“王炸”新政後，樓市“賣爆了”！

2024.10.08

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作者 |第一財經 孫夢凡

這個國慶假期，北上廣深等地的樓市“賣爆了”。

北京假期新房下定量比去年翻一番、二手房成交量達去年同期2倍；廣州80%的新房項目到訪和成交量明顯增長，有區域前三天日均成交環比漲超500%；深圳方面，國慶假期新房成交量同比大漲10倍；上海國慶前6天的新房成交面積，較上年同期已然翻倍。

不僅在北上廣深，各地一線案場的買房故事層出不窮。有人因股市大漲股票回血，直接套現在成都買房，認爲只有買房纔是最穩當的；有人受市場火熱、房企營銷漲價影響，買漲不買跌的心態加重，隨即下定購房；還有七姐妹一起組團，斥資超千萬在重慶置業。

多個項目反饋表示，近期國家出臺的一系列樓市新政，對購房者信心確實產生了積極影響，降首付降利率、政策喊話“止跌回穩”、股市大漲提振情緒，都使買房人對樓市的猶豫感降低，覺得現在是上車買房的好時機，四大一線城市更是受到直接提振，國慶樓市成交明顯回溫。

業內機構認爲，四個一線城市快速響應中央精神，紛紛推出地產支持政策，充分體現了“促進市場止跌回穩”的決心，短期將對樓市成交起到較爲明顯的拉動作用。

北京：一線案場排隊叫號看房

北京是一線城市中最後出臺新政的，但基於厚實的購買力基礎，新政還是釋放出了大量“房票”，買房首付比例下降、社保年限降低、通州政策與全市看齊，都使不少人有了“上車”機會。

國慶假期期間，楊先生、吳小姐便入手了北京龍湖·觀萃的房子。據項目人員透露，這對夫妻一方是互聯網大廠中層員工、一方是事業單位員工，此前繳納北京社保年限僅3年零2個月，受制於資質限制一直沒買房。新政發佈後，夫妻二人迅速在目標區域內看房，最終認購該項目95平方米戶型。

據悉，二人之所以這麼快就決定“上車”，一方面是因爲感受到房地產市場回暖趨勢，擔心房價上漲錯過時機，同時也是看中項目的品質、設計。和他們選擇相同的人不在少數，不少年輕的首套置業客戶，此前因社保年限限制及首付不足無法出手，新政則解決了購買資質等問題。

從項目整體成交看，假期期間，北京龍湖·觀萃10.1～10.6日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%；日均成交5套以上，整體交出成交32套、1.9億元的答卷，銷售流速環比提升超120%。

改善型項目也在本次新政中受益。據北京順義御湖境反饋，國慶7天該項目客戶到訪量達470組，成交達2億，到訪環比9月同期提升200%，成交超230%，數據表現超出預期。新政之前，部分客戶因購房資質、首付資金、置換週期等問題受限，新政則激活了不少改善性住房需求。

其他各大房企旗下樓盤，也有不少亮眼表現。比如酒仙橋板塊的北京宸園項目，國慶期間項目來訪日均達到220+組，總認籌達到118組；昌平的純改善盤北京國賢府，七天累積成交金額8.2億；保利北京在國慶首日就勁銷1.87億元，假期收尾時對外公佈的成交額爲15.6億。

北京城市規劃和房地產平臺旗下京房字官方賬號發文表示，今年國慶期間，北京的樓市回暖明顯，新房的下定量相比去年“十一”期間翻了一番，朝陽區一個項目的售樓處，還出現購房家庭排隊等待叫號看房的場景。

不僅新房，二手房市場也出現明顯回溫。據京房字，由於網籤數據有一定滯後性，從主要經紀機構的實時交易數據看，無論帶看量還是紙質合同簽訂量，同比都有大幅度增加，1到6號二手房的帶看量比去年同期增加了35%，成交量則達到了去年同期的約2.6倍。

