爲什麼我的存量房貸利率沒有調整？別急，幾種可能性請對照

“我的存量房貸利率爲什麼沒調整？”10月25日，存量房貸利率開始批量調整，但有銀行房貸借款人於菲向貝殼財經記者反映，其名下的存量房貸利率今日並未調整。

貝殼財經記者瞭解到，目前大部分符合調整要求的房貸借款人的利率已經做出了調整。不過，此次存量房貸利率暫時未降的原因有多種可能，房貸利率還未調降的借款人可以對照了解自己屬於哪一種。

情況一：不在調整範圍內

房貸利率低於LPR-30BP的此次不調整

根據市場預測，本次存量房貸利率批量調整，將節省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。不過，這並不意味着所有存量房貸都在此次調整範圍內。

在本次利率調整前，銀行均公佈了調整需要符合的條件。其中，多家銀行指出，存量住房貸款利率低於貸款市場報價利率（LPR）-30基點（BP）的不在此次調整範圍內。

於菲告訴貝殼財經記者，她從銀行App上看到，她的房貸利率爲LPR-39BP。這意味着她的房貸利率並不在此次調整範圍內。

值得注意的是，北京、上海、深圳地區的二套房貸及以上的存量房貸利率調整，還需要符合當地房貸利率政策下限的相關要求。也就是說，在這三地原房貸利率低於當前地方房貸利率下限的亦不在此次調整範圍內。

據銀行信息，北京五環內二套房利率下限爲LPR-5BP，五環外爲LPR-25BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區利率下限爲LPR-25BP，其他區爲LRP-5BP；深圳二套房利率下限爲LPR-5BP。

情況二：符合房貸利率調整規定卻未調整？

別急！10月底前將陸續進行調整

如果原本的房貸利率符合調整的範圍，也有可能出現暫時還未調整的情況。

有銀行人士表示，部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，但總體預計於10月31日前完成。

據貝殼財經記者瞭解，此次房貸利率集中批量調整，將由銀行統一操作，絕大多數借款人不需要到銀行網點，也無須主動在網銀操作。 不過，按照此前中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發佈的相關倡議，本次調整將在10月31日前完成。

儘管市場利率定價自律機制僅僅發起了一份倡議，但其效力很強。

“利率自律機制是中國人民銀行指導成立、由銀行業金融機構等市場主體組成的市場定價自律和協調機制。”有業內人士表示，“自律倡議”是在中國人民銀行指導下，由主任委員發起動議，經過核心成員表決通過的行業性自律文件。表決通過後的自律倡議需經中國人民銀行報備同意生效。倡議生效後，中國人民銀行及其分支機構將指導利率自律機制採取多種激勵約束措施，引導金融機構落實倡議。

此外，有銀行人士指出，借款人可通過貸款銀行的指定渠道，查看利率調整結果。如果對存量房貸利率調整存在異議，可與銀行聯繫。

情況三：固定利率怎麼辦？

轉成浮動利率後可享受本次下降“福利”

這次能夠調整的存量房貸利率，定價方式是LPR爲基礎定價的浮動利率。這意味着以固定利率房貸無法進行調整。

不過，多家銀行表示，客戶可先行向銀行申請將固定利率調整爲浮動利率，隨後銀行會根據此次調整範圍的相關規定再進行調整。

“我正在考慮是否將固定利率調整爲浮動利率。”家住北京的廖冰告訴貝殼財經記者，由於她當時購房時銀行還採取固定利率的方式發放貸款，因此多年來她的首套房貸利率一直維持3.45%的較低水平。

不過，手機銀行App顯示，她在固定利率轉爲浮動利率後，可最終下調至3.3%。也就是說，按照當前5年期以上LPR計算，她的房貸利率爲LPR-15BP，相對於LPR-30BP的調整標準，她的房貸利率仍有下降的空間。

她告訴貝殼財經記者，她已在銀行手機App上進行了存量房貸利率調整申請，目前狀態處於“審覈中”。

有銀行指出，客戶在提出轉換申請後，銀行將及時辦理轉換手續，符合利率調整政策的，將按照《公告》和《倡議》等有關要求進行利率調整。

浮動的存量房貸利率調整“兩步走”

重定價日時LPR部分還將繼續調整

本次存量房貸利率調整，僅是“第一步”。浮動的存量房貸利率是由LPR與加點部分共同形成。本次批量調整僅調整了房貸利率的加點部分，而在重定價日時，存量房貸利率還將根據上個月發佈的最新5年期以上LPR，對房貸利率進行重定價。

今年以來，5年期以上LPR共調整了3次，分別在2月、7月和10月，共下調50BP。而根據重定價日的不同，存量房貸利率客戶還將迎來不同幅度的利率下調。

據瞭解，重定價日的劃定通常有兩種方式，一種是將每年1月1日作爲重定價日，另一種則是將合同簽訂日期作爲重定價日。

如借款人的從定價日在1月1日，無論本次是否符合存量房貸利率批量調整的要求，重定價日時其房貸利率都將跟隨LPR下調50BP。而如果借款人的重定價日是合同簽訂日，其房貸利率則將按照最新發布的5年期以上LPR進行調整，下調幅度亦將最多達到50BP。

舉例來說，在北京購房的某借款人，100萬元、25年期的等額本息房貸利率是4.4%，利率調整以後變爲3.55%，每個月可節省月供469元，總共節省利息超14萬元。考慮到今年5年期以上LPR累計下降0.6個百分點，房貸利率跟隨LPR重定價後降幅可達到1.45個百分點，利息還將節省更多。

有業內人士指出，還款壓力減少，借款人可支配收入增加，可用於滿足更廣泛的消費需求。 特別是對年輕家庭來說，能夠緩解支出壓力，增強消費信心。對個體工商戶，貸款成本的降低還能夠爲經營提供更加充裕的現金流，節省下來的資金有利於促進擴大經營規模。

（應受訪者要求，於菲、廖冰爲化名）

新京報貝殼財經記者 姜樊