四川地產大亨跌落 26歲兒子成"最年輕房企董事長" 如何救企業於水火？

（原標題：四川地產大亨跌落，26歲兒子成“最年輕房企董事長”，如何救企業於水火？）

圖/圖蟲

一個月內，26歲的楊武正連續上任藍光發展總裁、董事長，取代新城王曉鬆，成了新的“最年輕房企董事長”；這個年紀，比他的父親，藍光創始人楊鏗當年創業時還要小兩歲。

然而他面對的藍光，卻已經到了生死存亡的時刻：曾出面安撫投資者的多名核心高管紛紛離職，累計到期未能償還的債務本息已達45億元......

楊鏗，這位曾經叱吒風雲的四川地產大亨，如今正深陷漩渦，不得不將兒子推到臺前，委以重任。

出事以後，藍光選擇積極自救，接連轉讓物業、項目等資產紓困。“不出讓控股權，不甩賣公司”，由兒子口中說出的這句話，或許是楊鏗這位地產大亨最後的底線與尊嚴了。

人事動盪

藍光發展目前正面臨一系列的人事震盪，公司總裁遲峰、首席財務官歐俊明、監事會主席王小英等重要高管在前不久相繼請辭。

藍光迎來了以二代楊武正爲核心的新班底，這對於一家正陷入流動性危機的公司來說，並不是好消息。

7月5日晚間，藍光發展公告，公司董事會近日收到公司總裁遲峰及首席財務官歐俊明提交的書面辭職報告書。在此時刻，公司的關鍵人物紛紛辭職，用的原因都是“因公司整體安排”。二人辭任之後，仍擔任公司第八屆董事會董事。

遲鋒的離職，引發業內關注。因爲他是這幾個月來，藍光多位離職人員中職位最高的一個。

事實上，在CEO遲峰宣佈離職之前，6月4日，藍光發展宣佈公司董事長楊鏗辭去公司董事長職務，公司董事會改選楊武正爲董事長。這意味着，楊鏗將其26歲的次子楊武正推向了前臺。

一個月後，藍光發展宣佈，經董事長提名，同意聘任楊武正爲公司總裁（法定代表人）。也就是說，楊武正成爲了公司的董事長兼總裁。

對於此舉，此前有分析人士對澎湃新聞表示，楊鏗的這一舉措是爲了和上市公司做徹底切割。“假設在目前藍光發展的這些債務中，楊鏗有連帶擔保責任，他拿自己的信用去爲上市公司融資。那麼如果一旦還不上錢了，楊鏗只會有其個人的訴訟，現在切割之後不會牽連到上市公司。”

45億債務違約

今年7月1日，藍光實控人、前董事長楊鏗在有四川證監局官員以及債券承銷商代表的會議上承認，已經沒有足夠的流動性履行7月到期的債務。這說明藍光數個月來的自救動作，無法解決它的債務困境。

7月13日，藍光發展在公告中承認，近期新增到期未能償還的債務本息金額達到20.6億元，包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等，其中包含未能於本月11日償付的中票本息約9.7億元。

截至7月13日，藍光累計到期未能償還的債務本息已達45億元。而根據藍光不久前披露的資金情況，藍光貨幣餘額爲110億元，但可自由動用資金僅爲2億元。剩下的貨幣資金，有64億元是預售監管資金，需要優先用於建設和經營支出，即防止未交付項目爛尾，還有34.6億元是合作項目資金，無法單方面挪用；還有9億多是各種保證金及銀行凍結資金。

也就是說，藍光現在手中可以動用的資金，相對於已到期債務，只是杯水車薪。

藍光的暴雷始自4月。彼時，市場傳聞藍光有三筆信託已出現違約，融創、萬科正在洽談戰投藍光；監管機構也向藍光發出了問詢函。

4月26日，藍光召開了投資人電話會議，楊武正坦誠公司確實出了問題，但正在積極解決，強調“不會賣股權”。

過去多年都是藍光重要合作伙伴，爲藍光的全國化擴張提供資金的金主中航信託、百瑞信託，都已因爲合同糾紛、股票質押違約等原因，向法院申請對藍光集團進行司法凍結。6月10日，中航信託申請對藍光集團持有的1.55億股股份執行司法凍結；7月1日，百瑞信託申請對藍光2.35億股執行司法凍結，佔總股本的7.75%。

多米諾骨牌正在接連倒下。穆迪預計，未來12~18個月，藍光將有大量債務到期或可回售，包括超過140億元人民幣的在岸和離岸債券，以及150億元人民幣的非標借款。

公開市場融資的大門已經緊閉。6月底7月初，緊隨穆迪、標普，大公、中誠信、東方金誠等多家評級機構也下調了藍光信用評級。

7月13日，標普將藍光發展長期發行人信用評級從“CCC-”降至“D”，同時將該公司高級無抵押票據的長期發行評級從“CC”下調至“D”。

同日，中誠信國際將藍光發展主體信用等級由B調降至C，將“19藍光MTN001”的債項信用等級由B調降至C，並將主體和上述債項信用等級撤出可能降級的觀察名單；

東方金誠將藍光發展主體信用等級由B下調至C，同時將“19藍光01”、“19藍光02”、“19藍光04”和“20藍光02”信用等級由B下調至C。

同日，中信證券公告，藍光發展擬於2021年7月27日召開“16藍光01”、“19藍光01”、“19藍光02”、“19藍光04”、“20藍光02”、“20藍光04”的2021年第一次債券持有人會議，審議表決加速清償、不逃廢債、制定合理償債計劃並嚴格落實等議案。

