限價取消、“地王”頻出,杭州樓市蓄力反彈
1月22日,在建發“送黃金”也沒賣完的杭州雲城,中國第三大地產商華潤勇奪“地王”。在這之前,中海豪橫拿下濱江區“地王”,招商、金地也高溢價搶地,地產商們不忍了,豪橫重回杭州市場。
中國國內幾乎沒有像杭州一樣的樓市奇觀了,杭州新房限價取消後,民企和國家隊們爭相造“地王”,杭州土地價格體系一再重塑,甚至出現蕭山城區地價比“炒房第一區”杭州世紀城地價還要高的現象。
一位接近華潤的人士對界面新聞記者表示,國家政策暖風頻吹,同時杭州新房限價政策放開,大家認爲可以幹一場了。
杭州拿地寶研究院院長錢賢強對界面新聞記者表示,央國企的決策不在地方,他們有着嚴格的利潤指標要求,下場主要是因爲新房限價取消,利潤空間變大。
一位杭州民企人士對界面新聞記者表示,企業要存活,各片區都不想被合併。但有些城市就是起不來,總部也會看城市下菜。起碼這幾年杭州還可以,所以這些房企依然捨得在杭州下血本。
回看杭州樓市歷史,杭州拿地王的房企並非全部安全下車,比如中海錢江灣項目、中冶錦繡公館拿地後捂盤多年,直到2024年限價放開才解套。
現在,國家隊重金回杭州拿地,無論是政策環境還是一線市場都已改變,會是機會還是險境?
限價取消、地王頻出
2024年10月9日,杭州樓市取消新房限價,歷時五年多的限價政策退出歷史舞臺,土地搖號政策終結,地產商們投資不再靠“天”吃飯,考驗他們資金、投資能力的時代回來了。
也是從這時開始,杭州幾乎每舉行一場土拍就會出地王,或者高溢價率地塊。
2024年,10月22日,錢江新城二期最後一宗限房價宅地迎來出讓,經過77輪競價,綠城以樓面價50717.45元/平米、溢價率28.6%競獲,成爲杭州“地王”。11月15日,城東新城地塊拍賣,濱江以總價13.79億、樓面價40479元/平米和溢價率35.3%拿下,打破了保持8年之久的城東新城板塊地價紀錄。
11月29日,綠城以17.16億總價、樓面價36568元/平米和溢價率22.92%拿下東新單元地塊,成爲板塊新“地王”。12月19日,中天和海威聯合體競獲蕭山北幹東單元地塊,總價17.99億元,樓面價37064元/平米和溢價76.5%。樓面價創下蕭山城區內除錢江世紀城外住宅最高樓面價紀錄,同時也是2018年以來溢價率最高紀錄。
12月31日,濱江區西興地塊開拍,經過66輪激戰,中海以44.9億總價、樓面價44672元/平米和溢價率59.78%拿地,成爲濱江區地王。
2025年,“一土拍就出地王”的態勢還在延續。
1月14日,北幹西地塊拍賣,108輪後,濱江以27.98億總計、樓面價38859元/平米和溢價率62%拿下地塊,打破了一個月前的蕭山新區地王紀錄。
1月21日,杭州西站地塊經過32輪爭奪,華潤以總價15.26億、樓面價26101元/平米和25%溢價率拿地,摘得杭州雲城板塊新地王。
央企國家隊選手華潤和中海勇奪“地王”外,金地、招商也下場高溢價拿地。
2024年,11月15日,之江地塊經過33輪競價,華潤以20.6億元總價、樓面價26847元/平米和溢價率33.74%競獲。12月31日,杭州錢江新城二期一地塊經過52輪報價後,招商以31.23億總價、樓面價37629元/平米和溢價率24.27%拿地。
2025年1月21日,臨平老城區地塊經過32輪爭奪,由金地溢價31%拿下,總價1.86億、樓面價11395元/平米。
事實上,央國企拿地的決心讓一向出風頭的杭州本土企業都望而卻步。
比如雲城地塊,綠城也參拍了,但據一位接近綠城的人士對界面新聞記者直言,搶不過華潤。一位杭州頭部民企人士則對界面新聞記者表示,公司覺得地價貴了,早就退出競爭了。
機會還是險境?
錢賢強對界面新聞記者表示,不存在地產商拍地上頭一說,房地產商們的每一分錢都是精打細算的,不會像以前那麼瘋狂,無非是少賺錢。同時,溢價率高是起始價低的因素,絕對值可能也沒那麼高。
從土地供應看,杭州很多板塊土地供應尤其核心板塊供應面臨着緊缺甚至斷檔局面。
比如,前幾年的供應大戶申花只剩民生藥廠一宗地塊,世紀城也只剩下幾宗宅地,蔣村也只剩下一宗商改住地塊,濱江區一度靠商改住支撐着供應。
錢賢強表示,敢拿地的板塊通常也是板塊內庫存少的地方,浙江只有杭州,杭州只有主城區,大家都只在小區塊了,導致供不應求。即便拿地王也比不確定性高的地方好,不然就很容易變成自己的庫存。
一些央國企也存在庫存告急的情況,同時,他們的確十分看好杭州樓市。
比如中海,限價放開後,中海地產捂盤近6年的一線江景房樓盤“錢江灣”以精裝均價9萬/平米入市,結果,登記家庭數高達471組,中籤率僅16.14%,中海成功解套。
一位央企地產商人士對界面新聞記者表示,錢江灣以9萬/平米的價格售罄,杭州的購買力出人意外,杭州。因爲錢江灣的搶手,集團甚至一度怪城市公司定價低了。
也是看到政策變化後杭州仍然上行的市場,庫存本就不足的中海不惜地王也要在覈心板塊拿地。上述中海人士表示,公司堅定看好杭州。
對於華潤雲城地塊,上述央企地產商人士對界面新聞記者稱,雲城不好賣的項目主要是受鐵路噪音影響,不靠鐵路的項目還不錯。拿地關乎一個城市公司未來的發展,有地才能在集團各個地區公司裡有話語權。
上述接近華潤的人士對界面新聞記者表示,公司投資方向都有系統性考慮,2024年,華潤在雲城核心打造瞭望雲,對這個板塊的市場助力比較明顯。
根據浙報傳媒地產院數據,對比2023年同期,2024年杭州涉宅土地供應體量及成交金額均大幅下降,體量回到16年前水平,金額不及歷史高點半數。但平均樓面價和平均溢價率有所上升,尤其樓面價,涉宅地21044元/平米創下歷史新高。
2024年,杭州涉宅地中樓面價TOP3分別出現在錢江新城二期、錢江世紀城、濱江區政府板塊。
也就是說,地產商們敢於出價的地塊還是核心板塊。
限價放開前,這種地塊只有流速。限價放開後,流速和利潤率都有了。
錢賢強表示,地產商從“理論能賺到錢實際上賺不到錢”轉換到“不賺錢的一定不會拿,只是賺多賺少的問題”上。同時,杭州這一波“地王”和高溢價率是補漲行情,從市場看,樓面價最終沒有跳躍到大幅上調。