新年多城土地市場回溫：杭州單價地王紀錄3個月內兩度被打破，民企恢復拿地

2024年底開始的土地市場回暖仍在持續。

今年伊始，包括上海、北京在內的多個城市均出現高溢價地塊，部分城市甚至出現地王。

回暖來自規則的改善、優質地塊的推出，更是銷售的改善，但也有專家提出，就目前整體而言，土地市場的回暖仍爲點狀，隨着銷售端回穩持續推進，土地市場有望迎來整體回溫。

杭州：維持近8年的地王紀錄，3個月時間兩度打破

浙江省杭州市是國內土地市場最爲活躍的城市之一，1月成交的9宗宅地，僅兩宗底價成交，其餘皆溢價成交；保持近8年的宅地單價紀錄，3個月的時間兩度被打破，杭州宅地單價的天花板也被推向5萬元、6萬元。

1月24日，杭州市2025年的第三場宅地競買活動，3宗住宅地塊成交總額82.89億元，平均溢價率爲52.68%。

其中，湖墅單元GS0201-R21-05地塊經過220輪報價，濱江集團（002244.SZ）以54.56億元的總價競得，溢價率71.25%，成交樓板價爲64834元/平方米，成爲杭州名副其實的單價地王。

3個月的時間，保持近8年的杭州宅地樓板價紀錄兩度被打破。去年10月，四堡七堡單元JG1402-36地塊經過77輪競價，綠城中國（03900.HK）以34.22億元的總價競得，溢價28.55%成交，成交樓板價50717元/平方米，打破自2026年創下的杭州宅地單價紀錄。

2016年3月23日，潮鳴艮山單元D4-01、05地塊經過56輪競價，以37.35億元的總價成交，溢價109.38%，成交樓板價爲45368元/平方米。此後幾年，杭州市宅地的最高單價始終維持在45000元/平方米上下，未能突破45368元的高位。

與此同時，杭州土地市場高溢價頻現。1月24日，下沙單元QT0102-33地塊經過28輪競價，以20.13億元的總價成交，溢價率41.46%，競得人爲綠城中國。

1月21日，杭州市2025年第二批宅地開拍。位於餘杭區西站單元的西站新城單元YH080701-40地塊經過32輪競價成交，溢價率25.5%，成交樓板價26101元/平方米，成爲地塊所在雲城板塊的單價地王。

1月14日，杭州首場宅地拍賣，兩宗地塊均高溢價成交。世紀城南單元XSCQ0403-26地塊經76輪報價，由浙江中冠房地產開發有限公司以11.92億元的總價競得，溢價率45.91%，樓面價33558元/平方米。北幹西單元XSCQ1206-09地塊經過108輪報價，由濱江集團以27.98億元總價競得，樓面價38859元/平方米，溢價率61.91%。

值得關注的是，久違土地市場的金地集團（600383.SH）重啓拿地的第一站選擇了杭州。一宗位於臨平老城區、容積率1.01的住宅用地經過23輪競價，以1.8591億元的總價成交，溢價率31.01%。

上海：延續2024年的熱度

2025年，上海土地市場延續了上一年的熱度。2024年，上海土地市場走出獨立行情，高溢價地塊貫穿上海全年的土地競買活動，30%的最高溢價率被打破，還拍出了全國宅地單價地王。

1月24日，上海2025年首場土拍，松江區SJS30003單元01-18號地塊吸引4位競買人蔘與競拍，最終，保利發展（600048.SH）旗下的上海保利城市發展有限公司經過51輪競價，以20.52億元的總價競得，溢價率27.93%，成交樓板價爲29425元/平方米。

保利發展的對手包括廈門國貿房地產有限公司、招商蛇口（001979.SZ）以及象嶼地產集團有限公司。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，保利發展和招商蛇口是上海土地市場的常客，拿地均比較積極，這說明頭部房企對上海樓市的信心，反過來高溢價也會對市場預期提供一定支撐。

前一次的土拍發生在2024年12月31日，7宗地塊成交總額爲192.25億元。其中5宗溢價成交，且溢價率均超10%，其中徐匯龍華地塊宅地觸發中止價後溢價40%成交，該地塊是上海市實施“雙高雙競”交易規則以來，第二個觸發競“高品質建設”指標的地塊。

對於2024年的上海土地市場，中指院分析師劉卓維表示，去年土拍市場發生了一些重大變化。一是，土拍規則迎來大調整。年初取消競拍限價，恢復“價高者得”的競拍規則；緊接着，爲提高熱門地塊產品品質，年中又出臺“雙高雙競”政策，帶動了今年土拍市場熱度迴歸。

二是，高溢價地塊頻出。隨着土拍規則的調整，疊加新房市場信心迴歸，各大房企參拍積極性得到提振，浦東新楊思地塊、靜安區曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊等一衆高溢價地塊頻現，甚至突破全國單價紀錄，以及上海市溢價率紀錄。