目前，公司的市值不斷刷新下限。截至7月14日收盤，藍光發展總市值僅81.33億元，股價較今年內高位跌去超46%。

風光往事

藍光發展於2015年4月上市。企查查信息顯示，實際控制人楊鏗持有53.91%的股權。

從汽配廠工人到地產大亨，楊鏗只用了10幾年；從銷售百億到破千億，藍光更僅用了4年。

過去，藍光集團創始人楊鏗的經商之路可以說是順風順水。他26歲就當上成都大型國企的開發部主任。1989年，改革開放浪潮，28歲的楊鏗辭去了成都工程機械集團的“鐵飯碗”，創立“蘭光汽車零配件廠”。

1992年，剛30歲出頭的楊鏗在沿海地區考察一圈後，敏銳察覺到中國房地產大有可爲，回成都創辦了“成都蘭光房屋開發有限公司”，自此打開房地產生涯新篇章。

作爲幸運的地產“92派”，乘上時代東風的楊鏗春風得意。他的第一個地產作品，位於春熙路的“蘭光大廈”（後改名爲“藍光大廈”），得到時任外交部部長親自題名。

四川省第一宗國有土地拍賣會上，藍光以遠超競拍預期的價格，拿下第1、2號土地，創下兩宗地王，搶盡風頭；第二年，又在成都國土局出讓的21宗土地中，獨攬8宗。

以商業開始的藍光打造了許多地標。那首唱遍大江南北的《成都》，“走到玉林路的盡頭”並不是小酒館，而是藍光的玉林生活廣場。

此後，轉戰住宅開發的藍光，藉着成都舊城改造的機會，規模迅速壯大，連續7年拿下成都樓市銷冠，成爲公認的四川地產“一哥”。

2008年，楊鏗走出四川，又在重慶一戰成名。幾年後，藍光已成爲西南地區著名的品牌開發商。

2015年是一個新的節點。藍光借殼迪康藥業完成上市，自此進入了不斷加槓桿、擴規模，開啓狂飆突進的新階段，大踏步走向全國。

能夠體現楊鏗極大野心的是，2019年，他將總部搬到了上海，意圖藉助上海的金融、信息和人才資源，實現自己的下一步宏偉藍圖。

這對一家長期盤踞西南的房企而言，無疑是一個大膽之舉。

一年後，藍光的企業傳記——《藍光創業史》橫空出世，講述了“一個民營企業和這個時代一起成長的故事”。這大概是藍光的高光時刻，什麼樣的企業會想着爲自己著書立說？只有成功的企業纔會如此。

在外界看來，2015年至2019年，藍光不僅先後完成借殼上市、旗下物業藍光嘉寶分拆上市，形成了“A＋H股” 雙資本平臺，還提前兩年完成千億目標，何等風光。

盲目擴張埋下敗筆

2015年上市後的幾年，藍光的新增土儲數量爆發增加，銷售額也從2015年的百億級發展到2019年的千億級。該公司財報顯示，2015年至2020年，藍光發展單年拿地數分別爲15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

同期，土地投資金額大幅上升，比如在2015年時是118億元，到2018年已達310億元，翻了一倍不止。而根據wind數據，藍光發展到2019年的土地投資金額達到654億元的歷史頂峰，而2020年稍微回落至352億元。

在規模擴張的路徑上，藍光以激進拿地著稱，多次在全國各地橫掃高溢價地塊。數據顯示，2018年、2019年及2020年的平均拿地樓板價分別爲2520元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米，每年都上一個新臺階。

比如2015年，藍光發展以近20億元拿下合肥市高新區230畝的地塊，樓面地價5540元/平方米，溢價率124%；2016年，藍光發展以9.97億元在青島拿地，溢價率高達204%；2018年，小開發商京奧港在南京盲目高溢價拍地後資金鍊斷裂，京奧港南京地王險些成爲爛尾樓，最終這個地王盤由藍光接手。

直到2020年上半年，藍光在土地市場上都十分彪悍。2020年4月，該公司歷經近3個半小時、196輪激戰，以溢價率123%拿下河南南陽一幅地塊；隨後的5月和6月，又分別以151%、149%的溢價率繼續在河南補充土儲；同年8月，藍光百輪激戰擊敗央企中海，首進石家莊，溢價率達到99%。

有不完全統計顯示，2020年，藍光有21幅新增地塊的溢價率超過了50%。

直到2020年8月“三道紅線”新政出臺，藍光的高溢價拿地行爲才停止。

在快速擴張的同時，藍光發展的債務壓力也越來越大，“三道紅線”全踩。2020年年報數據顯示，截至2020年末，藍光發展剔除預收的負債率爲0.74，淨負債率爲1.17，現金短債比爲0.7。