身處一線的中介機構感受頗深。“這段時間門店經紀人比之前忙碌了很多。”據北京鏈家海棠灣店商圈經理劉賽航透露稱，10月1日～10月5日期間，該門店線上諮詢量156個，相比上月有大幅增長；同期實地帶看客戶37組，相比上月也有較大幅度增長。

增加的看房人、買房人，很多是新政釋放出的購買力。“930新政出臺後，多了一批工作沒在通州的客戶來看房，社保不在通州的也可以買房了。在簽單時，客戶明顯比之前更加堅定和有信心，覺得現在價格穩定住、信心更足，有的看到合適房子就奔着成交去了。”劉賽航表示。

“假期無論新房還是二手房，看房成交轉化率明顯提高，說明各方預期出現變化，市場信心正在恢復。”京房字表示，一方面不少買房家庭認爲房價已見底，“政策到位”也是促進樓市回暖的重要原因。

北京鏈家研究院院長高原認爲，北京屬於一個需求穩定、價格也相對穩定的市場，當前北京的置業門檻、利率水平、市場條件等因素均已達到近年來最優，政策條件應屬可見未來最爲利好時期。北京市場的變化，對於全國範圍具有非常顯著的示範帶動作用。

上海：“置業者的信心回來了”

上海在一線城市中最先釋放新政。9月29日晚發佈的“滬七條”，對住房信貸政策、稅費政策等進行了一系列優化調整，爲國慶樓市熱度提升打下了政策面良好的基礎。

其中，非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保年限從3年調減至1年，購房門檻大幅降低，對於剛需買家而言，“上車”變得更加容易；增值稅徵免年限從5年調整爲2年，大幅降低了購房的交易成本。

“新政出臺後，最顯著的是置業者的信心回來了。”有房企人士向記者表示。多個受訪房企旗下項目日均到訪量均破百組。上海中原地產提供的數據顯示，國慶前6天，上海新房成交面積共約5.9萬平方米，較上年同期的2.89萬平方米已然翻倍。

位於浦東新區的張江金茂府，正是該次新政的直接受惠項目。該項目相關負責人透露，國慶期間，每天來訪量都超過百組、單日成交10套，較之前9月份提升30%以上。7天合計銷售額達2.5億元，成交中受新政影響佔比35%。

上述負責人表示，除了部分社保繳滿一年的購房者擁有資格外，過去外地家庭僅可購一套，如今增加一套資格後，無須等待置換即可入手。同時，部分客戶因政策持續釋放，心態有所扭轉，對市場開始有信心，甚至有幾組客戶是投資性購房；此外，股市大幅上漲也讓購房者手中有更多資金可入市。

同樣位於外環外的上海保利光合TOD項目，在政策釋放當晚，就收穫了3組客戶連夜到訪。記者從保利上海處瞭解到，國慶期間，該項目的每天來訪量都超過百組、單日成交超10套，共計成交81套；相較於平時週末5至6套的成交量也幾近翻倍。

“前5天，我們是之前積累的客戶出手成交爲主；後2天，新來訪客戶成交佔比達一半。”保利光合TOD項目相關負責人向記者表示，“有的客戶上午來，晚上就出手下定了。新政加速了購房者的決策。”

上海市嘉定區外環外的金地嘉峰匯，也在假期收穫89套認購，而該項目過往每月流速僅有三四十套。

隨着市場信心逐漸修復，購房者看房意願正在提高，觀望情緒減弱，最終篤定購房選擇。

中國金茂方面向記者透露，國慶黃金週疊加新政利好，市場反饋明顯，除張江金茂府之外，多個項目來訪成交也有突出表現。例如普陀金茂府國慶來訪176組新訪，其中老業主復購及老帶新成交佔總成交比達57%；正在認籌中的中環金茂府，也在假期內獲得超210組認籌，認籌率超127%。

