深圳市區老破小，瘋狂降價

最近，深圳學區房成功跌上熱搜。

40年樓齡的八卦嶺宿舍，因爲有學區和拆遷加持，在2021年初其小戶型成交價普遍達到14萬＋/平，現在已回落至4萬/平，三年時間堪比經歷了一波過山車行情。

對於該房價回撤，我前兩天發起了一個投票，1000多人蔘與討論，有27%的人認爲基本見底，66%的人認爲還會下探，剩餘小部分人認爲即將反彈。

這其實也是當前市場的現狀，每個人的預期與處境不同，有分歧很正常，多數情況最怕的是預期一致。

01

現在深圳樓市，從數據來看，賣房人比買房人多，但很多賣房人本身也是奔着買新房子去的。

一般情況下，換房業主在出售的時候，都會在價格上讓利，有些降幅還不小。

資金方面不是那麼充裕的剛需羣體，買房時都想到市場上去撿撿漏、碰碰運氣。

一個追求升級，一個追求價格，雙方一拍即合，有時候交易就此產生。

近期各地老破小二手房突然火爆，很大程度上也是因爲當中存在一定的分歧：

購房者覺得當前價格跌到位了，一些賣房人如釋重負，終於成功出貨，可以拿着賣房款和手上的現金搭配合理槓桿去物色更優質的標的。

老破小賣得好，主要是因爲價格便宜，租售比高，像現在羅湖的一些房子租金回報率可以達到3%以上，與之對應的成長性就比較弱。

對置換羣體來說，低價賣掉弱勢房產，接下來最重要的就是挖到有增量預期的筍盤，除了淘筍眼光以外，細節上包括多個同競品小區進行對比，20-21年的高峰期價格對比現在的價格等維度判斷。

02

有人問，現在投資房地產還能賺錢嗎？

答案是肯定能，但是會越來越難，賺錢的門檻也越來越高。

像過去二十年那樣只要買了房就能賺錢，雞犬升天的行情是沒有了。過去是隻要買了房就能賺錢，未來是隻有買對房才能賺錢，買錯房還不如不買房。

這個問題有點像在問——

現在做電商還能賺錢嗎？現在開實體店還能賺錢嗎？現在開實業工廠還能賺錢嗎？現在華強北做生意還能賺錢嗎？

答案是同樣的。

一個行業在高速增長時期，這個行業幾乎是人人都能夠分得一杯羹。但一個成熟的行業，一個充分競爭的市場，大部分人都是收益平平，一部分人被行業淘汰，只有少部分人能夠獲得高收益。電商、實體店、加工廠、華強北都是如此。

未來房地產市場的馬太效應會持續加劇，一線城市的房價會越來越貴，上車也越來越難。

因爲未來一線城市的房子不是給普通人民羣衆準備的，它們的目標客戶是城市的精英階層。

而小地方的房子就算房價便宜，但很可能會無人問津。

這是城市化進程的發展趨勢，和很多人回鄉養老的直覺是相反的，很殘酷但卻勢不可擋。

一線的豪宅之所以能夠漲得如此迅猛，不僅僅在於富豪的購買力驚人，還在於政策上的某種默許。

因爲豪宅和普通人無關，怎麼上漲都不會影響民生。看看這些年一線豪宅的漲幅就知道了。

當然，政策也會盡量保障普通人，所以就有了廉價的保障房體系。

03

深圳樓市，現在買房要不要加槓桿？

在沒有正確規劃家庭資產配置之前，就盲目加槓桿買房，哪怕是買到好房子，如果遇到樓市調整期，你可能也很難熬過寒冬。

負債本身並不可怕，它是財富增長的一個重要工具，可怕的是惡性負債。

同樣的收入，同樣的房貸，爲什麼有些人覺得輕輕鬆鬆，有些人卻壓得喘不過氣？

不管買房還是賣房，這個過程都很重要，需要跟着經濟週期來運作。

樓市預期普遍很好的時候，賣掉劣質資產，然後置換成核心區域的高流通性產品，儘可能把不確定性轉化爲確定性。

樓市預期普遍不好的時候，因爲先前你已經通過賣掉劣質資產而達到降低槓桿的效果，這個時候面對優質資產，你就擁有了更多主動權，或持幣觀望，或選擇出手。

這個道理聽着很簡單，但實際上很少人能做到。

誠如巴菲特那句名言：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。”

只有你真正身處市場，才知道這句話到底需要多大的力量來支撐。

樓市已經進入徹徹底底的分化時代。

儘管深圳樓市熊包了兩三年，好房子的價值也不會因此而埋沒，在好房子的低谷期，恰恰是最值得入手的時候。