第一財經的數據顯示，過去幾年，爲了配合大舉拿地高速擴張戰略，藍光啓用多種高成本的融資渠道，導致融資成本居高不下。2016年時，剛上市不久的藍光平均融資成本高達9.06%，2019年成爲千億房企以後，公司融資成本仍然高達8.65%。2020年該數值稍微下降至8.2%，但仍在行業中處於相對高位。

較高的土地成本和資金成本，吞噬了藍光大部分利潤，也使得公司多年囤下的項目陷入“算不過賬”的尷尬局面。

雖然說，藍光現在面臨的是現金流的危機。但華爾街見聞引述接近藍光的人士意見認爲，藍光陷入危機，最根本的原因是在錯誤的時間，戰略選擇失誤，從偏居西南走向上海、粵港澳大灣區，這個步伐邁得過於劇烈。

從全行業來看，2018年四季度，房地產市場就已經非常差了，萬科當時喊出了“活下去”，泰禾、福晟、華夏幸福出現現金流危機。藍光卻在2019年將大本營搬到上海，大肆擴張，是非常冒進的選擇。

在開啓“上海+成都”雙總部模式後，楊鏗大量在華東、華南拿地，並進入了許多三四線城市。

但顧頭不顧尾，更可惜的，是機會成本。當融創、萬科等龍頭房企，都在不斷向西南尋找機會，曾經的四川“一哥”卻揚短避長，痛失大本營。

2020年，藍光成都區域銷售金額153.92億元，同比下滑18.67%，跌出成都銷售榜TOP10。

爲了擴張，“異鄉人”楊鏗付出了諸多代價。2017年至2020年，公司負債規模從761億增至2118億，淨負債率從92%上升至113%，融資成本也從7.19%增至8.20%。

回報並不對等。2020年，藍光整體銷售面積同比增長爲10.02%，卻僅帶來了1.97%的銷售金額增長，經營回款嚴重不足。

此外，多元化也拖累了藍光的現金流。在尋找第二增長曲線上，楊鏗選擇了看起來很美，實則很燒錢的文旅項目。

2017年，藍光文旅從集團剝離，簽約多個項目，計劃投資超425億，但直至2020年，落地的僅有都江堰水果俠星球，目前也已無限期關停。

藍光此輪危機的導火索，被認爲是去年10月與平安之間的一場“意外”，因爲藍光對於一筆款項未予重視，導致延期還款給平安，因此上了平安內部黑名單，繼而在金融機構間引發蝴蝶效應。

對於“意外”一說，有了解內幕的人士告訴第一財經，實際上在藍光違約前，平安已經做足警告工作。由此可見藍光早在去年下半年就發生資金面惡化了。

艱難自救

面對危機，楊家父子正在積極自救：藍光一邊繼續高溢價拍地，一邊開始出售資產換取現金，比如去年以9億元的出售價格將旗下迪康藥業100%的股份轉讓給了漢商集團，今年3月，把剛上市不到一年的藍光嘉寶物業以48億元賣給了碧桂園。

將上述最大的兩個子公司出售後，藍光獲得近60億現金，結果還不夠公司撐3個月，就又賣了5個項目給萬科。

據悉，在傳出資金問題後，藍光一直在努力維持正常經營。根據克而瑞統計，今年上半年藍光發展全口徑銷售額476.5億元，權益銷售額310.6億元，相比去年同期均有小幅上升。

該公司曾向投資者表示，如果能夠繼續維持經營，其全年回款應該在700億左右，上半年完成約300億，下半年完成約400億。這些回款中的一部分資金，或許能在下半年解決藍光部分債務。

對於目前的困境，藍光發展還表示，公司正全力協調各方積極籌措資金，希望在地方政府的大力支持下，在金融監管機構的積極協調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。

藍光出現違約後，市場再次傳出，萬科有意戰投入股藍光。

據華爾街見聞了解，在4月份藍光危機剛爆出不久，萬科就收購了藍光幾個項目。萬科有關人士表示，還在繼續看藍光的項目，不排除後續繼續買項目的可能。但其也稱，目前並無入股藍光的意圖。

7月5日晚間，藍光發佈澄清公告，稱媒體報道的“華夏銀行信託板塊及萬科將入股藍光發展，最快於本週發公告”內容不實。

數據顯示，截至2021年3月末，藍光發展的總資產爲2664億元，總負債爲2194億元，資產負債比率達到82.35%。有息負債總額達到790億元，短期有息負債達到338億元，同期期末現金及現金等價物僅263億元。

藍光並不是第一家暴雷的房企。去年以來，房地產行業已有福晟、泰禾、華夏幸福、泛海等多家公司暴雷。

這對於現存上萬家公司、行業集中度還不夠高的房地產行業來說，是出清的過程，兼併重組、優勝劣汰的過程。去年某次會議，中城聯盟有位大佬預測說，未來地產公司將只剩3000家。

參考泰禾、華夏幸福的自救經歷，期望國資相助的藍光，在“上海+成都”雙總部結構下，引戰之路可能不會太容易。

本文來源：華爾街見聞（陳湘婷）、第一財經、澎湃新聞、21世紀經濟報道等