天津人均購房面積，全國第一名！

憑什麼說天津房價要止跌了？

國慶特別專題《七問天津樓市》第一問，從供需維度給出瞭解釋。

這是站在天津看天津。

如果站在全國看天津，天津的房價已經軟着陸，跌不動了。

《七問天津樓市》第三問：

爲什麼天津房價比其它城市跌的少？

一提天津房價，就被默認“跌媽不認”。

前幾年的確如此，天津、青島、濟南這仨“難兄難弟”經常跌幅墊底。

今年不一樣了，局面扭轉。

雖然天津房價還在跌，但相比其它城市，跌幅越來越小了。

每個月都能排進同比跌幅較少的前幾名（重點大中城市）。

8月跌幅1.4%，除了上海、西安在漲，就屬天津跌的少。

廈門、廣州跌幅超10%，深圳、武漢、南京跌幅都超8%。

有種學霸和學渣顛倒的既視感……

數據來源：國家統計局

問題來了，爲什麼現在天津房價比其它城市跌的少？

第一個原因：天津住宅成交量，全國名列前茅。

量在價先，所有價格都是基於成交量的反饋。

今年1-8月，天津新房+二手房成交面積全國第三名！

成都1973萬方；上海1535萬方；天津1438萬方，比北京1276萬方還多13%。

雖然前三季度，天津新房同比去年跌了3成的量，但這就算不錯了，相對穩定。

曾經樓市火得一塌糊塗的城市，比咱可差多了。

杭州、武漢、南京、合肥、廈門……都跌了40%以上。

更意想不到的是——

天津人均購房面積，全國第一名！

今年1-8月，人均購房1.05平米，領先於成都、南京、北京……

都嚷嚷着“誰還買房？”“買房需求都消失啦……”

事實上，天津的“買房積極性”，全國最高。

跳出天津再看天津，你會發現，天津樓市已經率先企穩，不差！

咱的成交量高且穩定，支撐力強。

所以價格也相對平穩，比其它城市跌的少。

第二個原因：天津房價調整的時間太長，已軟着陸。

天津房價的走勢，以及下跌原因，與其它重點城市不一樣！

大家都默認2017年是全國房價大山峰。

其實，2021年出現了漲價週期。

受2020年美國降息、中國經營貸氾濫影響，上海、深圳、杭州、南京等重點城市房價大漲。

它們的房價歷史高點，是在2021年9月，並非2017年。

但是天津2021年房價根本沒漲。

當年4、5月，河西、西青部分樓盤確實出現試探性漲價（中海天空之鏡漲到5萬/平米，保利和光塵樾漲到2.3萬/平米）。

緊接着受年中房企暴雷影響，下半年房價急轉直下。

所以，整體看，咱們是從2017年一路跌下來的。

跌到2024年，跌幅勢能已經很低了，房價跌不動了。

低位徘徊成爲常態化。

天津買房人的情緒也都適應了，該買買，該賣賣。

從2017年5月高點至今，天津房價回落45%，其中，近三年跌了15%。

但南京等城市，從2021年高點直衝下來。

一年內，房價就跌沒30%，活脫脫“晚買一年房，少打十年工”。

天津屬於軟着陸，反倒成爲“領先週期”，先觸底。

很多城市都在硬着陸，樓市突然量縮價縮。

另外，天津的降價成因也比較特殊。

2018-2021年房價跌了30%。

這波降價是實打實的去泡沫、去槓桿，高位回調。

與經濟基本面、調控政策等強相關，全國同頻。

2021年，泡沫基本已經去幹淨了。

但2022-2024年，房價又跌了15%。

這一輪降價，是產品換代引發的技術貶值。

二代產品降價出貨，導致房價“多米諾”。

我們去年就給過判斷：

二代與三代產品之間，價差拉到15%才能賣得出去。

所以，這輪房價跌幅的閾值就是15%，屬於“物理性降價”。

爲什麼二手房跌的比較多呢？其實也是換代的影響。

現在15%的價差基本釋放到位，所以二手房跌幅也在收窄。

天津房價的定價權，握在二手房手裡。

只要二手房價穩了，新房就能穩下來。

而其它城市，早就完成了產品換代。

這輪降價還在去泡沫，完全受經濟影響，跌的又急又狠。

表面上，天津房價跌了7年，其實是“4+3”疊加降價。

產品換代完成，風險釋放後，房價也就穩定了。

多重維度都已佐證：天津樓市已經觸底。

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