記者從保利上海方面瞭解到，該公司旗下項目在假期共有超3000組客戶到訪，成交額約16億元。

市場超預期的熱度，讓各大房企在這個國慶收穫了頗爲可觀的業績表現。億翰智庫調研顯示，超80%房企國慶期間認購金額環比增長明顯。房企國慶期間日均認購情況優於中秋節日均，部分企業表示，約是平時正常量的2-3倍，甚至部分項目的認購情況優於五一期間。

同時，多數房企表示，國慶期間的目標超額完成，基本都在國慶期間的前5～6天已經完成既定目標。

深圳：外國人被吸引來深購房

國慶假期，深圳樓市也迎來了久違的熱度，新房成交量更是大幅上漲，表現優於二手市場。

樂有家研究中心監測數據顯示，9月30日～10月6日，樂有家深圳門店新房成交量同比大漲979%，其中10月1日深圳全市新房成交量預計超600套。中原找房平臺的數據也顯示，國慶黃金週期間，深圳新房成交量同比大漲10倍。

深圳一房企營銷負責人對第一財經表示，國慶假期期間，他所在公司在深圳的樓盤銷售了200多套房，平均每天20多套，而在政策之前，每天的房源銷售套數也就2～3套左右。從區域來看，國慶期間龍華區的項目去化不錯，坪山區的樓盤銷售表現還有待提升。

深圳樓市上述的熱度，與國慶前放鬆的樓市政策有關。9月29日晚間，深圳官方宣佈放寬限購，外圍區域外地戶籍買房不再要求社保繳納年限，深圳戶籍居民家庭在外圍區域也多了一套購房名額。此外，政策還宣佈取消限售，增值稅免徵年限由5年調整到2年等。

中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，非核心區域的剛需住宅，因爲受惠限購政策放鬆，本地客戶、外地客戶、甚至外國客戶，都被吸引過來，成交量急速反彈，差不多是平常的十倍左右。另外，股市行情火爆，財富效應開始顯現，核心區域的中高檔優質物業備受追捧，買房投資重啓，這類型的項目，成交量也有五倍左右的增幅。

不少外地人都來深購房，成交轉化率也明顯提高。樂有家研究中心調研顯示，寶安、龍華等熱門樓盤外地客成交佔比達20%。整個國慶期間，新房看房成交轉化率由9月的2%提升至12%。

多個新房項目銷售“火爆”，樂有家研究中心監測數據顯示，剛需類項目例如龍崗區的頤峰名庭、名居山河裡，光明區的中海時光境、滿京華金碩華府，改善類例如龍華的鴻榮源尚雲、卓越珺奕府，南山的金衆雲山海、綠景白石洲等，成交喜報頻發。部分樓盤房源已經售罄，預售樓盤的誠意登記量達到預售房源量的兩倍以上。

樂有家研究中心表示，此次深圳新房市場表現尤爲亮眼，除了新政帶來大量“房票”外，還有一大核心因素是開發商心態以走量爲主，當前大部分新房項目價格仍處於倒掛狀態，加上購房者對後市預期及房價信心增強，因此入手新房更果斷。

“雖然不少房企都在喊要收回折扣，但還是很少有項目執行。”該人士表示，雖然國慶期間樓市的熱度讓不少購房者覺得差不多該出手了，但在談價格時依舊是一直壓價，不輕易鬆口。他表示，以他的觀察，到訪的客戶中，主要還是自住爲主，購房爲了投資的也有，但是不多，比例在5%以下。

“我感覺很多客戶都是過去兩個月積累起來的，因爲總體來看，深圳9月的新房銷售套數比8月還差，有些反常。”上述房企營銷人士表示，這次樓市配套政策比較多，加上深圳鬆綁力度比較大，對深圳樓市的影響應該會比之前持久一點，但想要徹底扭轉樓市跌勢並不容易。

二手房市場方面，樂有家深圳門店數據顯示，9月30日～10月6日，深圳二手房成交量同比上漲298%，其中，改善及豪宅客羣積極入市，房源總價800萬元以上的成交佔比提升。深圳中原平臺的數據也顯示，國慶假期二手房成交大幅上漲，同比上漲近3倍。

