新包裝小公寓看上去很美 但這些坑一定要繞過!
近日,廣州天河公園板塊一個名爲公園·尚城的項目推售了30套左右的小面積公寓,總價100萬元出頭就可入手一套。一百多萬元就能在天河買到一套房,聽起來似乎美事。新快報記者瞭解到,去年底以來市中心特別是天河區,類似這樣的“新瓶裝舊酒”項目不少,有些產品一推出就被搶購一空。爲何買家會青睞這種小面積單位?入手這種單位收益如何?會不會有一定的風險?
記者走訪發現,公園·尚城項目位於加拿大花園旁一棟商業樓的二樓,在售單位約30套。據銷售人員介紹,項目由酒店改造而成,每間單位都有獨立產權並已有房產證,購買後隨時可辦過戶。雖然項目打出的賣點爲“個人可購買的產權公寓”,不過項目是40年產權的商業項目,目前產權還剩16年。
從銷售現場看,樓內有兩臺電梯可直達項目所在的二樓,約30套單位分兩排對稱分佈,基本是東、西朝向。其中東向單位朝着加拿大花園,西向單位對着楓葉路,隔着馬路便是珠江俊園。項目兩端各有一個平臺花園,供所有業主共用。所售單位除一套41平方米的是一房一廳設計,其餘均爲單間,設計有衛生間、廚房(不通煤氣,煮飯需用電磁爐)等,面積爲21-28平方米,均價4.5萬元/平方米,帶裝修。與其他一些小公寓相比,這批產品無論哪種朝向的戶型,因窗戶非封閉設計,可自由推拉,室內採光通風相對較好。
項目周邊有珠江俊園、加拿大花園、歷德雅舍等小區,配套相當成熟,沿着楓葉路走出來便是中山大道,而BRT上社站、天河公園等就在附近。
自去年“3·30”新政規定,商服產品禁售個人、新建單個面積不能少於300平方米以後,類似公園·尚城這種二手房包裝成一手房出售的公寓屢見不鮮。這類產品多由商業裙樓改造而來,大多位於周邊交通便捷、配套成熟的地段。
產權僅剩10多年依然搶手
據公園·尚城銷售人員介紹,項目雖然僅剩16年產權,但自5月12日開賣三天以來,大概有三成單位已經售出。該銷售人員還向記者表示,如果有看中的單位,即使有客戶交了定金,也可以幫忙協商。
另外據悉,與公園·尚城同處天河公園板塊的天河新都會,本月15日加推了19-42平方米複式小戶型LOFT,首付60萬元起。天河新都會其實位於天河天府路樓盤疊翠臺的低樓層,原先是商業用途,現隔成公寓出售。資料顯示,疊翠臺是2000年拿的預售證,所以產權已經過去了18年,按照商鋪產權40年來算,天河新都會目前只剩22年產權。據悉,除此次加推,項目今年已經推出過一些單位,均已售罄。
近期比較火爆的小公寓項目還有位於珠江新城板塊的跑馬地大廈,靠近黃埔大道,步行至潭村地鐵站10-15分鐘,周邊配套成熟,有跑馬地美食城、太陽新天地、暨南大學附屬第一醫院等。該項目是一個50年辦公商服產權的國家A級寫字樓,目前年限還有30年(拿地時間爲1998年)。據悉,該項目有1200組客戶報備,400組客戶到訪,本月9日開賣10日就宣佈清貨。
規避新政迎合投資不動產需求
爲何此類小面積公寓即使產權僅剩30年甚至僅有16年,也會受市場追捧?
首先,這些項目都處於“黃金地段”,周邊二手樓已高達6萬—9萬元/平方米,而小公寓均價僅4萬多元/平方米,相當於住宅的一半價格。例如,公園·尚城附近的珠江俊園放盤價約6.3萬—7萬元/平方米,天河新都會旁的新世界東逸花園新一期單位放盤價高達8.6萬元/平方米。而小公寓因爲均價相比住宅低很多,面積又小,總價自然低。公園·尚城一套特價單位總價不到117萬元,跑馬地大廈總價132萬元產品有得選,一百多萬元就可以在珠江新城板塊入手一套小公寓。
另外,地產經濟學家鄧浩志表示,此類小面積公寓受歡迎的核心原因是,既不受限購的影響,又不受去年“3.30”新政之後公寓只能賣給企業法人的影響,同時規避了對住宅和商辦類物業兩方面的限制,最關鍵是迎合了市場投資不動產的需求。
注意繞過這些“坑”
1、買的是產權還是使用權?
