通州解除 “雙限”滿月 去化慢的樓盤被撬動了嗎
北京樓市正迎小陽春。數據顯示，3月2日-3日週末兩天，北京二手房合計成交量約在1700套，相比其上個週末1100套明顯上漲，較春節前的週末成交量也普遍多了200～300套。而在剛剛過去的9日、10日週末兩天，北京二手房成交合計達到2100套，10日接近1200套。
此外，新盤的到訪量和諮詢量也明顯增加。尤其在解除“雙限”滿月的通州，週末兩天售樓處到訪量不斷。
在城建國譽朝華售樓處，項目銷售介紹，通州解除“雙限購”以來，的確釋放了積壓許久的購房需求，之前不符合條件的購房者擁有了購房資格，加速了項目的去化。最近兩週，帶看量呈翻倍增長態勢，這個項目是去年6月開的盤，目前基本已經去化了大部分，打算在五月底清盤。
公開資料顯示，該項目總佔地面積約爲2.4萬平方米，總建築規模約4.9萬平方米，共規劃12棟6-11層小高層，總戶數爲606戶，主力戶型爲78平方米兩居、88平方米三居以及93平方米三居，一梯兩戶的設計。
住建委數據顯示，國譽朝華於2023年6月22日取得預售證，截至發稿，網籤177套，均價59154.17萬元/平方米，不及晚其開盤四個月的鄰居萬科東廬網籤多。
PART ONE
地鐵盤 區域配套不完善
國譽朝華位於東五環和六環之間，通州物資學院板塊，是朝陽和通州兩區交界處，西側是朝陽區，東側是通州區。
項目距離地鐵6號線約600米，可以與14號、10號、2號、5號線等換乘。約30分鐘到國貿，40分鐘到望京。且臨近朝陽北路，自駕從朝陽北路可上五環，開車到市區也很方便，不過，朝陽北路早晚高峰比較堵車。
實際上，物資學院板塊附近沒有產業，處於兩區交界處，並不是通州核心區，所以多年來在區域內並不算突出，但因鄰近朝陽和地鐵6號線的優勢，成爲了去年通州的後起之秀，加上通州“雙限購”的放開，承接了部分朝陽區的外溢需求。板塊內的國譽朝華等剛需項目也因此吸引了大量首套購房者的目光。
目前來看，國譽朝華城市界面一般，周邊基本多爲空地，北側爲待出讓宅地，已經平整完畢，東側是住宅小區，西側是鄧家窯村，比較破舊，南側是富河大街。
商業配套方面，項目附近集中了餐飲超市休閒等各種業態，體量不大，但滿足日常基本需求沒問題。大型商業配套目前還要依靠兩站地鐵處的常營板塊的長楹天街以及更西邊的青年路朝陽大悅城。不過，項目東邊約三公里內的遠洋樂堤港正在建設中，建成後將極大改善周邊商業配套。
教育方面比較一般，項目北側規劃有教育用地，要建物資學院附屬中小學，距離較近，另外，距離項目約4公里處有範莊小學。
醫療方面，開車8分鐘可到達項目東側的北京胸科醫院，20分鐘到達首都醫科大學附屬北京潞河醫院.此外，項目西側4公里處的北京朝陽醫院（常營院區）也有望在今年完工投入運營，未來2年還將陸續引入安貞醫院、首都兒研所、北大人民醫院等。
此外，項目附近可能存在飛機航道噪音問題，路過通州飛機位置較低，開着窗戶肯定能聽到聲音。
綜合來看，國譽朝華目前城市界面略顯不足，但隨着各方面配套的建設落地，生活便利性應該會很不錯。
PART TWO
280萬可上車 主打剛需
配套略顯不足，國譽朝華的產品整體定位剛需，總價從280萬-775萬元。
國譽朝華項目由6-11層低密精裝小高層組成，容積率2.0，總共12棟住宅，606套房源。戶型面積段包括49平方米一居，59平方米、66平方米、78平方米兩居，88平方米、93平方米三居以及118平方米四居，小戶型多且雜。主力戶型爲78平方米兩居、88平方米和93平方米三居。
從項目規劃圖可以看出，10、11和12號樓棟處於地塊最南端，意味着這三棟樓的噪音影響最大。
具體到國譽朝華的產品，戶型比較中規中矩，沒有硬傷，小戶型基本爲東西朝向。
小戶型中以59平方米爲例，爲東西朝向的全明戶型，明廚明衛，衛生間做了乾溼分離，客廳面寬3.6米，帶轉角飄窗，整體戶型比較方正，面積得到了充分利用，對剛需比較友好。
78兩室兩廳一衛的戶型，南北通透，南側客廳臥室贈送飄窗，不過廚房面積和北向次臥、餐廳位過小，餐廳位置影響走路，總體來說問題不大，總價約在470萬元。
88平方米的三居都是邊戶，爲三室兩廳兩衛格局，最大的亮點爲客廳的270°轉角大飄窗，視野很好，開放式廚房的同時也能作爲獨立廚房使用，雙衛生間一明一暗。北側臥室和書房面積比較小，如果打通的話，可以做個大兩居使用，具體還要視購房者具體情況而定，總價約在540萬元。
93平方米爲三室一明廚兩明衛，南向三面寬，達到9.3米，南向皆有飄窗，餐客廚一體化，有獨立儲藏室和家政間。
槽點在於北側次臥空間不足8平方米，入戶門正對臥室門，廚房有些窄小，只有2.5米寬，總價在580-590萬元。
國譽朝華90平方米以下戶型約佔到總產品的63%，小戶型多的情況下，社區就不夠純粹，未來保值能力預計會差一些。
對此，項目銷售表示，項目是剛需盤，小面積日後好出租。目前，除了49平方米的只剩一套房，78平方米以下的小戶型基本售罄，88和93平方米只有6層以下和頂層可選，118平方米4層以下可選。
不過，目前項目網籤率卻不到30%。有業內人士表示，通州限購目前剛滿一個月，由於此前限購的影響，去化較快的多爲大戶型產品，加上項目周邊比較破舊，配套一般，價格基本到了6萬/平方米左右，與周邊二手房均價在3萬+左右的價差，讓很多當時有資格買的剛需望而卻步。預計這個盤再限購放開後，會加大去化力度。