期，部分投資判斷過於樂觀，這些項目消化還需要一段時間。二是，儘管公司經營服務業務的能力獲得了長足發展，但經營性不動產天然存在資金回收週期長、佔壓大的難點，有關融資機制成熟後才能完全解決。面對問題，公司採取了針對性舉措，經營性業務已經形成的優質資產，受到了市場歡迎，全年實現交易簽約123億元。同時，公司也全力抓住REITs、不動產私募投資基金等機會。
公開信息顯示，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中。
在融資方面，2023年萬科在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。
面對此輪極具挑戰的房地產週期，萬科除自身努力外，也獲得了國資大股東的力挺和支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態，之後深圳市國資委也協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。
公開信息顯示，2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額爲該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；此外，2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。
萬科在年報中指出，房地產市場潛在需求依然廣闊。隨着因城施策支持不斷加強，潛在需求將得到有效激發，通過自身一段時間的加倍努力，公司有信心能夠消化歷史包袱，提升經營性不動產交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發展。
對於未來的工作開展，萬科方面指出，公司將落實主體責任，在銷售端將堅守跑贏大勢目標，保持經營層面現金流爲正。對未來可能出現的不確定性預估得更充分，通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。2024年實現交易回款不低於300億元。同時，堅定降槓桿。未來兩年削減付息債務1000億元以上。全面主動融入城市房地產融資協調機制，主動推進融資模式的轉型。