你要是再不買房，房貸利率又要漲啦！

你要是再不買房，房貸利率又要漲啦！就像剛剛在 11 月 30 號，寧波、杭州、蘇州的房貸利率都上漲到了 3.1%，而且蘇州這一個月房貸利率連漲了 4 次，從 2.9%每週提高 0.5%。從全局來看，各地 2.9%的政策基本上也就維持了十來天，目前各大城市的房貸利率基本上都沒有三年以下的了。

所以問題來了，這意味着房價已經觸底了嗎？是需要通過提高利率來控制漲幅了嗎？其實這背後有兩點原因。

首先是銀行扛不住了。世界公認的商業銀行淨利率警戒線是 1.8%，可以簡單理解爲一家商業銀行至少要維持 1.8%的淨利潤率，才能正常運轉且沒有風險。而我們國內銀行由於近年來持續下調利率，並且存款增多，貸款減少，目前三季度的淨利率只有 1.53%，已經大幅低於行業安全線了。可以把這個 1.53%看作銀行的運營成本。

同時要知道，商業銀行自身是沒有錢的，銀行的錢都來自央行。目前央行的逆回購利率是 1.5%。逆回購解釋起來很複雜，簡單理解就是商業銀行找央行借錢的利率是 1.5%。所以簡單計算一下，目前各家商業銀行的資金成本就是央行利率的 1.5%加上自身運營成本的 1.53%，等於 3.03%。所以按照我國目前的央行基本利率水平來看，房貸利率 3.1%基本上到極限了，再低銀行可能真要虧錢了，除非央行進一步降準降息，否則短期內很難再次下調。

第二點原因是商貸利率快趕上公積金利率了。目前公積金貸款利率爲 2.85%，有些地方已經出現了商貸利率倒掛。這不利於市場發展，要明白，公積金設立的初衷是爲了保障大家都能買得起房。公積金的原理是號召大家把工資中的一部分放在各地的公積金中心的池子裡，自己交一部分，單位補貼一部分，都存起來，等到需要買房時，就從池子裡以很低的利率借出來用。相當於一個衆籌互助的平臺，類似於早期的保險，起到保障民生的作用。

最開始在 90 年代設立公積金，是因爲當年很多國企取消了分房制度，銀行貸款利率又很高，於是上面發動民間互助，大家相互借錢買房。由於各地的公積金中心是獨立結算的，像武漢這種國企佔比較高的城市，人均公積金繳存 2.23 萬，97%的公積金都貸出去了。

而深圳由於私企發達，雖然平均工資更高，但人均公積金繳存只有武漢的 2/3。由於各地財政情況不同，公積金很難及時根據房價漲跌進行調整，所以導致公積金利率的調整速度跟不上商貸下調的速度，而商貸又不能低於公積金。

舉個例子，就像一個商場，如果你儲值辦會員可以購物打八折，結果有一天商場做活動，全場無門檻 6 折，那麼結果就是會員體系崩潰。所以公積金利率就是商貸利率的下限。

我們來總結一下，目前各地利率上漲，確實有二手房成交回暖的部分影響，但更大的影響因素還是銀行的盈利能力受限以及快追平公積金貸款利率了。後續是否還會繼續下調，得關注央行什麼時候降準降息。