認購率僅約8%？綠城折戟上海樓市“頂流區域”

大虹橋和綠城，這兩個詞放在一起，看起來像是一個不可能會輸的組合。但是，讓人難以置信的是，位於大虹橋徐涇板塊的綠城春曉園，卻遭遇了認籌客戶組數不足而不用搖號的尷尬。

3月18日，二期開盤的綠城春曉園官方微信公衆號發佈公告稱，因認購的客戶組數較少，將不採取搖號方式開盤。雖然綠城方沒有公開認籌數據信息，但是業內傳言，該項目這批次僅有20多人認購率，認購率低到8%。

綠城折戟大虹橋

3月18日，綠城春曉園官方微信公衆號發佈公告：現因登記認購期間登記認購的客戶組數較少，經上海市青浦區住房保障和房屋管理局同意，項目將不採取以公證搖號排序方式確定選房順序的方式開盤銷售。

圖源官微

公開資料顯示，綠城春曉園二期共出售282套房源，均價約60910元/㎡。該幅地塊是綠城在2023年8月的第二輪土拍中，綠城從19家房企中脫穎而出，在搖號環節幸運摘得青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊。值得一提的是，在當時二批次的土拍中，綠城上演了拿地 “帽子戲法”，斥資百億連拿閔行梅隴、青浦徐涇、嘉定南翔三幅地塊。

網上房地產數據顯示，綠城春曉園目前一期和二期均有房源在售，可售住宅套數657套，尚有486套未網籤。

圖源網上房地產

綠城“快週轉” 項目存在“硬傷”

提到綠城，相信很多人聯想到的是“高品質”，“交付口碑好”，作爲一家 “慢工出細活”的房企，如今在上海卻一反常態，走起了“快週轉”的模式。就在拿地不久後，三盤齊發，9月開展廳，10月開售樓處和樣板間，11月閃電入市，12月開盤。

在綠城拿地的同月，綠城春曉園的設計方案便迅速出爐。粗略估算，從拿地到開放售樓處，僅僅用了約3個月，更何況綠城還是同時間操盤三個項目。從認購情況來看，三個樓盤存在的共性是2024年銷量都不及2023年，背後主要是受到市場大環境影響。

不過從單盤表現來看，綠城大虹橋項目綠城春曉園在2023年12月10日的首開認購率也僅5成。

要知道大虹橋歷來是很多買房客羣趨之若鶩的改善型板塊。在很多人眼中，綠城就是“高品質口碑”的代名詞，很少有人會把“低認購率”，“無人問津”等詞語扣在綠城項目上面，況且還是在上海最具發展潛力的大虹橋板塊。

據不完全統計，2023年度大虹橋新房累計供應新房4100套，累計認購客戶超6600組，平均認購率高達163.24%。據佑威數據統計，從區域來看，大虹橋網籤成交新房高達5900+，成交總量高居全上海第一。

房企高效運行，趁市場行情還算好的時候搶跑入市也無可厚非。當然，顧客也是用腳來投票。項目“叫好不叫座”更多還是因爲綠城春曉園作爲一個剛改型樓盤，存在多個核心痛點。

首先，項目位於徐盈路國際社區的東北角，距離地鐵站距離約1.5公里，並且沒有公交接駁，公共交通站點集中在崧澤大道上，對於很多需要搭乘地鐵出行的業主而言，是一大短板。

其次，板塊內唯一的大型商業配套：萬科天空廣場同樣位於17號線徐盈路站南側，而春曉園社區門口幾乎沒有配套可言。

第三，項目所在區域是徐涇和華新板塊的交界處。華新是青浦物流較爲集中的區域，當前川流不息的集卡車流會從明珠路經過。雖然綠城方面表示，後期明珠路物流園區會規劃搬遷，但還是成爲購房者選擇時一個挺大的障礙。

結語

業內人士分析認爲，綠城春曉園本次成交“慘淡”，與過去幾年青浦徐涇新房供應量大，板塊暫時無法兌現更多購買力有一定關聯。公開數據顯示，大虹橋近3年新房成交量已超1.2萬套。

此外，市場處於下行期，投資客佔比較多的大虹橋迎來海量新盤交付，二手房價格滑落明顯，幾乎沒有“倒掛空間”，加上後期大虹橋還有源源不斷的新盤項目待入市，可選餘地較大。這樣的情況下，對於產品沒有好好打磨，就會遭遇市場的冷酷淘汰。