深圳加快盤活非居資產 增加社會化保租房供應

5月28日，深圳市住建局在官網發佈《關於既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(修訂徵求意見稿)》(以下簡稱徵求意見稿)，向社會公開徵求意見和建議。據悉，徵求意見稿進一步優化了深圳“非居改保”工作機制，適度放寬了非居住房屋改建條件，優化改建消防標準等，爲加快發展保障性租賃住房提供支撐。

有業內機構認爲，從徵求意見稿可以看出，深圳加快將非居資產盤活，有效增加社會化保障性租賃住房的市場供應，有效保障深圳新市民、新青年等羣體住房需求。對許多持有非居資產的企業而言，將是一次很好的發展長租保障性租賃住房事業的大好機會。

破題

加快推進改建項目落地

2021年國家作出大力發展保障性租賃住房決策部署以來，深圳積極貫徹落實黨中央、國務院的有關精神，制定出臺《關於既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）。針對“非居改保”在實施過程中面臨聯審認定程序冗長、項目改建要求高、實施難度大等問題，徵求意見稿對《通知》相關內容予以優化完善，加快推進改建項目落地，爲加快發展保障性租賃住房提供支撐。

據瞭解，2023年2月，深圳對發展保障性租賃住房作出新的部署，將“十四五”期間建設籌集40萬套（間）保障性租賃住房目標提高到60萬套（間）。但由於深圳土地資源緊約束，難以通過新出讓、城市更新、土地整備等新增居住建設用地供應方式新建保障性租賃住房，非居住存量房屋改建成爲新增建設保障性租賃住房的主要渠道，所以全市非居住房屋改建保障性租賃住房項目推進困難，亟須結合改建實踐情況，應對形勢需要，予以優化完善，加快推進一批改建項目落地，爲完成保障性租賃住房建設籌集任務提供支撐。

亮點

無證但權屬清晰也允許改建

此次修訂的徵求意見稿，主要內容如下：

一是適度放寬改建條件。1.允許產權清晰、已通過規劃驗收但未取得產權證的房屋實施改建。2.取消已納入更新、整備、徵收計劃非居住房屋的改建限制。3.適當調整相關業主同意的條件，不再要求宗地內規定數量業主同意，調整爲取得改建樓棟內規定數量業主同意後即可，但改建單位在改建過程中仍需保障宗地內其他業主的相鄰權益。

需要注意的是，對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的廠房、研發用房、倉儲等既有非居住房屋，不得實施改建。

二是優化改建消防標準。“非居改保”項目適用最新消防技術標準有困難的，可以適用不低於原建造、改造時適用的消防技術標準。

三是引導合理規範使用室內空間，在保障安全、滿足日常生活起居活動要求的基礎上，可以通過優化室內空間設計，採用先進建造技術和材料高效利用、合理增加室內使用空間，禁止違規加層或者加建。

四是適當簡化改建項目申請要求。現實中，由於設計、鑑定費用成本高，企業參與非居住房屋改建的積極性大打折扣。鑑於此，徵求意見稿借鑑上海、廈門等城市做法，對企業申請項目認定要求進行了優化。

五是優化項目認定程序。徵求意見稿將項目認定程序後置，即企業按規定提出申請後，由區政府組織相關單位進行聯審，聯審通過後，由區政府出具改建通知書，申請人憑改建通知書辦理立項、消防、施工等報建手續，待項目竣工聯合驗收通過後，再由區政府出具項目認定書。

六是調整已改項目納保流程。一方面，由區政府組織相關部門進行聯審認定並出具項目認定書，不要求上報市住建部門複覈、市政府審定；另一方面，已改項目房屋經評估符合規劃原則、結構安全、消防安全等要求即可予以認定。

採寫：南都記者 陳榮梅 孫陽 綜合克而瑞不動產運營

監督規則

比如，改建後的保障性租賃住房通過竣工聯合驗收後方可投入使用，按照深圳保障性租賃住房管理相關規定進行管理。使用期間，因土地整備或者城市更新等需拆除的，按照改建前的房屋用途和建築面積予以補償。

改建項目自竣工聯合驗收通過之日起已運營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續6個月以上的，可以申請部分退出或者註銷項目認定。房屋所有權人應當將不再作爲保障性租賃住房的房源恢復爲原用途使用，不得作爲居住用途使用。