銷售利潤率僅2% 供應增加三倍的深圳宅地遭瘋搶

經濟觀察網 記者 陳博 2020年末，深圳迎來住宅用地高峰。美聯物業數據顯示，2020年深圳共出讓31宗住宅用地（含深汕合作區），成交土地面積約158.9萬平方米。而2019年同期這一數字是44.59萬平方米。

2020年31宗住宅用地爲深圳帶來800億元土地出讓金，同比增長了101.7%。土地用地成交放量，也使得今年深圳土地成交金額超過千億元。

在4月深圳市住建局發佈的《深圳市住房發展2020年度實施計劃》中，全年計劃供應商品住房用地125萬平方米，可見住宅6.3萬套。其中新供地50萬平方米，可建2.5萬套住房。

今年深圳實際成交住宅用地是計劃的3倍。“住宅用地的放量供應，一方面是深圳政府出於財政稅收方面的考慮。疫情下，財政多多少少都有一點缺口。”一名上市房企深圳區域投拓負責人告訴經濟觀察網。

另一方面，從去年，深圳就嘗試通過加大土地供應來平抑房價。“此前深圳嚴格實行限價政策，新房均價每年就漲個幾十塊錢，人爲干預的痕跡過於明顯，導致市場表現與調控初衷背離，像這段時間打新潮，就是積累下來需求的爆發。”上述上市房企深圳區域投拓負責人表示。

可以佐證的是，今年總價最高的一塊宅地，在5月被龍光地產以115.97億元價格收入囊中，摺合樓面價6.32萬元/平方米。根據要求，該宗地住宅限價10.71萬元/平方米（不含裝修）。但該項目周邊二手房均價達12.8萬元/平方米，倒掛差價超過3萬元/平方米的價差。

11月底，龍光前海天境”的新盤傳將入市，被深圳“打新客”密切關注，成爲新一輪的“網紅”盤。

“雖然宅地供應劇增，但上半年的大部分宅地都被深圳人才安居集團‘承包’了。”上述上市房企深圳區域投拓負責人稱。

根據統計，深圳今年出讓的這31宗宅地中，14宗被深圳人才安居集團或其區級子公司拿下，他們爲此投入了98.45億元。而去年一年，深圳人才安居集團僅在深圳大鵬新區拿下一塊1.6萬平方米的可售宅地。

“深圳人才安居集團每年都有政治任務，肯定需要通過大量獲取土地來完成。”該上市房企深圳區域投拓負責人表示。

按照2019年深圳新一輪住房制度改革的近期目標，2018-2020年，深圳將建設籌集各類住房42萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。

彼時出臺的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》還提到，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時要在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

這個“60%”的任務壓力，也被加諸到一衆開發商頭上。從2018年開始，深圳大量在土地招拍掛市場開始啓用“雙限雙競”模式，限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。

上述深圳房企投拓負責人說，這樣操作不容易出現總價地王，但如果按照可售樓面價這個指標來觀察的話，這兩年深圳出讓的宅地可售樓面價是在不斷拉高。

“競拍人才房，對開發商而言首先是可售貨值減少了。所以每次競拍現場，幾乎所有房企在舉牌只租不售人才面積這一環節都非常膠着，開發商都非常心疼那一舉，畢竟利潤就這樣沒了。”該投拓負責人提到。

據經濟觀察網瞭解，當前，深圳宅地的建安成本，如果按總建面來計算的話，大約在4000元/平方米左右。只租不售的人才房建安成本與商品房持平，但在精裝成本方面，人才房大約再加上1400元/平方米左右；普通商品房的總成本則大概需要去到6000-7000元/平方米。

上述投拓負責人與團隊多次測算過深圳這兩年的宅地利潤率，得出的結論是肯定達不到5%。“現在深圳出讓的這批土地銷售利潤率水平，大概也就2個點左右。開發商願意爭搶着拿地，看重的還是安全性。”他說。

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