杭州土拍熱潮：單價地王頻現背後的市場邏輯

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2024年10月，綠城在錢江新城二期以5.07元/平方米樓面價拿下杭州單價“地王”。時隔三個月，2025年1月24日，濱江以6.48萬元/平方米的樓面價強勢刷新紀錄，杭州“地王”單價再次被改寫。

1月24日，杭州土地市場迎來3宗涉宅用地出讓，分別位於湖墅單元、雙橋單元和下沙單元，總出讓面積131566平方米，總規劃建築面積263315.6平方米，總起始價54.29億元。

其中，湖墅單元GS0201-R21-05地塊，土地出讓面積32367平方米，規劃建築面積84154.2平方米，容積率2.6，建築限高80米。該地塊起始價約31.86億元，起始樓面價3.78萬元/平方米。

該地塊經過220輪競價，最終被濱江以總價54.56億元競得，成交樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%。

隨後，濱江公告稱，公司競得上述地塊，土地權益100%。不過，公司在上述項目中所佔權益比例可能發生變化，上述比例僅供投資者作階段性參考。

此外，在當日土拍中，綠城以總價20.13億元競得下沙地塊，成交樓面價2.34萬元/平方米，溢價41.46%。雙橋單元地塊則由浙江本地民企博策房地產以8.2億元底價取得。

優質地塊被擺上競價檯面

濱江這宗單價“地王”，打破了2024年10月22日由綠城創造的50717元/平方米紀錄。彼時，綠城經過77輪競價，以34.22億元競得位於上城區錢江新城二期的一宗地塊。這也是時隔8年後，杭州單價“地王”再被刷新。但這次杭州單價地王再度出現，相隔不過3個月。

越來越多核心地段的地塊被擺上核心城市的土拍競價檯面，玩家們不僅要有資金實力，也要有打造高端產品的實力，否則很難做出產品溢價。

同一天進行了春節前最後一場土拍的上海，也有類似的市場體感。上海推出松江洞涇一宗低容積率地塊，吸引有資金實力的兩家央企保利發展與招商蛇口爭搶到最後，最終保利發展以27.9%溢價率拿下地塊。對比保利發展2023年在該板塊拿下的另一宗地塊，此次拿地樓面價上漲了20%。

另一方面，杭州的土地樓面價從“5萬”邁入“6萬”時代，僅隔了三個月。這背後，是杭州樓市的築底復甦趨勢以及房企對市場前景的預期的迴歸。

中指研究院華東大區常務副總高院生認爲，政策加持是市場預期復甦的前提。自去年9月24日以來，房地產市場不斷迎來政策支持，降首付、降利率、融資白名單等利好持續落地，中央層面高頻表態企穩樓市，對市場預期有較大改善作用。杭州近期地價創新高的地塊，均位於核心板塊，發展潛力不錯，且板塊內庫存基本見底，客戶厚度有保障。

濱江們的拿地底氣何來？據瞭解，杭州目前已全面取消新房限價。2024年10月9日，杭州進一步優化調整房地產相關政策，新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求，已出讓用地按原有合同約定執行。新房限價取消，意味着房企在後續產品打造、銷售定價等方面將有更大自主權和空間。

多個板塊地價被刷新

值得一提的是，不止杭州單價“地王”短期內兩度刷新，多個區域板塊地價也不斷走高。2024年，杭州15個板塊涉宅地塊地價刷新紀錄。如2024年12月中海地產成濱江區“地王”，2025年1月濱江集團、海威置業與中天美好聯合體先後刷新蕭山區“地王”紀錄，1月 21日華潤置地刷新杭州西站雲城板塊“地王”紀錄。

《2024年杭州樓市白皮書》數據顯示，2024 年全年杭州市區共有41個板塊出讓涉宅用地。包括上城區、拱墅區、濱江區、蕭山區、臨平區、錢塘區等多個核心區板塊在內，有15個板塊涉宅地塊的地價刷新板塊記錄，佔比37%。

爲提振房企拿地信心，2024 年杭州涉宅地塊供應趨向優質化、低密化，雖低密地塊佔比從2023年的31%降至21%，但分佈更合理。雙限政策取消，地塊溢價率從2023年的9.0%提升至2024年的16.1%，平均樓面價上漲 14.3%，創歷史新高。

不止杭州如此，同一天，上海松江洞涇低容積率地塊也競拍激烈，被保利發展以 27.9%溢價率拿下，樓面價較2023年同板塊地塊上漲 20%。兩地土拍熱度反映出長三角地區核心城市核心地段土地吸引力增強。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，當前房企投資佈局進一步聚焦，集中於一線城市和少量核心二線城市。核心地塊成爲多數房企集中競價的目標，競爭激烈程度進一步上升。這是基於各地逐漸放開土地規劃指標，爲房企產品打造提供了更大的空間。尤其是近一年豪宅市場走出獨立行情，豪宅價格有進一步上漲的趨勢，推動房企對高端改善項目地塊的投資預期，預計2025年點狀“地王”還會繼續出現。

一個事實是，在各方推動杭州樓市持續回穩向好的預期下，杭州各板塊“地王”新項目的入市，或將緩解改善需求。