樂有家門店數據顯示，國慶假期，門店二手房的看房成交率由3.5%提升至7.4%，客戶決策速度明顯加快，信心回升明顯；同時，二手房議價空間由最高時的12%減少至8%，業主心態也有所變化。

廣州：置業顧問忙到12點是常態

廣州是一線城市中，政策放鬆最徹底的選手。

9月29日，廣州市人民政府辦公廳發文表示，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，自2024年9月30日起正式實施。此次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審覈購房資格，不再限制購房套數。

新政意味着，廣州持續14年的樓市限購政策，全面退出歷史舞臺，並給樓市帶來明顯“活水”。

李先生是一家大型電商公司的員工，此前他擔心購房後經濟壓力會增大，也害怕自己買在高位成爲“接盤俠”。然而，廣州新政出臺後，李先生的心態發生很大變化，降低首付比例和貸款利率，讓他看到了購房契機，加上開發商給出的置業好禮，他決定上車番禺的龍湖御湖境項目。

“在新政支持下，現在是一個不錯的購房時機。而且，隨着城市的發展，房價長期來看還是有上漲趨勢。與其繼續觀望，不如抓住機會，實現自己的住房夢想。”李先生認爲。

不少人有相似選擇，據該項目透露，國慶黃金週期間，案場日均來訪量較平時有兩倍之多，每日近200組，置業顧問接待時間持續到晚上12點是常態。截至 10 月7日晚，假期累計到訪客戶超過 1500組，其中115～143 平方米房型最受歡迎，期間成交 78套，金額超 4億元。

廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，今年國慶期間，廣州80%的新房項目都有明顯的到訪量和成交量增長。這一現象與以往不同，特定區域和項目的火爆程度更廣泛，顯示出市場的整體回暖。

各大樓盤及中介機構，紅底金字的“戰報”頻出。比如廣州貝殼新房節累計認購突破2800套；保利、越秀、萬科、中海等房企均宣佈超額完成業績，越秀廣州區域截至10月4日已超額完成國慶業績指標，來訪破16245組，成交超1009套，來訪較之前上漲282%，成交上漲302%。

信心增強的買房人，購房下定速度也加快了。有項目如中海大境假期到訪超1300組，有買家從來訪到刷卡最短僅1小時；南沙海悅國際項目，單筆最快成交用時僅35分鐘。

看到市場機會，房企也加大了營銷力度，雖然有樓盤稱要收回優惠，但以特價吸引購房者仍是主流。據廣州中原研究發展部監測，在“天花板”利好刺激下，房企順勢而爲包裝優惠活動促銷，包括保利、越秀、華潤在內的頭部房企，超過60個項目十一期間推出優惠、一口價等動作。

廣州中原研究發展部認爲，廣州全面取消限購，體現了官方“止跌回穩”、提振市場的決心。從短期看，全面放開限購對廣州中心區及南沙的中小戶型新房、優質板塊二手“次新房”的剛需、投資性置業有一定刺激作用。從中長期看，將優化一二手流通效率，“賣一買一”置換需求將更加順暢。

受一線城市情緒帶動、以及國家整體政策影響，其他城市也出現了不少“出圈”買房故事。

“股票回血了一波，直接套現出來買房。”成都的李先生認爲，現在就是買房的好時機，股票時漲時跌風險太大很難評估，尤其是現在大家都覺得股票會大漲，所以更加看不清市場，只有買房纔是最穩當的，最終他入手了成都9月開盤的項目龍湖·觀萃。

重慶則有7姐妹斥資1500萬，搶購7套龍湖的精裝洋房。蘇州也有項目反饋稱，當下購房者情緒有所變化，一方面因股市行情走高、股票盈利，願意以房產投資分攤風險，用基金/股票盈利置換不動產；此外，各大案場的火爆使得其產生買漲不買跌的心態，觀望情緒明顯減弱。

微信編輯| 小羊