三是，參拍房企中出現一些新的面孔。隨着市場熱度迴歸，民企重回土拍市場，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市場，北京城建、山東鐵投等外地國企入駐上海決心強烈，貝殼首次佈局一線城市，成功拿下奉賢新城地塊。

開年多城出現溢價成交地塊

除了土拍活躍度最高的上海、杭州之外，記者注意到，2025年開年，已有多地涌現高溢價地塊。

1月24日，河南通派房地產開發有限公司經過39輪競價，以3.94億元的價格，競得鄭州市一宗編號爲鄭政出〔2024〕34號（網）的住宅地塊，溢價23.91%。

1月23日，江蘇省南京市編號爲NO.2024G96的南京市鼓樓區熱河南路街道察哈爾路以南、熱河南路以東地塊，經過19輪競價成交，溢價率16.24%，樓面價29195元/平方米。

1月16日，廣東省深圳迎來2025年首宗涉宅用地出讓，位於龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價。經過246輪競價後，由中海企業發展集團有限公司以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.4%。

1月2日，北京今年首場宅地競拍中，華潤置地開發（北京）有限公司、中鐵置業集團北京有限公司和招商局地產（北京）有限公司聯合體以91.52億元的總價競得北京市海淀區東昇鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地）HD00-0803-0029地塊，溢價率17.33%。同一日，建發國際集團（01908.HK）旗下的濟南兆瑞房地產開發有限公司以90.404億元的總價競得北京市海淀區東昇鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地）HD00-0803-0030地塊，溢價率25.04%。

專家：土地市場點狀回暖，三線城市初現回暖

土地市場的回暖並非一時，也並非僅限於一二線城市，但土地市場整體熱度仍然偏低，更多是點狀回暖。對於回暖的原因，除了土地供地迴歸市場化、多地推出更多優質地塊外，銷售的改善也是不可或缺的原因。

年底，市場出現積極信號。克而瑞研究中心表示，去年12月，在諸多核心城市供地以及市場止跌回穩的帶動下，土地市場迎來慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價高企，民企投資也在逐步恢復，呈現出企穩的信號。

不僅僅是觀感，克而瑞將成交溢價率超過20%的地塊按月統計，可以看出去年11月、12月確實出現了更多溢價率超過20%的地塊。

地王爲何頻現？廣發證券在研究報告中分析，這背後，是核心城市供地思路的積極轉變。具體而言，開始於2021年兩集中時期的限地價、限房價規則陸續取消，定價權交還市場，核心城市核心地塊原本被規則限制的價值空間得以釋放。

廣發證券認爲，稀缺地塊的供應本身也加大了房企的土拍熱情，一線地王地塊區位核心且利潤率相對豐厚，參考2024年末周邊樓盤售價，地王平均總成本毛利率爲32.5%；各地規劃限制放寬，陽臺、架空走廊等不計容面積增多，新規下的產品力顯著提升，加強地塊吸引力。

中信建投在其去年12月的報告中將回暖歸功於銷售的改善：房地產銷售改善勢頭的持續，帶動了行業投資端中土地市場的率先回暖，房企優先加大對核心城市的投資力度。

回暖不限於高能級城市。2024年三線城市成交初現回暖，華福證券分析師陳立在報告中表示，三線城市土地市場供給出清更爲明顯，在本輪市場週期中率先復甦；相較於一二線，三線城市土地價格有顯著調整，促使市場出現以價換量情況。陳立同時表示，部分三線城市存在較多城投托底行爲，或對數據層面有一定支撐。

陳立稱，土地供給層面，三線城市小體量城市率先回暖，算術平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%；土地成交層面，三線城市小體量城市成交增速同樣率先回暖，2024年整體法和算術平均法下三線城市住宅類用地供給同比分別下降6.9%和增加12.6%。

就整體而言，克而瑞表示，2024年整體土地市場顯然並未全面回溫，但是20%以上溢價率的地塊佔比明顯增加。市場的熱度實際上依然只集中於幾個核心城市例如杭州、深圳、上海等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價率和高溢價地塊佔比都表現較爲出色。

數據方面，中泰證券的報告顯示，2024年，全國土地出讓面積爲186706萬平方米，同比下降16.1%，土地出讓金爲37350億元，同比下降21.5%。該降幅較2023年有所擴大，2023年降幅爲14%。

華福證券的報告顯示，2024年百城宅地供應建面4.5億平方米，同比降低26.8%，降幅較2023年擴大5.8個百分點。分城市能級，一二線城市住宅類用地供給持續下降，算術平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%。

陳立表示，本輪房地產市場復甦中，通過房價企穩帶動的房企拿地復甦，將領先於銷售回暖、進一步向開工傳遞，土地市場持續改善，是本輪市場復甦的前提。目前土地市場仍處於整體熱度偏低、區域邊際回暖的狀態，伴隨銷售端回穩持續推進，有望迎來土地市場整體回溫。