牛奶廠板塊:火到銷售中心都賣 洋房年漲1.5萬/㎡
談及廣州樓市，市區的“龍頭三兄弟”——廣鋼、廣紙和牛奶廠，近年是繞不開的熱門話題，而其中最高姿態的又當屬位於天河華美牛奶廠板塊。作爲市區難得的低密度住宅區，牛奶廠板塊志不在與廣鋼廣紙PK，其面臨的挑戰，更多來自板塊內部的競爭。
牛奶廠板塊地處奧體新城，位於珠江新城、國際金融城和科學城“鐵三角”環繞的核心位置，板塊共93.2萬㎡，整體毛容積率不超1.2，部分區域的建築限高僅40米，未來將提供約70萬平商品住宅供應。由於地塊前身爲牛奶廠，零污染，加上低密度的規劃，板塊從誕生之日起就自帶“富人區”光環。
2014年11月，接棒當時大熱的廣鋼新城，同爲舊改項目的天河華美牛奶廠8宗地塊成功出讓，分別被華潤、金地、龍湖、平安不動產收入囊中，摺合成交樓面地價爲1.2-1.69萬/㎡，當時業界普遍認爲建成後洋房合理房價爲3萬/㎡。（另有1宗商業用地，樓面價8000元/㎡，由家和地產競得）
截至目前，除招商與平安不動產合作開發的招商雍華府外，牛奶廠板塊的項目均已悉數面市。別墅方面，龍湖首開天宸原著1期和金地天河公館均已售罄，龍湖甚至連銷售中心（由兩套別墅合併而成）也已出售，清盤後將移交業主。目前僅華潤天合有貨在售，產品建面爲190-260㎡，毛坯均價去到9萬/㎡。而當初拿地最貴的龍湖首開天宸原著1期，2015年11月別墅首次開盤的均價爲5萬/㎡左右，可見板塊房價漲幅之大。
對於主流購房者而言，動輒數千萬的別墅可望不可即，不過板塊內的部分洋房產品，廣州的中產人士還是值得多加關注。近期本站房產實地探營，帶你揭秘龍湖首開天宸原著、金地天河公館和華潤天合洋房哪家強？
洋房主打90-160㎡三四房年漲1.5萬/㎡不急賣
龍湖首開天宸原著是牛奶廠板塊首盤，位於板塊西北角，雖說嚐盡頭啖湯，早期的房源主要被來自匯景新城的換房客消化，但現在看來會不會後悔賣早了？2016年1月，該盤首期洋房開售均價3萬/㎡，基本符合拿地時的預期，但如今同樣的產品均價已高達4.5萬/㎡，1年內暴漲1.5萬/㎡，漲幅50%。目前1期在售洋房戶型爲130-165㎡四房（83-97㎡三房已售罄），2期推出時間待定。
而龍湖對面的華潤天合，目前在售1棟和3棟洋房，貨量不多，戶型包括88-160㎡三四房，目前在售樓棟僅剩124㎡四房，均價在41000-49000元/㎡之間。該盤首推時洋房均價爲35000元/㎡，短時間內狂漲6000-14000元/㎡，踩盤時現場可見配建的教學樓主體建築，未來將交由教育局設立公辦學校。
金地天河公館位於板塊中央地段，目前已推出3棟洋房，產品包括86-163㎡三四房，但目前僅剩89㎡三房和120㎡四房在售，均價4.6萬/㎡，去年9月份的開盤價是4萬/㎡，趕上這波廣州房價猛漲的大潮。看似漲幅沒有另外兩盤誇張，但起點高，一面市就賣了好價錢。
綜上所述，目前牛奶廠板塊洋房集中在90-160㎡面積段的三四房，大戶型已經去到700萬/套，根據銷售介紹，買家主要來自市區的“老廣”換房；而小三房350萬左右可以拿下，已經是入住牛奶廠板塊的最低門檻。這個價位，如果再往東移去到科學城，可以住到舒服的大戶型。究竟是買郊區的大戶型，還是天河別墅區裡小三房，見仁見智。
三盤戶型實力PK 拿着幾百萬的中產應該選哪裡？
目前來看，牛奶廠板塊的產品同質化程度高，價格方面各盤也是隨行就市，因此誰的戶型更科學、品質更高，成爲決定買家選哪裡的關鍵。接下來，小編就幫大家對比一下，緊湊三房和闊綽四房，分別應該怎麼挑？
華潤163㎡四房PK 龍湖165㎡四房
華潤天合163㎡四房
龍湖首開天宸原著165㎡四房
兩個戶型都是雙陽臺直廳設計，採光通風俱佳，臥室均位於戶型同側，動靜分區。其中，龍湖首開天宸原著的165㎡四房，優點是帶超大陽臺，增強舒適度，臥室方正大小適中，但書房位於入戶花園處，私密性不強，可考慮改成茶室等休閒空間。而華潤的163㎡四房，優點是雙主套設計，對改善型買家更具吸引力，其中主臥有90°大視野飄窗，缺點是主臥的衣帽間擠壓了隔壁臥室，導致次臥入門偏窄，室內多棱角。
龍湖130㎡四房PK 金地139㎡四房
龍湖首開天宸原著130㎡四房
金地天河公館139㎡四房
把龍湖首開天宸原著165㎡四房的大陽臺拿掉，戶型尺寸縮小就是130㎡四房。這個低配版的戶型，餐廳少了陽臺，但設計了窗戶輔助採光，廚房連着工作陽臺，可用於晾曬衣物，實用性強，缺點依然是書房，去洗手間需要穿過客廳。相近的面積段，金地天河公館做的是139㎡四房，優點是主臥帶衣帽間，彰顯尊貴感，陽臺連接客廳和兒童房，寬敞明亮，缺點是餐廳受到衛生間壓迫，破壞了餐客廳一體的方正，而且衛生間開門對着客廳也欠妥。
華潤88㎡三房PK金地89㎡三房
華潤天合88㎡三房
金地天河公館89㎡三房
這兩個戶型是牛奶廠板塊的入門級產品，華潤天合的88㎡三房和124㎡四房分佈在1-4號樓，2梯4戶，而金地天河公館89㎡三房是單獨設計爲1棟，3梯8戶。從密度來看，華潤天合更舒適。而就戶型本身而言，華潤天合88㎡三房，實用面積爲77㎡，使用率達85%，客廳開間能做到4米，主臥爲套間，主臥相鄰的陽臺爲贈送面積，可延伸到過道的位置，改造成書房或嬰兒房，整體功能齊全，但空間稍顯零碎，次衛的1個角頂着廚房，相對逼仄。而金地天河公館89㎡三房佈局比較乾脆利落，儘可能減少了無效的過道空間，但少了1個衛生間，主臥的私密性不強，此外，陽臺和大門不是相對分佈，無法形成對流。
2016年，華潤天合、金地天河公館和招商雍華府提出聯手打造天河國際社區，可以看出三大巨頭從競爭走向合作的發展思路。而從現狀來看，牛奶廠板塊也確實需要通過實力開發商共同完善配套，從而提升整體居住氛圍和生活便利度，實現共贏。
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