天河新都會今年2月份出售時,一層樓80多間公寓只有一個房產證。據銷售人員介紹,經過一系列操作流程後能保證所有產品都有房產證,賣的是產權而不是使用權。而公園·尚城銷售人員則表示,項目每個單位都已經有房產證。但這些都只是銷售人員的一面之詞,買家需要自己去核實。
裙樓改公寓,買家需注意的是要在分割登記以後纔可以購買,目前一些項目在申請分割階段就進行銷售,此時買家的權益是得不到保障的,因爲買家要購買的公寓還不存在,如果發展商產權分割失敗,就賣不了了,與發展商簽訂的購買合同不受法律保護。買家可以到廣州市不動產登記中心進行信息查詢,上面會顯示受理的日期、收件、初審、複審、終審、待發證等信息。
2、可不可以賣給個人?
需要注意的是,即使公寓產權分割成功,也未必能賣給個人買家。如果改造的公寓,是在去年3月30日之前已經順利進行了產權分割,那就可以自由賣給個人,而無需指定法人購買,因爲這些已屬於二手公寓買賣範圍。如果是在去年3月30日之後才完成產權分割的,那就無法再出售給個人買家了。
有些項目可以申請,如跑馬地大廈的項目可以申請商貸,選擇商業貸款的客戶只需當天去付定金10萬元,首付5成(7日內交齊總價的20%,15日內交齊總價的50%),餘下總價的50%可貸款10年,利率爲商業貸款基準利率上浮15%。有些項目則不可以申請商貸,只能做消費貸,如公園·尚城。而根據相關規定,廣州消費貸款最高額度爲100萬元,且最長貸款期限縮短至10年,利率一般爲6.12%—6.37%,部分銀行甚至暫停了個人消費貸業務。
專家提醒
此類物業屬於二手物業 稅費較高轉手難
地產經濟學家鄧浩志表示,此類物業一般屬於二手交易,稅費較高。據悉,跑馬地大廈項目買家需交3%契稅和萬分之五的印花稅,公園·尚城買家需交1.3萬—2萬元稅費。而克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示,實際上這些項目的稅費可能更高,其中的增值稅(原來的營業稅)、個人所得稅、土地增值稅等或許是開發商承擔了,但業主買來後,再換手交易的時候這三項稅費是要自己承擔的,而且費用不小。
交易稅費高意味着將來轉手比較難。鄧浩志認爲,商辦類物業受去年政策影響,量價齊跌市場萎縮,買回來後價格能不能漲是一個問題,能不能賣出去、等待的時間可能很長也是一個問題。現在願意接受二手公寓的人不多,這些項目現在把二手產品當作一手產品賣出去,但換作散客買家拿出去賣,成交未必很活躍。
產權年限比住宅少 相同總價買住宅可能更有價值
簡單來看,此類物業出租回報率在5%-6%,高於住宅,但產權比住宅少很多年,因此並不能說這類物業有什麼突出優勢。肖文曉舉例說,跑馬地大廈旁的馬賽國際公寓租金不過80-100元/平方米/月,就算按最高120元/平方米/月計算,均價5.2萬元/平方米/的跑馬地大廈的毛回報也只有2.8個點。從租金回報率來看,連包租的返租收益都沒有貸款利率高,更不用說實際出租回報率了。
另外,可能還蘊藏着一些風險,比如包租會否違約,能不能足額兌現等。
鄧浩志認爲,總價相同的情況下建議買家還是買住宅。因爲住宅有實用功能,產權時間更長,交易稅費更低。
肖文曉表示,投資的話,想升值還是優先考慮外圍有規劃利好板塊的住宅,比如南沙、增城。如果是在中心區買公寓,其實是比較保守的投資,就是做包租公的想法,回報不高但是穩定。不過,不同的投資者面臨的選擇是不一樣的,因爲住宅限購了,有些人沒有購房資格,只能被迫選擇公寓。