什麼情況？美國二手房銷售跌至“冰點” 新房銷售卻創去年以來最高水平

昨日，美國一項房屋銷售指標跌至自2010年以來的最低水平。而在週四，另一個住房指標則攀升至2023年以來的最高水平。這背後到底發生了什麼？

根據美國人口普查局和住房與城市發展部週四發佈的數據，9月新房銷售表現強勁，達到了經季節性調整後的年化銷售率73.8萬套。這是自2023年5月以來的最高水平，同時6月、7月和8月的數據也被下調。

這與美國全國房地產經紀人協會週三發佈的數據顯示形成鮮明對比，後者顯示9月的二手房銷售降至經季節性調整後的年化銷售率，爲2010年以來的最低點。

這兩項指標的巨大差異主要與銷售統計時間點的不同有關。雖然兩者都基於9月的數據，但二手房銷售基於成交量，而新房銷售則是基於合同簽訂量。

這兩種數據各有其參考價值。因爲簽訂合同的房屋銷售可能在交易完成前取消，所以並不是所有新房銷售都意味着最終交付。然而，從合同簽訂到交易完成往往需要一到兩個月的時間，這意味着人口普查局的統計更能反映當月的購房市場狀況。

這一報告可能爲建築商帶來了一些積極信號。iShares美國房屋建築業ETF收漲超1%，超過標普500指數0.21%的漲幅。10年期美債收益率的下降也可能對建築商的股票產生提振作用，因爲這一收益率是衡量抵押貸款利率走勢的一個重要指標。

這些數據的差異也可能與售出的房屋類型有關。畢竟，二手房交易要完成，需要賣家搬到其他地方。市場上的二手房數量有所增加，但與歷史標準相比仍然較低。尤其是擁有在新冠疫情期間獲得的低於4%利率的房主，這些人缺乏賣房的動力。

相比之下，建築商並沒有保留房屋的動機。據全國住宅建築商協會的數據，近幾個月來大約三分之一的建築商選擇降價銷售，而超過一半的建築商則提供了其他激勵措施，如抵押貸款利率優惠。9月新房的中位售價與去年同期持平，而二手房售價則上漲了3%。

9月新房銷售數據可能表明，較低的抵押貸款利率吸引了一些買家入市。根據房地美的數據，9月底的抵押貸款利率降至6.08%，這是自2022年以來的最低水平，較今年早些時候7.2%的高點明顯回落。如果情況屬實，二手房銷售數據在未來幾個月內可能也會有所回升。

不過，這種利率下降的趨勢並未持續。房地美的每週抵押貸款利率報告顯示，本週30年期固定抵押貸款利率已升至6.54%，這是自8月以來的最高水平，也是自2023年10月以來四周內的最大漲幅。

房地美首席經濟學家Sam Khater在一份聲明中表示：“經濟的持續強勁表現再次推高了本週的抵押貸款利率。”9月新房銷售數據的上漲無疑是一個令人鼓舞的信號，但隨着抵押貸款利率的再次攀升，這種增長能否持續還有待觀察。