世邦魏理仕發佈《2024年廣州房地產市場回顧與展望》

2025年1月10日，廣州-CBRE世邦魏理仕發佈《2024年廣州房地產市場回顧與展望》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2024年廣州辦公、商業及物流市場的供應均較2023年有所下降。但由於需求未及預期，業主普遍採用“以價換量”的租賃策略，以應對未來三年廣州即將到來的供應高峰，年內各物業類型的租金都在下跌。具體而言，辦公樓市場區域分化表現，琶洲和金融城吸納表現更優；而零售物業市場品牌迭代，業態更替活躍，珠江新城終於迎來重奢品牌；倉儲物流市場供應減少，跨境電商成交從高位回落；受辦公樓大宗成交減少影響，2024年廣州投資市場成交金額下滑。

優質辦公樓市場：市場競爭白熱化，租戶升級新機遇。

廣州全年新增五個辦公樓項目，共34萬平方米的優質面積，同比減少52%。新供應分佈在琶洲、金融城和萬博片區，是近五年的新低。但在企業降本增效的運營思路主導下，辦公樓整體需求謹慎，空置率仍錄得小幅同比上升0.5個百分點，至年末的18.7%。其中，第四季度錄得年內供應高峰，三個項目共18.1萬平方米的辦公面積投入市場，季內空置率上升0.8個百分點。

去化方面，全年淨吸納量同比回落，共錄得20.4萬平方米的去化。其中第四季度貢獻約6.6萬平方米。另外區域表現分化，琶洲和金融城成爲辦公樓空置去化主力，分別在2024年錄得13.1萬平方米和11.3萬平方米的淨吸納量。而珠江新城年內則租賃承壓，第四季度錄得負吸納，全年區域空置率同比上升2.1個百分點至年末的13.3%。

行業表現方面，2024年TMT、金融業、消費品製造業和專業服務業在辦公樓的成交中排名前四，佔全市成交的67%。TMT、金融業和專業服務業的佔比均同比下降，但以快消爲代表的消費品製造業成交佔比則同比上升兩個百分點。

TMT成交中，46%的成交面積來自軟件系統開發，包括互聯網+和AI對於營銷和製造業等方面的支持應用，並且超過76%的搬遷案例擴張了面積，或者搬遷到了更好的辦公樓。遊戲行業成交保持活躍，成交佔比小幅攀升，其中琶洲錄得某手遊開發公司區內搬遷擴租成交，共6，900平方米。金融業成交面積中，其他金融服務佔比36%，如小額貸款、不良資產管理和財富管理等；除此以外，保險業排名第二位，佔金融行業成交面積28%。表現活躍的還有快消品行業，儘管錄得的成交面積僅較2023年小幅增長，但成交宗數顯著增長，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位於琶洲，如某本地化妝品總部從園區升級到優質辦公樓7，500平方米。

儘管2024年供應量不及預期，但來自新興商務區未來供應項目積極的預租活動，以及恢復緩慢的需求和個別退租事件，都給現樓招商施加了不少的壓力。辦公樓業主對於租戶的爭奪趨於白熱化，“以價換量”是主要租賃策略。全市租金面價跌幅逐季擴大，第四季度錄得2.7%的年內最大季度跌幅。全年租金面價同比下跌6.2%至年末的每月每平方米135.0元。

圖一：辦公樓新增供應與淨吸納量表現

圖二：2024年市場租賃需求來源分析（按租賃面積）

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 辦公樓負責人 程志文表示：“未來四年，廣州將迎來共313萬平方米的優質辦公樓新增供應，其中一半位於金融城。2025年優質辦公物業供應量預計將達到103萬平方米，短期內將推高全市空置率，租金恐將持續承壓。但對租戶而言，金融城的優質辦公樓供應將是周邊老舊科技園區企業，升級辦公環境的良好契機。疊加金融總部的入駐，基建設施的加速完善，金融城商務片區將在未來三年快速成型，成爲未來廣州優質辦公樓市場的去化主力。”

