偉星地產被瓜分之謎

文/樂居財經 李奕和

幾天前，美的何享健家族給市場扔出了一枚“深水炸彈”，其對上市平臺美的置業（03990. HK）的房地產開發業務反向進行了“私有化”。

如今的房地產市場，有目共睹。絕大部分的民營房企積重難返，地產開發所帶來的高負債，讓背後的房企老闆們動彈不得，無計可施。

何享健家族的行爲，爲眼下的地產困局提供了一個解題樣本。同時，也讓外界再次看到了製造業家族背後的強大財力。

在地產瘋狂賺錢的前些年，製造業往往被認爲是隻能賺小錢、辛苦錢，是小打小鬧式的行業。如今，卻要另眼相看了。

不止是美的系，當地產行業陷入集體啞火，那些背靠製造業的房企，相比其他同行，確實表現出了逆勢擴張的優勢。來自浙江的偉星系，就是同樣的案例。

6月27日，偉星房產在合肥包河又拿下了一塊地，總價8.58億元。

跟它在同一場土拍有所斬獲的，還有保利、中海、綠城、安徽置地、高新城投，清一色的國資。讓偉星這家房企，顯得有些格格不入。

而且，偉星房產所拿的地塊，還是溢價最高的。

近幾年，關於偉星房產逆勢加碼拿地的消息，引起不少的關注。

2021年開始，偉星房產在土拍市場大展身手，當年斬獲19塊地，總投入225億；2022年，繼續投入243億拿下20塊地。

即便到了2023年，國央企地產商拿地成爲主流，克而瑞數據顯示，偉星房產仍拿地156億元，排名第20。

今年以來，偉星房產的拿地動作雖有所減少，但也多次出手。除了最新這次在合肥拿地，2月份的合肥土拍上，偉星房產同樣在包河區有所落子。

連續的逆勢拿地，引發了外界對偉星房產的關注。

在地產行業，偉星房產作爲近兩年來的後起之秀，名字雖然較爲陌生，但卻大有來頭。其實際上是有着“鈕釦大王”之稱的，浙系大佬章卡鵬旗下地產開發平臺。

章卡鵬靠生產鈕釦和拉鍊發家，後跨界至建材水管以及地產等領域，坐擁偉星股份（002003. SZ）、偉星新材（002372. SZ）兩家上市公司，合計市值近400億元。

在建材領域，偉星還是北京鳥巢、水立方、北京大興機場、上海世博會、杭州亞運館、港珠澳大橋等國家工程重要供應商。影響力可見一斑。

作爲偉星集團旗下的地產平臺，偉星房產（全稱：浙江偉星房地產開發有限公司）最早在1998已經成立，發展至今已二十多個年頭。

不過，樂居財經查閱工商信息，從股權關係上，如今的偉星房產已經脫離了偉星集團的控制。其目前的股東爲臨海慧星集團有限公司、杭州偉星實業發展有限公司、偉星集團有限公司，分別持股75.25%、16.67%、8.08%。

2022年6月，偉星房產的股權結構就已出現變更。其原本的大股東偉星集團從持股83.33%下降至8.08%。所退出的75.25%持股由臨海慧星集團接過。杭州偉星實業的持股，則保持16.67%不變。

新成爲偉星房產控股股東的臨海慧星集團值得玩味。它更像是一個員工持股平臺，由包括章卡鵬、張三雲、吳水方、盧韜、明珩、朱立權、朱美春等在內的14人直接持有。當中，章卡鵬、張三雲、吳水方分別持股17.59%、12.17%、8.67%，是臨海慧星集團的前三大股東。

而持股臨海慧星集團的這些自然人，絕大部分都在偉星集團持有股份。

偉星房產此前一直較爲低調。多年來，一直在發家地浙江臨海以及安徽蕪湖等三線城市進行深耕。

2018年開始，偉星房產開始向合肥發展，並在2020年逐步進軍武漢、南京、杭州等熱點二線城市，逐步面向全國。最終在近幾年地產下行週期裡，憑藉在土拍市場的大展身手殺出重圍。

即使憑藉資金的優勢在土地市場大殺四方，但偉星房產同樣面臨低迷市場的影響。

2022年，異軍突起的偉星房產曾提出過，計劃通過3至5年時間，實現500-900億元銷售規模。

但大環境不理想，偉星房產的目標要實現起來，似乎不那麼簡單。2023年，偉星房產實現的銷售額357.8億元。2024年前五月的銷售額，僅107.2億元，與規模目標有着一定的距離。

爲了極力在低迷的市場中維持規模，此前偉星房產還曾因項目大幅降價而引發業主投訴維權。

去年，其合肥偉星濱江道項目、武漢偉星光谷星悅廣場、南京偉星時代悅峰等多個項目，就因大幅降價引來業主投訴而廣受關注。

2024年以來，地產行情並沒有好轉，1-5月，百強房企銷售操盤金額同比降低44.3%。近兩年裡，偉星房產在多個城市拿下的項目，也面臨去化挑戰。

此前消息，位於杭州蕭山寧圍板塊的偉星望奧項目，首開推出248套房源，但截止登記日，報名人數爲0。

不過，按照項目官方的口徑，爲了方便客戶提前選房，項目主動流搖，實際上已經賣出180套左右。去化率已超過70%。

樂居財經查閱杭州透明售房網數據顯示，截止6月28日，偉星望奧項目於2024年5月31日核發的預售證，可售套數155套，已售總套數93套。據此計算的網籤去化率37.5%，不足四成。

同樣，偉星房產在杭州的濱映時代府。項目在去年11月核發的預售證，可售套數58，已售套數60，去化剛過五成。12月核發的預售證，可售套數20，已售套數16，去化44.44%。今年3月、5月、6月核發的預售證，網籤去化率22.92%、25%、1.64%。

此外，偉星房產位於南京的偉星時代悅峰、偉星譽璟府、偉星長江之歌三個項目。樂居財經查閱瞭解，截止6月28日，偉星時代悅峰入網套數760套，總成交541套；偉星譽璟府入網套數493套，成交套數417套；偉星長江之歌入網總套數86套，總成交套數7套。

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