物企上市路漫漫，泓盈服務、深業物業誰能突圍而出？

進入2024，物業管理企業們的上市路，似乎又迎來新曙光。

近日，泓盈服務、深業物業赴港IPO申請已獲中證監備案。該兩家物企分別於2023年6月及8月向港交所提交上市申請，此後則未見更多新的進展。儘管獲備案距離IPO上市仍有相當長的一段距離，但至少在進程上又向前邁了一步。

今時不同往日

數據顯示，截至2023年12月31日，國內物業管理行業共有66家上市公司，其中香港主板60家、A股6家。

此外，還有不少物企正排隊等候IPO，除了泓盈服務、深業物業等區域型企業，還有萬達商管、龍湖智創生活等行業頭部企業。

不過，近年物業服務企業IPO節奏明顯放緩，其中，2022年成功在港股上市的物企只有6家。到了2023年，受市場環境、資本偏好等因素影響，最終成功IPO上市的物企僅有潤華服務和衆安智慧生活，且兩家企業自2021年籌劃上市以來，均歷經了多次遞表方完成"長征"。

2023年物企上市熱情進一步冷卻，新遞表企業僅4家，分別爲珠海萬達商管、深業物業、泓盈服務、經發物業。此次泓盈服務、深業物業獲中證監備案，另兩家則可能進度猶有不及。

相較於港股，物企在A股的IPO表現則更爲嚴峻。2023年唯一向A股市場發起衝擊的明喆集團，亦於當年12月12日撤回了A股上市申請。上一次成功敲開A股市場大門的是新正大，但已是4年前的事了，此後除了個別借殼上市的物企外，再無一家成功通關。

這背後與兩地資本市場監管的進一步規範，以及物企估值回落、房地產行業下行等不無關係。

比如，2023年5月，恆生指數公司就宣佈，恆生物業服務及管理指數（簡稱"HSPSM"）名稱變更爲恆生港股通物業服務及管理指數。並新增了南向港股通資格要求、更改了流動性要求等內容。

其後，萬物雲、建發物業、越秀服務、濱江服務、中駿商管、時代鄰里及浦江中國等7只物管股被剔除該指數成份股份。旭輝永升服務、建業新生活、卓越商企服務等多家企業亦被剔除港股通名單——這變相降低了物企上市的"收益"，一定程度上削弱了其它物企的上市熱情。

當然，在這波趨勢中起決定作用的無疑是地產行業的情勢變化，物業管理行業伴隨着加速洗牌。數據顯示，在港股57家已公佈營業數據的上市物企中，2023年上半年港股上市物企營收均值約爲22.31億元，同比增速爲9.91%，該值僅約爲去年同期增速的1/5。

上市企業的營收增速回落，市場開始質疑物企的成長性。此外，受地產關聯方持續暴雷、應收賬款難以收回、大額計提減值準備等因素影響，2023年，物管行業築底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。

與數年前高峰期動輒50-100倍的PE相比，當前資本市場對物企的期許顯然已大幅回落。而港股物業板塊總市值也從一度萬億港元，滑落至如今2000億港元左右水平。

什麼樣的物企更受青睞？

分析指出，當前在地產行業仍處於持續出清的背景下，國央企及區域深耕企業由於資金穩定性較爲良好，因而更易受資本市場關注。

新近向香港主板發起上市衝擊的四家物企中，除了珠海萬達商管，其餘三家均爲國企背景，不過均爲區域性企業，能在資本市場講的"故事"相對不那麼吸引。

其中，深業物業的母公司爲深圳控股，深耕粵港澳大灣區；泓盈服務的控股股東則爲長沙市城發集團，主要業務聚焦在湖南省；經發物業隸屬於西安經發集團，最終實控人爲西安經濟技術開發區管理委員會。

上述三家國資物企都曾遭遇部分投資者的質疑，尤其隨着監管的收緊，資本市場對上市物企的可持續經營及獨立性亦提出了更高的要求。

此前市場就曾指出，泓盈服務業務過於依賴湖南當地市場，同時還面臨毛利率持續下滑、商業運營服務收入萎縮、對關聯方面積供給較爲依賴等問題。

招股書顯示，2020年-2022年，泓盈服務分別實現收入2.78億元、4.32億元、5.29億元，報告期內的複合年增長率爲37.8%；年度利潤及全面收益總額分別爲3460萬元、4080萬元及5360萬元，複合年增長率爲24.4%。

然而，報告期內，泓盈服務的毛利率分別爲29.4%、24.9%、23%，呈逐漸下滑態勢。其中物業管理服務的毛利率由2020年的22.1%降至2022年的14.5%，泓盈服務稱系受運營成本上升及疫情影響。

另一方面，泓盈服務商業運營服務的收益亦在持續下滑。報告期內，該業務的收入分別爲6540.4萬元、5404.5萬元及4633.7萬元，對應的營收佔比亦由2020年的23.5%下降至2022年的8.8%。

泓盈服務表示，該部分收入下降主要由於2020年公司大部分業務是以整租模式運營，2021年整租項目逐漸改變爲託管模式，因此當年收入大幅減少；2022年收入減少則是受疫情影響，出租率下降。

此外，泓盈服務當前營收亦相當依賴母公司。各報告期期末，來自城發集團系的總收入分別爲2.12億元、3.03億元和3.49億元，佔比分別爲76.2%、70.2%及66.0%。相較之下，報告期內，泓盈服務獨立第三方的中標率分別爲10%、25%、28.6%，佔比不足三成。

至於深業物業，其最早於2023年2月24日向港交所遞表，在到期失效後的兩天，即8月25日，深業物業再度向港交所遞交上市申請。

在此期間，深業物業曾遭到證監會問詢，要求出具境外發行上市備案補充材料，其中涉及公司依法設立且合法存續、股權清晰的相關情況、是否存在被控股股東或其他關聯方資金佔用的情形等方面，同時需承諾上市募資不會流入房地產領域。

與此同時，區域集中度過高、盈利能力偏低、增速過慢等經營痛點，亦在深業物業身上出現。

據招股書顯示，於2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司實現淨利潤分別約爲1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元。毛利分別爲2.78億元、2.79億元、3.38億元及2.02億元，毛利率分別爲15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。該數值明顯低於行業22%左右的均值水平。

值得注意的是，如此低的毛利率仍是靠關聯方拉昇後的結果。深業物業在招股書上明確表示，其向關聯方提供服務的毛利率高於向獨立第三方提供服務的毛利率。

其中，於2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向關聯方提供服務的毛利率分別爲23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨立第三方提供服務的毛利率分別爲9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

而在2023年9月遞表的國資物企經發物業，其獨立性也存在疑慮。彼時有業內指出，其三成收入來自西安經開區管委會，而西安經開區管委會作爲經發物業的間接控股股東，卻被稱爲獨立第三方是否合理。

由此看來，物企上市路仍難言順暢。