潛力蛋白更勝蛋黃 房市利基已轉彎

李同榮指出，軌道經濟和科學園區的外溢效應，就是促成這一波蛋白區房市大漲的主要原因。目前高鐵有十二個停靠站，加上未來屏東、宜蘭再增設兩站，連結宜花東高速道路，形成一條環島快速交通網，帶動全臺一日生活圈的經濟繁榮，外溢的經濟與觀光效應無可限量。

與此同時，隨着科技園區陸續往南擴張，人口北漂現象其實已有趨緩現象，大學生畢業非得跑到臺北才能找到高薪工作已非理所當然。以臺南爲例，南科目前的總產值去年已經超越竹科，反映出臺南科學園區高度成熟，提供大量就業機會，勞動人口組成比例今非昔比，連帶創造出大量實際住房需求。

再以高雄橋頭科學園區和南高雄的科技S廊帶爲例，進駐廠商這1、2年就要開工量產，大量就業人口馬上就要進來，當地房子炙手可熱，供不應求到現在已經是賣到快要沒有房子可賣。就知到這波科學園區創造就業機會，帶動人口淨流入完全是基本面而非題材炒作而已。同時高科技就業人口收入較高，自然願意用較高單價換取較好的居住品質。因此這波南臺灣幾個被科學園區拉動的房市漲幅，由於是建立在實際供給需求關係上，因此未來也較不容易看到房價有大幅鬆動下滑的可能。

此外，近年來原物料與工資齊漲，營建成本大幅攀升，新屋營造最少一坪都十幾萬起跳。李同榮指出，高漲的營建成本，已佔中南部新屋開工成本比例約25-30％，所以假若中南部房價這波上漲五成的話，扣掉膨脹的營建成本，真實反映在供需關係上的漲幅其實可能只剩25％左右；這也是爲何他認爲到去年底爲止，大部分中南部地區房價其實並沒有超漲，而只是還市場一個公道而已。

當然房價漲高，現在有打算進場置產的民衆還是要居高思危，不能看着後照鏡就認定房價會這樣一路漲下去。更多如何判斷未來房市趨勢與轉折的觀察指標與重點，都在本週【財經相對論】。