優質零售物業市場：租金承壓，空置可控。

2024年廣州錄得兩個項目投入市場，分別是位於番禺的華豐匯和海珠區的廣州塔廣場，共約19.7萬平方米。近三年廣州年均優質零售物業供應量僅爲23.7萬平方米，較2019-2021年均值下降37%。究其原因，一方面，在電商持續衝擊下，實體零售招商難度顯著增加，對於需要經歷培育期的新購物中心尤其具有挑戰性，一定程度上影響了供應。另一方面，近年來非標物業硬件設計和運營方面的不斷創新，在成爲購物中心的有益補充之外，也分流了部分品牌和消費者的關注。

廣州1-11月社會消費品零售總額同比增長0.3%，較2023年全年6.7%的增幅顯著下調，顯示消費趨於謹慎。同時，以超市、電影院和健身中心爲代表的傳統主力租戶持續調整，業態迭代變化期間產生的空置，給優質商業招商帶來壓力。廣州商業租金承壓，年末首層租金同比下調3.5%至每日每平方米23.3元。其中核心商圈年度跌幅3.2%，非核心商圈同比下跌3.8%。部分連鎖餐飲品牌藉此租金下行契機拓展店鋪，而大部分優質物業以空置去化作爲其運營的首要目標，帶動2024年廣州空置率同比下降0.9個百分點至年末的7.4%。

成交方面，2024年全年餐飲、零售和服務類業態成交佔比分別爲46%，37%和16%。餐飲成交佔比同比上升1.4個百分點，連續第四年增長。但區域存在分化，天河路商圈錄得顯著高於全市的零售成交佔比49%，顯示出該商圈對連鎖零售品牌的吸引力。

細分業態方面，餐飲業態中表現最活躍的是特色餐飲，43%的新店來自該類別，包括落址於天環的廣州首家肉肉大米，而年底開業的廣州塔廣場也引入多家餐飲的廣州首店。另外，麪包烘焙在餐飲新店中佔比9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點，是餐飲業態中增長最快的類別。KUMO KUMO年內在廣州快速擴張，而好利來也在廣州塔廣場圍板其廣州首店。零售方面，時尚服裝、電子產品和家電、以及珠寶配飾新店數量佔比排名前三。其中最值得關注的是，珠江新城K11年內陸續圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。而天河路商圈中，表現最突出的是成交顯著提升的運動品牌，錄得的新店達到商圈零售新店數量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點。

圖三：2024年市場租賃需求強度分析

世邦魏理仕中國區戰略顧問部 商業諮詢負責人鍾廉軍表示：“ 2025年廣州將有56.9萬平方米，共六個項目投入市場，分佈在天河區、白雲區、番禺區和荔灣區，全部位於非核心商圈。需求方面，國內經濟結構調整將繼續影響居民收入預期，2025年消費仍將謹慎，租金短期內承壓。而中長期來看，房地產銷售的改善，以及國家持續的消費品補貼政策對於刺激消費，提振消費信心是有效的；零售商經營模式的創新和突變，城市對於消費熱點的積極營造，都能活躍消費市場；租金的回調也爲零售創新創造了條件。2025年消費市場仍是挑戰與機遇並存。”

倉儲物流市場：需求放緩，業主以價換量

2024年廣州僅錄得增城的新增供應，共約23.7萬平方米，較2023年大幅減少77.9%。儘管如此，由於需求復甦未如理想，如汽車製造業倉儲需求收縮，及部分租戶自建庫落成等因素，空置去化放緩，全年空置率上升4.5個百分點至年末的7.0%，但仍能保持在個位數的空置水平。

縱觀全年，跨境電商對廣州高標倉的新增需求已從高峰迴落，儘管上半年仍能錄得跨境巨頭在黃埔和增城的成交，但下半年未見繼續擴張，整體成交面積遠低於2023年的峰值水平。爲此，業主積極調整租賃策略，全年租金同比下跌1.3%至年末的每月每平方米38.5元。其中增城和從化的租金調整幅度較大，分別同比下調6.8%和5.3%。租金調整吸引了租戶的搬遷，下半年錄得某零售商從非高標庫搬遷升級至從化高標庫。服務於某快消品牌工廠的第三方物流也從黃埔搬遷至從化新租高標庫。除此以外，根據廣州市統計局發佈的數據，在以舊換新及家電國補政策帶動下，廣州1-11月限額以上家用電器和音像器材實現零售額同比增長4.2%，增速比前十個月上升了4個百分點，帶動了國內電商季節性倉儲需求，如某電商在增城新租了高標庫等。

