萬科鬱亮：退出非主業 未來五年負債降低一半以上

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

《中國經營報》記者獲悉，4月30日，萬科（000002.SZ）舉行2023年度股東大會。對於外界關切的萬科股價表現及一攬子穩定經營方案的進展，萬科董事會主席鬱亮在會上一一作了迴應。

對於投資者關心的萬科股價波動問題，鬱亮表示：“股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案。”今年以來，萬科股價震盪下跌。截至4月30日收盤，萬科報收7.41元/股，跌幅1.98%。

在鬱亮看來，提振股價最關鍵的還是把公司做好，通過降風險、改善基本面謀求公司長期健康發展。對此，萬科制定了一攬子方案。

值得注意的是，作爲行業中最早意識到需要轉型發展的房企，萬科方面此次宣佈，除綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。此外，鬱亮表示，萬科未來五年付息負債總規模要降一半以上。

萬科管理層此前在其披露的機構調研會議紀要中指出，當前萬科遭遇階段性經營性困難，流動性短期承壓。3月底，鬱亮在業績會上表示，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

制定“瘦身健體”方案

此次股東大會上，萬科管理層對股價波動的看法讓投資者甚爲關注。今年以來，萬科股價盤中不斷刷新歷史低點。4月26日，萬科股價盤中跌至6.45元/股，爲近五年來新低。

鬱亮表示：“管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成爲萬科董事後，30年間只買入（公司股票），從未賣出。”據鬱亮透露，萬科目前也正在制定股票增持方案。

爲提振股價，鬱亮表示：“公司已制定瘦身健體一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走上可持續的軌道，在房地產新發展階段繼續領先領跑。”

據悉，上述鬱亮所提的一攬子方案主要包括兩個階段。第一階段是“堅定瘦身”，調整融資模式降解風險。具體而言，聚焦綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三項主業，退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資；堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元的交易規模；主動完成融資模式轉型。在第二階段，萬科將聚焦主業、做精業務，成爲行業產品標杆、服務標杆。

鬱亮表示：“一攬子方案並非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身是爲第二階段聚集資源、打基礎。對於錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。”

對於聚焦的三大主業，鬱亮認爲，萬科在這些業務上更有優勢。“住宅和物業服務是萬科發展的起點，已建立全面的競爭力，租賃住房的規模和運營效率也都已經做到行業第一。相信聚焦之後，三大主業會發展得更好。”

迴應融資進展

鬱亮表示，萬科制定的一攬子方案主要實現“降負債”、融資模式轉型、聚焦主業三大目的。具體而言，萬科未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；融資模式從統借統還、主體信用爲主逐步轉向以項目、資產信用爲主；騰出有限資源、做好做強綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

此前，萬科總裁祝九勝公開表示，萬科目前面臨的挑戰主要來自三個方面：一是行業大幅下行階段，公司開發業務收支不平衡；二是萬科的融資模式從過去的“總對總”轉向項目制，公司需要適應；三是經營性業務收益仍處於爬坡狀態，與銀行貸款利率存在剪刀差。

在此次股東大會上，祝九勝就如何應對上述挑戰表示，主要有三個重點：一是落實房地產融資協調機制（“白名單”），能報盡報，能上盡上；二是大力推進經營性物業貸，這樣既可解決歷史上的存量問題，也可階段性地獲取新的流動性；三是取得銀團貸款，提升銀企合作效率。據祝九勝透露，目前萬科已有59個項目申請納入“白名單”，公司正在積極推進銀團貸款落地。

年報顯示，截至2023年年末，萬科總負債約爲1.1萬億元，有息負債合計3200.5億元，佔總資產的比例爲21.3%，其中一年內到期的有息負債佔比爲19.5%，一年以上有息負債佔比爲80.5%。有息負債中，境內負債佔比爲80.3%，境外負債佔比爲19.7%。今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境內新增融資平均成本爲3.33%。

祝九勝表示，得益於銀行支持和自身努力，萬科目前融資已逐漸好轉，對後續進展充滿信心。

此次股東大會上，鬱亮還就行業形勢發表其看法。鬱亮認爲，未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。萬科聚焦的三大業務，有市場前景，也有社會需求。

“行業經歷深刻的調整走向新發展階段，勢必是一個‘瘦身健體’的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發展。萬科當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高質量發展，公司才能可持續發展。萬科管理團隊對職業聲譽的珍惜和重視從未改變，也將不斷自省，加倍努力。”鬱亮說道。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）