佛山物流市場2024年迎來共66.5萬平方米的新增供應，其中第四季度共兩個高標倉落成，分別位於南海區和順德區，可租賃面積共計達26萬平方米，均被跨境電商整租。全年新增供應大幅增長，是2023年供應量的三倍多。其中南海區供應量最大，佔比超五成。與廣州不同，2024年跨境電商在佛山高標倉市場依然保持活躍，除了新項目普遍被預租外，已有項目也錄得大面積成交。但其他行業的需求仍有待恢復，佛山優質倉儲設施年末空置率爲7.1%，同比小幅上升0.2個百分點。全年租金保持穩定

圖四：倉儲物流新增供應與淨吸納量表現

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 產業地產負責人鄧偉表示：“展望未來三年，廣州預計將有353萬平方米的新增供應，其中2025年有121萬平方米。短期內大量供應的衝擊下，預計空置率將攀升，租金也將承壓。但在國家對新興產業的大力支持，對消費的強力刺激下，製造業和零售的倉儲需求已出現恢復的跡象，預計將逐步向好。並且長遠來看，廣州目前正圍繞機場樞紐核心進行建設，到2035年，全面建成暢通全市、直通灣區、貫通全省、聯通全國、融通全球的全球”四港“聯運標杆城市。而即將動工的位於佛山高明區的珠三角樞紐機場，將進一步壯大珠三角機場羣規模，併成爲佛山新的經濟增長引擎。持續的交通設施投入，將進一步加強廣佛乃至整個大灣區的產業競爭力，從而帶動物流倉儲需求。”

投資市場：辦公樓成交蟄伏，購物中心再錄大宗交易

廣州2024年大宗物業投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交金額84.6億元人民幣，同比減少54.4%，但成交宗數僅同比減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交金額有所下降。廣州商辦物業租賃市場仍處於復甦階段，且優質物業的價格或物業條件未達投資者預期，這些都影響了投資者的投資意願。

辦公樓交易的減少影響了總成交量。在總成交金額中，商場成交佔比最高，達到29%，其次爲辦公樓的21%和工業物業的16%。其中，辦公樓成交佔比顯著下滑，成交金額同比減少85.4%，最大宗交易的成交金額不到6億元人民幣。相比之下，2023年成交金額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交金額下降的主要原因。而儘管商場全年成交金額同比下降35%，但太古收購廣州文化中心的成交金額，僅次於蘿崗萬達廣場，在近三年錄得的廣州商場成交中位列總金額第二位。工業的成交總金額爲14.0億元人民幣，同比增長56%，成交類別以廠房爲主，另外還錄得一宗從化物流園的成交。

從買家類型來看，按成交金額統計，開發商佔比爲28%，同比上升12個百分點，主要得益於太古對文化中心的收購。另外，非地產行業的企業買家本年度成交金額佔比達到35%，除購置自用辦公物業外，還錄得酒店、長租公寓和廠房的交易。機構投資者在2024年成交佔比中有所下滑，主要投資的物業類型是物流園和廠房。

圖五：大宗交易歷年交易總額

圖六：2024年大宗交易按物業類型分析（交易金額）

世邦魏理仕廣州分公司總經理 嚴思慧表示：“儘管2024年辦公樓成交減少，但自用型買家仍然密切關注市區整售物業，尤其青睞琶洲和金融城等逐步成型的商務區。這些區域樓宇新，具有總部企業引領行業集聚的優勢，租賃需求更有保證，因此具有較高投資價值。考慮到投資者對整售物業除了投資回報率之外，有更高的物業條件要求，2024年可供選擇的物業不多，而隨着今年廣州核心區域多棟辦公樓竣工落成以及其他商用物業在二手市場上轉讓，預計將推高2025年廣州優質商用物業的成交量。”

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